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Responsabilité premiere surprise et clause suspensive

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Super bloggeur Env. 200 message Steinsoultz (68)
Bonjour à tous,
J’espère que quelqu'un pourra m'aider car je suis bien embêter pour une première surprise alors même que mon projet de construction n'a pas encore débuté.

En effet j'ai trouvé un terrain pour lequel j'ai signé un compromis de vente (et déjà payé 1000€ d'avance au notaire)
Dans ce compromis de vente figure les clauses suspensives concernant le crédit :
  • Montant du prêt: 285K€ (terrain + construction + frais divers + légère marge - apport)
  • taux souhaité : 2.4% (taux fixe en CHF)
  • Durée : 20 ans

J'ai aussi déjà signé un CCMI avec un constructeur, dont les clauses suspensives sont :
  • La non obtention du crédit
  • La non obtention du terrain


Normalement j'aurai du signé a la banque la semaine dernière un crédit de 283K€ sur 20 ans a 2.15%fixe

Seulement 2 jours avant mon RDV, je reçois un refus de permis de construire car l'assainissement individuel n'est pas bon.

Lors de l'acquisition du terrain, le lotisseur (entreprise privé) a bien confirmé (oralement) aussi bien à moi même qu'au constructeur que la commune serai raccordé aux tout à l'égout et que du coup cette histoire de fausse sceptique n'est pas nécessaire (la commune avait aussi confirmé par téléphone)

Le constructeur se renseigne et apprends que ce refus provient de la communauté de commune (dont la commune fait partis depuis peu) et que cette dernière refuse de valider des permis si tout n'est pas dans les règles

En effet même si la rue principale sera raccordé avant la fin de la construction, le lotissement se situe dans une rue annexe en bout de commune et ne sera pas raccordé avant au moins 2 ans (la mairie aurai pu nous donner cette information, je pensais que l'assainissement du village était bien plus avancé que ca)

Donc assainissement obligatoire et pas juste une fausse sceptique :/
  • Soit un lit drainant (d'après le constructeur 4K€), mais ceci ne fonctionnera pas car sol argileux :/
  • Soit une micro station d'épuration (presque 8k)

Le constructeur m’a proposé une solution mais je ne l’accepte pas :
faire un avenant de moins value sur les branchement et m’occuper moi même de la fausse, ne pas mettre de micro station mais une fausse simple (environ 1000€) et me retrouver avec un certificat de non conformité (ou on ne peut d’après lui, soit disant, rien me vouloir…. Déjà il me semble que si ce n’est pas conforme qu’il faut être conforme sous X années, ensuite c’est clairement mentir sur le permis de construire qui peut être lourdement punis….)

J’ai donc 2 questions :

1: le CCMI est un contrat de construction sans surprise (enfin... censé), que je construit une maison clé en main que toute la construction y compris les raccordement sont pris en charge par le constructeur (mais bien entendu comme la fausse n'est pas prévu il n'y a marqué nul par qu'il y a une fausse (le contraire n'est non plus pas précisé) , que ce dernier stipule prix ferme et définitif et que c'est au constructeur de savoir ce qui est nécessaire comme raccordement.
Du coup je me demande : Le constructeur essais pas de me faire payer un truc qui normalement est a sa charge ? Ok c'est une surprise pour lui, mais c'est a lui d'être prévoyant... Quitte a devoir taper dans sa marge. Ou alors c'est bel et bien a moi de payer cette surprise ????


En effet lorsqu'il nous avait présenté le projet (et fait la pub du prix ferme définitif sans surprise) il nous avait raconté l'exemple ou malgré une étude de sol dans un lotissement, il a du engendré plusieurs milliers d'euros sans faire payer le client pour creuser plus profondément car une des construction du lotissement avait un sol diffèrent ...Cela me semble assez similaire ... Donc certes il sera pas content, mais c'est peut être une carte a jouer ... Car bien entendu il ne veut pas me faire le moindre geste commercial (soi disant au taquet alors qu'il n'a fait aucun geste ni sur la maison ni sur nos différentes options et que je n’avait négocier aucun rabais….J’ai donc du mal à croire son discourt)

Concernant le terrain, le lotisseur n’a pas fait de geste, tout simplement parce que je l’ai contacté après qu’il baisse son prix en ligne de 8000€ (je surveillais ce terrains depuis quelques semaines)

J’avais espéré que chacun y met du sien, que le lotisseur baisse un peut son prix, et que le constructeur fasse de même pour que je n’ai pas a payé l’intégralité de cette surprise. Mais comme c’est partis le seul qui sera emmerdé c’est moi :/

2: Si vraiment personne ne veut faire de geste, puis-je tout annulé sans frais, car ce surcout de 8k (surtout en début de travaux) n'était pas du tout prévu, je m'attendait a des surprises mais plutôt durant la fin des travaux. Se prendre 3% de plus value avant que ca commence c'est fort ! Donc pour financer ca je suis obligé d'emprunté plus de 285k, ce qui du coup me permet de faire appel à la clause suspensive sur le terrain (et donc forcement la construction) ? Ou alors il y a un truc que j'ai pas compris dans ma clause suspensive ?

