Déclaration préalable, cu, plan de division, nouvelle réform

Le Notaire est à coté de la plaque, car ces nouvelles dispositions (demande préalable) concernent tout les permis déposés à partir du 1 er octobre 2007 et pas avant. Donc celai ne vous concerne pas.

merci de votre réponse, mais le permis a été obtenu le 20 octobre 2007, donc bien après le 01er octobre, donc nouvelle réforme ???
de toute façon, le notaire ne veut pas valider la vente tant que nous n'avons pas cette déclaration préalable, et le géomètre est d'accord avec lui.
D'autre part, j'ai vu sur le net que cela concernait les terrains de moins de 10 ans ??? J'ai acheté ce terrain en 1997, je l'ai revendu plus de 10 ans après, suis je concerné par cette déclaration ???

on n'est au courant de rien, personne ne sait rien, je ne sais plus où m'adresser

merci de votre aide

POURQUOI ???

domdom78 a écrit:

Le Notaire est à coté de la plaque, car ces nouvelles dispositions (demande préalable) concernent tout les permis déposés à partir du 1 er octobre 2007 et pas avant. Donc celai ne vous concerne pas.

Je me demande vraiment qui est à côté de la plaque, le notaire ou vous

Rien à voir avec le permis de construire puisqu'il s'agit en l'espèce d'une déclaration prélable de division.

Position de l'administration : si le plan de division n'a effectivement pas été adressé en mairie avant le 1er octobre, la déclaration préalable est à faire

position des juristes publicistes spécialisés en urbanisme : si l'acte constatant la division n'a pas été régularisé au 1er octobre : la dp est à faire.

Dans votre cas, il semble qu'il n'y ait pas d'incertitude.

Reste la question des éventuelles responsabilités et de la prise en charge des frais générés par la dp

la dp est à faire dès le premier détachement d'un terrain destiné à recevoir un bâtiment.

Le délai de 10 ans est sans incidence dans le cas d'une DP. Ce délai ne sert de critère que pour le permis d'aménager.

Tasmanie, n'écrivez pas en majuscules, sinon le sujet va partir à la corbeille.

TASMANIE a écrit:

est ce que quelqu'un pourrait m'indiquer un texte officiel auquel je pourrais me référer pour cette déclaration préalable ???

Merci d'avance

Article R421-23 du code de l'urbanisme

Citation:

Article R421-23

Doivent être précédés d'une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants :
a) Les lotissements autres que ceux mentionnés au a de l'article R. 421-19 ;
b) Les divisions des propriétés foncières situées à l'intérieur des zones délimitées en application de l'article L. 111-5-2, à l'exception des divisions opérées dans le cadre d'une opération d'aménagement autorisée, des divisions effectuées, avant la clôture de l'opération, dans le cadre d'une opération d'aménagement foncier rural relevant du titre II du livre Ier du code rural et des divisions résultant d'un bail rural consenti à des preneurs exerçant la profession agricole ;
c) L'aménagement ou la mise à disposition des campeurs, de façon habituelle, de terrains ne nécessitant pas un permis d'aménager en application de l'article R. 421-19 ;
d) L'installation, en dehors des terrains de camping et parcs résidentiels de loisirs, d'une caravane autre qu'une résidence mobile mentionnée au j ci-dessous lorsque la durée de cette installation est supérieure à trois mois par an ; sont prises en compte, pour le calcul de cette durée, toutes les périodes de stationnement, consécutives ou non ;
e) Lorsqu'ils sont susceptibles de contenir de dix à quarante-neuf unités, les aires de stationnement ouvertes au public, les dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes ;
f) A moins qu'ils ne soient nécessaires à l'exécution d'un permis de construire, les affouillements et exhaussements du sol dont la hauteur, s'il s'agit d'un exhaussement, ou la profondeur dans le cas d'un affouillement, excède deux mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à cent mètres carrés ;
g) Les coupes ou abattages d'arbres dans les cas prévus par l'article L. 130-1 ;
h) Les travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a identifié, en application du 7º de l'article L. 123-1, comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager ;
i) Les travaux autres que ceux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet, dans une commune non couverte par un plan local d'urbanisme, de modifier ou de supprimer un élément, qu'une délibération du conseil municipal, prise après enquête publique, a identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager ;
j) L'installation d'une résidence mobile visée par l'article 1er de la loi nº 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l'accueil et à l'habitat des gens du voyage, constituant l'habitat permanent des gens du voyage, lorsque cette installation dure plus de trois mois consécutifs ;
k) Les aires d'accueil des gens du voyage.

Le détachement d'un terrain à bâtir est constitutif d'un lotissement. Pour simplifier à l'extrème: jusqu'à deux terrains à bâtir ->DP /au delà de 2 dans le délai de 10 ans: permis d'aménager si il y a des équipements communs

poil a écrit:

Le détachement d'un terrain à bâtir est constitutif d'un lotissement. Pour simplifier à l'extrème: jusqu'à deux terrains à bâtir ->DP /au delà de 2 dans le délai de 10 ans: permis d'aménager si il y a des équipements communs

Bonjour

questions pour aller un peu plus loin :
Plus de 2 terrains à bâtir sans équipements communs, avant 10 ans -- > DP ?
Au delà de 10 ans avec équipements communs --> DP ?
ou plutôt, 10 ans ou pas, PA dès qu'il y a des équipements communs ?

