L'indice BT01

Bonjour,

Ce sujet revient très souvent ayant été abordé de nombreuses fois mais de manière éparpillée
Mais on répète toujours la même chose.
Il m'est venu l'idée de faire un gros pavé sur ce fameux BT01 (comme le pavé sur construction de Franchou)

• C'est quoi ce fameux BT01:

Les index bâtiment (BT) sont des indices de coût de différentes activités du secteur de la construction
Il existe plusieurs BT pour chaque intervenant, le BT01 étant l'indice général pour tous les corps d'état

Le BT01 prend en compte la variation des salaires, les charges additives, les coûts des matériaux et le transport, les amortissements des matériels de travail et enfin les coûts d’utilisation. Il prend aussi en considération le prix des prestations et des produits indispensables à la gérance des entreprises.
L'indice BT 01 est la référence officielle pour la révision des prix dans les contrats de construction de maisons individuelles (CCMI). En raison de la durée des chantiers, il est possible que les prix varient entre la date de signature du contrat et celle de l'achèvement des travaux. D'où la fréquente insertion dans les contrats d'une clause de révision du prix.

• La loi:

Un CCMI est régit par plusieurs articles du code de la construction et de l'habitation: Articles R*231-1 à R*231-14
on va s'attarder de nombreuses fois sur l'Article L231-11:

le CCMI est un contrat à prix fixe et définitif.
Mais ce caractère fixe et définitif ne veut pas dire non révisable.
En effet, l'article L231-2 dit: "le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11"

• Obligatoire ?

Cette clause de révision du prix n'est PAS OBLIGATOIRE : l'article L231-11 commence par "au cas où le contrat défini à l'article L231-1 prévoit la révision du prix".
Cela doit faire partie de votre négociation avec le constructeur comme tout le reste.

Si vous ne voulez pas cette clause, il faut barrer cette mention dans le contrat.
Si vous marquez uniquement que le prix est ferme et définitif, cela ne suffira pas
Rajoutez aussi la mention non révisable: prix est ferme et définitif et non révisable

Si le contrat comporte seulement un engagement unilatéral du constructeur (autant que c'est rare !!) à ne pas appliquer la révision pendant un certain délai, cette clause n'engage que lui. Si la révision vous est favorable elle est applicable même si le délai n'est pas atteint.

• Où c'est noté ?

C'est dans une rubrique des conditions particulières de votre CCMI.
vous avez une concernant le cout de la construction et prix convenu comme vous avez aussi les informations sur les maitres d'ouvrages (vos noms), le terrain, la DO et GPA, le délai de construction, ...




cf le passage de l'article L231.11 disant que "Elles (les modalités) doivent être reproduites dans le contrat, cet acte devant en outre porter, paraphée par le maître de l'ouvrage, une clause par laquelle celui-ci reconnaît en avoir été informé dans les conditions prévues ci-dessus".

Il faut donc que cette mention ait été paraphé pour qu'elle soit valable.
Dans le cas contraire, la clause sera considérée comme incomplète et donc nulle.
Je vous conseillerai de vous rapprocher de l'AAMOI.

Explication:
Pour que la révision du BT01 soit valable, il faut que la phrase "en paraphant l'option choisie, le MO reconnaît avoir été informé des modalités de la révision du prix" soit présente dans les conditions particulières avec l'option ou modalité choisie à coté (cf prochain point)
Par contre la révision n'est pas valable si cette mention est dans les conditions générales.

Résumé:

• quand rien n'est inscrit sur le contrat, il faut la mention manuscrite pour que la révision intervienne.
• quand c'est écrit : " le MO reconnaît en paraphant.. ", pas "besoin" de mention manuscrite, l'augmentation BT01 est valable.

• 2 modes de calcul:

La modalité choisie d'un commun accord par les parties doit figurer dans le contrat (article L231.11).
Vous lirez souvent que la modalité de calcul se fait selon la modalité 3.2a ou 3.2b.
Cela fait référence aux conditions générales de votre CCMI reprenant toujours l'article.
(la modalité 3.2b est plus compliquée et rarissime.
La révision se fait à chaque appel de fond ... )

la modalité 3.2a est une révision en une seule fois.
C'est celle qui est utilisé dans 99,99% des cas et on évoquera que celle ci après.

• la Formule:

Formule : P_f = P_i * BT01_f / BT01_i

Soit un prix initial P_i à la date D_i, avec le dernier indice connu BT01_i
Vous voulez connaître le prix final à payer P_f à la date D_f, sachant qu'à cette date le dernier indice connu est BT01_f.

• Le prix et les avenants:

L'AAMOI n'est pas très favorable à l'intégration des avenants au calcul de la révision.
La révision des prix traduit l'évolution des prix entre la signature du contrat et la date de révision.

Les avenants sont établis aux conditions de prix à leur date de signature, souvent longtemps après le contrat, et donc à un indice différent.
Il faudrait calculer indépendamment la révision de prix de chaque avenant en fonction de sa date de signature.
En général le montant des avenants influe assez peu sur celui de la révision.

Comme c'est déjà assez compliqué avec une seule date et un seul prix, et afin d'éviter toute polémique qui va compliquer et donner des arguments de contestation pour peu de chose, il st préférable de calculer la révision sur le seul prix convenu à la date de signature du contrat.