J'espère donc que quelqu'un pourra répondre a mes différentes interrogations et je m'excuse par avance si ce n'est pas le forum pour posé ces questions


Merci par avance (et désolé pour le long texte :( )
Picto recompense Super bloggeur
Messages : Env. 200
De : Steinsoultz (68)
Ancienneté : + de 13 ans
 
message
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Env. 500 message Nantes (44)
Tes taux tu les fais en suisse et avec le taux de change sa fait combien en taux français ? Dry et tu construit ou ?
Messages : Env. 500
De : Nantes (44)
Ancienneté : + de 10 ans
 
Super bloggeur Env. 200 message Steinsoultz (68)
nicolas 2013 a écrit:Tes taux tu les fais en suisse et avec le taux de change sa fait combien en taux français ? Dry et tu construit ou ?

j'emprunte en euro, je rembourse en CHF car je bosse en suisse et que du coup c'est plus sur pour moi de remboursé une somme qui ne varie pas

j'ai fait comme ca :

prix du terrain + prix de la construction + frais divers (notaire ...) - apport en euro = prêt en euro

la banque me propose un prêt en CHF a 2.15% fixe sur 20 ans (hors assurance)
et le jour ou je signe (c'était censé être la semaine dernière) elle prend le taux du jour ( en gros entre 1.21 et 1.23 selon le jour) et me sort un montant en CHF et me fait un tableau de mensualité en CHF...

ps: pour la banque c'est une banque en france (mais zone frontaliere)... en suisse aucune banque ne te pretera de l'argent sans :
avoir 20% d'apport (que j'ai pas... je viens de commencer de travailler en suisse et je suis loin d'avoir un salaire de malade)
et ne prendra pas le risque de preter pour un bien hors suisse... car elle ne poura pas vraiment le reprendre s'il devait y avoir un defaut de paiement
Picto recompense Super bloggeur
Messages : Env. 200
De : Steinsoultz (68)
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Membre utile Env. 1000 message Allez Savoir !!!! (70)
Creuse la piste du CCMI, surprise à charge du constructeur, mais sans aucun doute, il n'admettra pas ça responsabilité comme ça et ça va retarder le projet.
essai de flinguer ton crédit pour te dégager du terrain au pire. va falloir la jouer fine avec la banque en expliquant le souci et en espérant une certaine compréhension de celle ci.
D’ailleurs, la banque te suivra peut être même avec 8k€ de plus.
Sachant que tu ne peux pas simplement forcer le montant de l'emprunt pour pousser la banque au refus car ton compromis de vente stipule un montant maximum à emprunter.
j'avoue, c'est un peu la merde là. vive les com com'
Jérôme
CCMI 23/10/13
PC 19/02/2014
Signature des prêts 28/05/2014
Achat terrain 13/06/2014
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 1000
De : Allez Savoir !!!! (70)
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Membre utile Env. 600 message Doubs
Bonjour,

Pas de clause suspensive d'obtention du PC dans le compromis de vente du terrain ??

Si dans le CCMI l'assainissement est compris, alors le constructeur doit se débrouiller, ce n'est pas votre problème.

Dans le CCMI, le CST a un délai pour la validation du permis ? Vous laissez couler..
Par contre pour le terrain je ne vois pas vraiment s'il n'y a pas de clause pour le PC..
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 600
Dept : Doubs
Ancienneté : + de 14 ans
 
Membre super utile Env. 9000 message Saint-jeannet (6)
Salut,
J'ai survolé votre message, et désolé je ne comprends rien aux réponses (ou alors je n'ai pas compris le message)

Donc, pour résumé vous avez signé un CCMI, mais le PC est à modifié pour changer le système d'assainissement.
C'est à votre constructeur de se débrouiller : C'est à dire que si i lavait fait son travail en amont, avant le dépôt du permis il aurait dû se renseigner sur toutes les contraintes.