POIL a écrit :
Je me demande vraiment qui est à côté de la plaque, le notaire ou vous

Je persiste et je signe :
- Il y a obtenu un CU positif pour une division (avant le 1 er octobre).
- Il a un otenu un permis de cosntruire qui à été déposé avant le 1 er octobre (et qui vaut aussi à un CU).

Les déclarations préalables pour les constructions, les aménagements, .......................................etc, concernent toutes les demandes faites à partir du 1 er octobre de cette année.
Cordialement

fredoche a écrit:

questions pour aller un peu plus loin :
Plus de 2 terrains à bâtir sans équipements communs, avant 10 ans -- > DP ?

oui mais extrêmement rarre en pratique car cela supposerait que les terrains soient déjà raccordés aux réseaux et disposent déjà d'une desserte sur le domaine public.

fredoche a écrit:

Au delà de 10 ans avec équipements communs --> DP ?

encore oui :

1) imaginons un premier détachement d'un terrain à bâtir en 2007 avec création d'une voirie (une impasse) permettant la desserte (desserte des réseaux et des personnes) du terrain et la desserte du surplus de terrain resté à usage de terrain à vaches: nécessite d'une dp
Autre détachement en 2013 d'un terrain à bâtir -> nouvelle DP
Dernier détachement en 2018 d'un terrain à bâtir-> nouvelle DP

2) imaginons que lors du premier et deuxième détachement il n'ait pas été créé de voirie car les deux premiers terrains étaient raccordés en façade et contigus au domaine public
Lors du 3ème détachement réalisation d'un chemin d'accès avec création des équipements nécessaires -> DP car pas de réalisation de voies ou d'espace commun même si ce détachement intervient en 2016.

3) maintenant imaginons que dans l'hypothèse 1, que le dernier détachement ait lieu en 2015 (plus de deux lots de TAB dans le délai de 10 ans) :quid ?

A mon avis DP quand même car pas de réalisation de réalisation de voirie ou d'espace commun (ils étaient préexistants)

4) enfin : je détache un terrain à bâtir en 2007, en 2011 j'en détache deux nouveaux en prévoyant une voirie et les réseaux-> permis d'aménager ? et ben non car le 1er lot qui est construit n'entre pas dans le calcul (on ne tiens pas des lots bâtis) donc DP

fredoche a écrit:

ou plutôt, 10 ans ou pas, PA dès qu'il y a des équipements communs ?

Non les critères sont cumulatifs pour le permis d'aménager :
- plus de deux lots à construire sur 10 ans
- réalisation de voies ou espaces communs (a comprendre équipements communs)

domdom78 a écrit:

Je persiste et je signe :
- Il y a obtenu un CU positif pour une division (avant le 1 er octobre).
- Il a un obtenu un permis de cosntruire qui à été déposé avant le 1 er octobre (et qui vaut aussi à un CU).

Je me suis déjà exprimé sur la question :
le certificat d'urbanisme de division n'existe plus depuis la loi SRU qui l'a remplacé par la communication du plan de division disparu avec la réforme et remplacé par la DP

Un permis n'est rédempteur qu'en ce qu'il couvre la nullité de la vente (sanction civile)

Citation:

Article L480-15 code de l'urbanisme
Les ventes ou locations de terrains intervenues en méconnaissance des dispositions du titre IV du présent livre peuvent être annulées à la requête de l'acquéreur, du maire ou du représentant de l'Etat dans le département aux frais et dommages du lotisseur.

Toutefois, les ventes et locations des parcelles pour lesquelles le permis de construire a été accordé ne peuvent plus être annulées.

Reste les sanctions pénales (edit 15.000,00 euros en juillet 2009) pour avoir enfreint la réglementation des lotissements et le risque pour le notaire que soit retenu sa complicité.

Même la solution pragmatique (et contraire au droit) préconisée par l'administration n'est pas invocable en l'espèce (plan de division communiqué avant le 1er octobre)

Je n'ai pas tout compris
Mais je vais me renseigner sur ce sujet.

Domdom78, vous ne seriez pas instructeur à la DDE par hasard ?

Merci de toutes vos précisions, mais bon, qui a raison ???

apparemment un plan de division déposé en mairie avant le 01er octobre aurait été ok, mais qui se devait de déposer ce plan ??? le vendeur ??? le géomètre chargé du bornage ???

Habituellement c'était le géomètre (c'est lui qui dresse le plan de division). Plus rarement le notaire (lorsqu'il constatait en rédigeant l'acte que le géomètre n'avait pas fait le nécessaire)

quelqu'un aurait il une idée de comment faire pour avoir cette déclaration préalable acceptée par la DDE avant le délai de un mois ???

Je ne sais pas... en couchant peut être



Il n'y a pas d'astuce, tout dépend de son interlocuteur à la DDE et de sa charge de travail.