NB: Seul cas particulier, un avenant qui réintégrerait des travaux réservés rendus dans les 4 mois qui suivent la signature.
Car même si l'avenant est postérieur, ces travaux sont bien évalués à la date de signature et doivent être rendus au constructeur "aux conditions prévues par le contrat", donc révision comprise.
On ajoute bien le montant de ces travaux pour calculer la révision.

• Quels indices sont à prendre?:

Il est très important de connaître exactement 3 dates au jour J.

La date de signature de votre CCMI (et pas de réception en RAR).
On rappellera donc au passage l'importance de bien dater et signer tous vos documents.
Cette date sera en fait la date initiale D_i avec l'indice BT01_i

Pour connaître le dernier indice: cela sera fonction des 2 dates suivantes.
  * la date d'obtention du PC
  * la date d'obtention du prêt (attention pas votre date de réception mais la date d'envoi de votre accord ou même réception la banque de votre accord)

On va utiliser qu'une seule de ces 2 dates: la plus tardive donc 2 possibilités
 * si Pc avant prêt, on se concentrera que sur la date du prêt
 * si Prêt avant PC, on se concentrera que sur la date du PC

Mais dans les 2 cas, la date utilisée sera majoré d'un mois.
C'est pour pas que la personne puisse "tricher" et choisir son indice final.

Exemple: CCMI signé le 02/04, prêt le 18/06, PC le 20/07
l'indice initial sera l'indice en vigueur au 02/04.
l'indice final sera l'indice en vigueur au 20/07 majoré d'un mois donc le 20/08


NB1: cas particulier:
Certains peuvent avoir une révision qui est gelée pendant X mois.
En fait, il n'y pas de révision si Pc et prêt sont obtenus dans ce délai de X mois après la signature du CCMI.
Mais au delà de ce délai, révision du prix selon même principe.

NB2: Un contrat est considéré complet quand il y a les plans valides ou conformes avec.
Au cas où la notice et les plans sont signés à 2 dates différentes (chose que je ne comprends pas mais bon ...), on prend la date qui permet d'avoir le dossier complet.
Si vous demandez de nouveaux plans (changement de fenêtres ...), ça ne changera pas la date de signature des 1iers plans valides du contrat même s'ils ne sont pas définitif.

NB3: le permis modificatif (différent d'un refus de PC)
Il ne rentre pas en compte dans la révision du prix.
Cette révision se fait par rapport au CCMI et donc le PC accordé (ou le prêt), vous pouvez faire après X PC modif sans conséquence sur la révision.

• Où connaître les indices ?

On retrouvera les indices sous forme de tableau à l'INSEE
Pour voir une courbe montrant évolution de cet indice sur les derniers mois: Courbe INSEE



IMPORTANT: la lecture de l'indice est souvent source d'erreur.
Dans le tableau, ne regardez que la dernière colonne pour la date.
Il faut regarder la date de parution au JO et non les 2 premières colonnes.

On va reprendre les dates de l'exemple du dessus pour année 2016
CCMI le 02/04/16 : quel JO ?
On prend bien le JO du 24/03/16 et non celui du JO du 14/04/16
JO du 24/03/16 est utilisé pour les date allant de ce JO au suivant (du 24/03/16 au 13/04/16)
Donc si JO du 24/03/16 => indice de 103.6

Idem pour indice du PC
PC obtenu le 20/07/16 donc majoration d'un mois 20/08/16
On regarde le JO du 13/08/16 soit indice de 103.8


Pour une maison de 150000€
On reprend la formule   P_f = P_i * BT01_f / BT01_i

P_f = 150 000 * 103.8/103.6
       = 150 289. 58

Plus value de 289.58€ dans exemple
Mais cela peut être une moins value ou plus value allant de qq euros à beaucoup (surtout si pas prévu)


Pensez à calculer vous même votre révision du prix.
 * ils peuvent se tromper ...
 * ils peuvent aussi l'oublier si c'est en votre faveur

• Prévoir le BT01:

Vous avez du comprendre maintenant qu'il n'est pas possible de connaître l'évolution du BT01.
On ne pourra pas vous dire si cela sera une plus value ou moins value.

Du coup certains constructeurs font une provision sur ce BT01.
Mais pourquoi faire une provision si vous pouvez ne pas choisir cette révision du prix.
On en revient au fait que si elle vous fait peur, ôter cette clause de révision du prix.

• Quand la demander:

Vous pouvez, sans insister, interroger votre constructeur à réception du 1er appel de fonds (ouverture de chantier ou achèvement des fondations) si vous vous rendez compte que la révision n'a pas été appliquée.
On ne peut pas préjuger d'un simple oubli.

Par contre s'il tente de vous enfumer, et donc qu'il est malhonnête, et comme vous n'êtes jamais sûr que vous n'aurez pas quelques modifications à demander en cours de chantier vous pouvez toujours attendre l'appel de fonds d'achèvement (95%) pour réclamer officiellement et déduire la révision d'office s'il s'y refuse.
A ce stade il n'y a généralement plus d'avenant à faire chiffrer et il ne pourra pas économiser sur les prestations pour se refaire.

EDIT: mise à jour des liens