Recherche de terrain - premières questions

Bonjour à tous,

Je me lance dans un projet de construction, je n'en suis encore qu'au stade de la réflexion et de l'étude.

Je commence tout juste à regarder les terrains et déjà les questions arrivent, même après avoir fait quelques recherches, je ne suis pas tout à fait au clair avec la surface de plancher etc... Voici en quelques mots le projet et les questions :

Le projet serait une maison d'environ 160m2 (ou plus si le budget le permet) + une dépendance de 60m2 (ou plus) pouvant servir de local professionnel ou de location (à l'année, saisonnière... à voir...)

Les questions :

- il faut donc trouver le terrain avec le COS adéquat autorisant au moins 220m2 de "surface de plancher" ?

dans l'hypothèse où j'achète le terrain, j'y installe la dépendance (par exemple une petite maison en kit type "studio de jardin") pour l'habiter le temps de la construction de l'habitation principale :

- ce projet fait-il l'objet d'un ou 2 permis de construire ?

- la somme des 2 projets dépassant 170m2, suis-je dans l'obligation légale de faire appel à un architecte (même si chaque projet fait moins de 170m2) ?