Bonsoir,

J'ai aussi un problème par rapport à cette DP:
Je souhaite acheter un terrain issue d'une division réalisée par géomètre en 1996, déclarée en mairie et portée sur un acte notarial aussi en 1996. Donc pour moi, la division est à considérée comme déjà réalisée, c'est ce que pensait aussi mon notaire, qui me disait qu'il ne faudrait pas de DP or après être allé en congrès des notaires la semaine dernière, certains collègues lui ont mis le doute, donc maintenant il interroge le Cridon avant de poursuivre la rédaction du compromis de vente et à mon avis il va obtenir la même réponse, mais mon problème est que le POS stipule que les lotissements sont interdits (je sais que vous allez me dire qu'ils n'ont pas le droit d'interdire mais je me vois pas obligerla mairie à modifier le pos), Bref si la DP est obligatoire, je suis certaine qu'elle sera refusée, puisque toute division à compter du 01 octobre s'appelle lotissement, lotissements refusés par le Pos....
Comment arriver à prouver que je n'ai pas besoin de cette DP, j'ai déjà parlé de la question/réponse sur le site du nouveau permis qui stipule que si la divison a été notifiée en mairie elle doit ête concidérée comme réalisée mais apparemment ça ne convient pas à mon notaire?
C'est vrai que toutes ces nouvelles règles compliquent toutes les ventes et mon notaires m'a dit qu'ils ne savent plus quoi faire.

Si la division en propriété a été constatée par acte notarié en 1996 même si à l'époque elle ne consistait pas à détacher du terrain à bâtir, il n'y a pas lieu aujourd'hui à déclaration préalable. Il s'agit d'une vente de terrain diffus. Si le CRIDON de sa région lui répond qu'il faut une DP, il faudra que tous les CRIDON tiennent le même discours.

Quels motifs ses confrères ont-ils avancé pour déduire qu'il fallait effectuer une DP ?

La seule raison valable que je vois sans trop réfléchir c'est que le terrain divisé est resté la propriété de la même personne.

Dans l'intervalle, rien n'empêche de partir sur une promesse de vente sous condition suspensive de non opposition à DP si l'opération tombe sous le coup de cette réglementation et en précisant à qui incombera le cas échéant les frais de cette DP.

Merci pour votre réponse, savez-vous sur quel article puis-je me baser pour apporter la preuve que je n'ai pas besoin de la DP?
Car il faut absoluement que je ne sois pas obligée de demander cette DP, puisque le POS interdit les lotissements donc elle serait certainement refusée mais je n'arrive pas à trouver d'article clair dans le code de l'urbanisme. Et puis une DP va retarder ma demande de permis, et je suis convaincu que je n'en ai pas besoin mais encore faut-il que je puisse le prouver.
Quel frais peuvent découler d'une demande de DP?

gtv654 a écrit:

Car il faut absoluement que je ne sois pas obligée de demander cette DP, puisque le POS interdit les lotissements donc elle serait certainement refusée

Pas nécessairement, il arrive à l'adminsitration d'adopter une position pragmatique.
Elle peut très bien refuser d'instruire au lmotif que pour elle la division est déjà constatée.

Elle peut encore considérer qu'un lot unique s'apparente à un terrain diffus et ne tombe pas sous le coup de la prohibition.

Pour le fondement de la DP qui vous intéresse :

Citation:

Article R421-23 (extrait)

Doivent être précédés d'une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants :
a) Les lotissements autres que ceux mentionnés au a de l'article R. 421-19 ;

Citation:

Article R421-19 (exrait)

Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager :
a) Les lotissements, qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire :
- lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ;
- ou lorsqu'ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ;

Citation:

Article L442-1

Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments.

Bonjour, Si ça peut aider d'autres personnes, mon notaire m'a dit ce matin que le CRIDON du Nord Est lui a confirmé que si la division a bien été enregistrée en mairie avant le 01 octobre 2007 conformément à l'ancien article du code de l'urbanisme (R 315-54) en vigueur avant la réforme donc au moment de la division, il n'y a pas besoin de faire une demande de DP avant de déposer sa demande de permis
Le Cridon lui transmet une réponse par écrit d'ici une huitaine de jours.

Pas très juridique mais bien pratique. Puisque l'administration se contente de cela, pourquoi en faire plus ?

Va falloir qu'ils accordent leurs violons les CRIDON

Bonne nouvelle

Euh, pour l'instant je ne sais pas si l'administration va se contenter de cela!

gtv654 a écrit:

Euh, pour l'instant je ne sais pas si l'administration va se contenter de cela!

C'est la position pragmatique de l'administration

Citation:

Pour pouvoir passer une vente, le notaire doit donc préciser si le plan de division prévu à l’ancien article R.315-54 a bien été envoyé en mairie avant le 1er octobre 2007, auquel cas la division doit être considérée comme réalisée. Le service instructeur doit se rapprocher de la mairie pour récupérer ce plan.

Source : http://www.urbanisme.equipement.gouv.fr/rubrique.php3?id_rub[...]rique=267#sommaire_1105