N'annulez surtout pas votre contrat, à moins que vous en ayez rien à battre de payer plus, mais je ne pense pas que ce soit la cas sinon vous ne seriez pas là.

C'est à votre cst de se débrouiller. Dans le prix du CCMI, vous payez aussi l'administratif pour le dépôt du permis, ainsi que tous le boulot qui en incombe. A votre cst d'assumer si il a fait une erreur.

Cordialement.
Débrouille toi pour que ces pierres n'arrivent jamais au chantier. Pas d'pierre, pas d'construction. Pas d'construction, pas d'palais. Pas d'palais... pas d'palais.

Astérix Et Obélix : Mission Cléopâtre
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 9000
De : Saint-jeannet (6)
Ancienneté : + de 15 ans
 
Membre utile Env. 1000 message Allez Savoir !!!! (70)
1. Engager pa responsabilité du constructeur
2. Laisser la clause d obtention de pc courir .
Jérôme
CCMI 23/10/13
PC 19/02/2014
Signature des prêts 28/05/2014
Achat terrain 13/06/2014
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 1000
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Membre super utile Env. 9000 message Saint-jeannet (6)
SLOVENE a écrit:2. Laisser la clause d obtention de pc courir .

Ben non, sinon le cst pourra se désister du CCMI sans frais !.... et pourquoi lui faire ce cadeau ?
Débrouille toi pour que ces pierres n'arrivent jamais au chantier. Pas d'pierre, pas d'construction. Pas d'construction, pas d'palais. Pas d'palais... pas d'palais.

Astérix Et Obélix : Mission Cléopâtre
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 9000
De : Saint-jeannet (6)
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Super bloggeur Env. 200 message Steinsoultz (68)
Merci beaucoup pour toutes vos réponses
pour le CCMI c'est une construction d'une maison individuelle clé en main (y'a RIEN que moi je dois faire)
la partie branchement (et donc forcement l'assainissement) est inclus.
Par contre dans le descriptif detailé il n'y a bien entendu rien qui dis qu'il y a une fausse ou une micro station, peut être qu'il va jouer sur ce point pour me dire que c'est pas à ses frais :/

Le constructeur s'est bien renseigné auprès du lotisseur et de la mairie qui avait confirmé que la fausse n'était pas nécessaire

comme le permis est revenu invalidé, le constructeur s'est renseigné et a eut les infos que j'ai donné... Il a aussi (enfin c'est ce qu'il dit faudrait que j'aille voir en mairie pour savoir si c'est vrai) renvoyé un nouveau permis avec cette fois ci ce qu'il manque...


sinon pour le terrain, il me semble que le PC est aussi une clause suspensive (j'ai meme pas pensé a ça ... mais comme un nouveau permis a été envoyé.... )

bref moi je veux construire, mais je refuse de prendre tout a ma charge... Si en plus vous me dite que c'est pas mon problème.... c'est que le constructeur tente de m'avoir pour ne pas diminuer sa marge :/
Picto recompense Super bloggeur
Messages : Env. 200
De : Steinsoultz (68)
Ancienneté : + de 13 ans
 
Membre utile Env. 600 message Doubs
Et bien s'il a renvoyé le PC avec tout ce qui manque c'est tout bon pour vous, vous n'avez rien à payer.

Il sera obligé de commencer le chantier 2 mois (ou plus suivant le contrat) après l'obtention du pc.
Picto recompense Membre utile
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Membre utile Env. 2000 message
alain57 a écrit:
avoir 20% d'apport (que j'ai pas... je viens de commencer de travailler en suisse et je suis loin d'avoir un salaire de malade)
et ne prendra pas le risque de preter pour un bien hors suisse... car elle ne poura pas vraiment le reprendre s'il devait y avoir un defaut de paiement


Tu confonds les conditions pour faire une construction en Suisse et celle pour la France. J'ai visité le CA de Bâle et il n'y avait pas les conditions d'apport que tu sites. De toutes façons le taux est meilleurs pour un emprunt en devise dans les banques françaises.

2.15% c'est bon, crédit mutuel ?
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Env. 400 message Finistere
Bonsoir,
a Alain57, puis-je vous demander quelques précisions
a/s du taux d'intérêt et du change?
En effet, le taux du crédit est plus intéressant du fait que c'est le taux
relatif au franc suisse, en raison de solidité. Exact?,
Mais quid du remboursement? en Euro?
Problème: la différence de change, i.e. si le Franc Suisse se valorise
le cours est favorable au franc suisse (parité), le montant de votre mensualité
en en Euro augmentera. La Suisse n'a-t-elle pas, ces dernières années, maintenu artificiellement sa
monnaie dans une fourchette pour qu'elle ne s'envole pas ?
N'est-ce pas la cause des prêts dit "toxiques" , en fait un différentiel de change.
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Membre utile Env. 2000 message
kerdo a écrit:Bonsoir,
a Alain57, puis-je vous demander quelques précisions
a/s du taux d'intérêt et du change?
En effet, le taux du crédit est plus intéressant du fait que c'est le taux
relatif au franc suisse, en raison de solidité. Exact?,
Mais quid du remboursement? en Euro?
Problème: la différence de change, i.e. si le Franc Suisse se valorise
le cours est favorable au franc suisse (parité), le montant de votre mensualité
en en Euro augmentera. La Suisse n'a-t-elle pas, ces dernières années, maintenu artificiellement sa
monnaie dans une fourchette pour qu'elle ne s'envole pas ?
N'est-ce pas la cause des prêts dit "toxiques" , en fait un différentiel de change.


Les prêts en devise sont pour les frontaliers. Prendre ce type de produits si on gagne des euros, peut être un pari risqué car il se rembourse en CHF. Cela permet de bloquer le taux de change au moment du crédit.

La suisse maintient le chf au dessus de 1.20chf pour 1 euro.
Picto recompense Membre utile
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Super bloggeur Env. 200 message Steinsoultz (68)
tonio16 a écrit:
alain57 a écrit:
avoir 20% d'apport (que j'ai pas... je viens de commencer de travailler en suisse et je suis loin d'avoir un salaire de malade)
et ne prendra pas le risque de preter pour un bien hors suisse... car elle ne poura pas vraiment le reprendre s'il devait y avoir un defaut de paiement


Tu confonds les conditions pour faire une construction en Suisse et celle pour la France. J'ai visité le CA de Bâle et il n'y avait pas les conditions d'apport que tu sites. De toutes façons le taux est meilleurs pour un emprunt en devise dans les banques françaises.

2.15% c'est bon, crédit mutuel ?


oui je parlais des conditions pour la suisse
neonmoins meme si des banques suisses prêtent pour acheter en france, ces dernières sont rare car beaucoup de banque suisses ont fait de mauvaises experiences...

pour la taux c'est credit agricole de waldighoffen
les credit mutuel que j'ai fait m'ont pris pour un pigeon.... 2.80% fixe sur 20 ans

a titre d'info un ami en moselle (donc en euro) a eu du 2.75 pour un achat APRES que j'ai fait le tour des banques

or justement le taux en devise est normalement plus attractif qu'en euro
Picto recompense Super bloggeur
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Super bloggeur Env. 200 message Steinsoultz (68)
kerdo a écrit:Bonsoir,
a Alain57, puis-je vous demander quelques précisions
a/s du taux d'intérêt et du change?
En effet, le taux du crédit est plus intéressant du fait que c'est le taux
relatif au franc suisse, en raison de solidité. Exact?,
Mais quid du remboursement? en Euro?
Problème: la différence de change, i.e. si le Franc Suisse se valorise
le cours est favorable au franc suisse (parité), le montant de votre mensualité
en en Euro augmentera. La Suisse n'a-t-elle pas, ces dernières années, maintenu artificiellement sa
monnaie dans une fourchette pour qu'elle ne s'envole pas ?
N'est-ce pas la cause des prêts dit "toxiques" , en fait un différentiel de change.


perso ca peut sembler toxique, mais comme je travaille en suisse et que j'ai un salaire en CHF, je prefere être prélever en CHF pour que la valeur de mensualité comparé a mon salaire ne varie pas
quand j'ai commencé a travaillé en suisse (presque 1 an) le taux avoisinais les 1.20, maintenant c'est environ 1.22 voir 1.23
il ne serai pas surprenant qu'il monte a 1.25 d'ici la fin de l'année puisque le taux est trop bas pour l'exportation ...
certes je paierai une maison en euro mais mon remboursement mensuel se fera en CHF et ne variera pas
je veux dire que la mensualité sera définis des le debut...
si le taux de change varie ca ne changera pas ma mensualité CHF
Picto recompense Super bloggeur
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Env. 400 message Finistere
Bjr,
oui, cela est évident. En effet, vous n'est pas concerné par le taux de change .
A mon humble avis, l'une des causes des prêts "toxiques", (terme impropre),
que les collectivités et autres entités ont mis en oeuvre, de manière "industrielle"
sur les "bons conseils" de "spécialistes de la Finance".
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