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2 prêt pour éviter les intercalaires (construction)

Ce sujet comporte 19 messages et a été affiché 3.817 fois
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Env. 200 message Yvelines
Bonjour,
Comme très souvent, on doit emprunter pour faire construire sa maison (20 ans pour nous):
D'abord pour rembourser le prix du terrain puis ensuite pour rembourser le prix de la construction.
Les banques ont donc prévus entre l'achat du terrain et le début de la construction (ou début du prêt effectif) des interets intercalaires qui viennent gréver fortement le cout de l'emprunt final.

D'ou ma question:
ayant un apport équivalent au 2/3 du prix du terrain, ne peut on pas prendre un prêt "court terme" qui permettra de rembourser le prix du terrain puis, au début de la construction, faire courrir un 2ème pret (sur 20 ans par ex) qui viendra couvrir les remboursements du prix de la construction.

Par l'affirmative, cette formule est elle vraiement intéréssante (au delà qu'il n'y aurait pas d'int? interc.) et y a t il des points négatifs à prendre en compte?
Merci par avance.
Salutations
Messages : Env. 200
Dept : Yvelines
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message
Pourquoi ne pas s'adresser à un courtier ?

Sur ForumConstruire.com, il y a une section "crédit immobilier" qui permet d'entrer facilement en contact avec un courtier en crédit immobilier. C'est gratuit et ça permet de comparer les taux de toutes les banques. De plus, dans certains departements, le formulaire calcule aussi les prets aidés !

C'est ici : http://www.forumconstruire.com/credit_immobilier/
 
Membre super utile Env. 10000 message Haut Rhin
Bonjour,

Pourquoi un prêt "court terme" ? Vous réduisez ainsi votre capacité d'emprunt.

Pour ma 1ère maison acheté en vefa, j'avais 4 prêts... et j'ai en effet payé très peu d'intérêt intercalaires. Par contre faut pouvoir rembourser son loyer + les prêts !
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 10000
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Env. 600 message Tarn (81)
Bonjour,
De plus je pense que si vous avez droit au PTZ avec cette méthode vous ne pourrez plus y prétendre.
Bonne continuation
Messages : Env. 600
De : Tarn (81)
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Env. 400 message Isère (38)
Bonjour,

L'idée est intéressante mais il faut savoir que le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt ne pourra pas concerner le prêt pour l'achat du terrain.
Messages : Env. 400
De : Isère (38)
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Membre super utile Env. 10000 message Haut Rhin
fredo81 a écrit:Bonjour,
De plus je pense que si vous avez droit au PTZ avec cette méthode vous ne pourrez plus y prétendre.
Bonne continuation


Si, car c'était mon cas (je l'ai compté dans les 4).
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 10000
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Membre super utile Env. 10000 message Haut Rhin
gégette38 a écrit:Bonjour,

L'idée est intéressante mais il faut savoir que le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt ne pourra pas concerner le prêt pour l'achat du terrain.


Vous êtes certain de ça ? Car cela risque d'être mon cas,je fait une maison basse consommation.. avec u pret prévu pour le terrin donc !! Copie à revoir si ce que vous dites est confirmé (j'avais des doutes moi aussi !)
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 10000
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Env. 400 message Isère (38)
En fait, c'est ce que m'ont répondu les impôts en juin 2008. J'expose rapidement ma situation : notre avions contracté un prêt pour l'achat du terrain, la construction étant financée par l'argent de la vente de notre maison.
Mon interlocuteur des impôts m'a montré un texte précisant que le crédit pour les intérêts d'emprunt concernait la construction et non pas l'achat du terrain seul (même s'il s'agit de construire).
Nous avons pu faire modifier le libellé de notre prêt en achat de "terrain + construction" et l'avons débloqué en totalité lors de la signature chez le notaire (donc nous sommes en amortissement du prêt depuis le début). C'est un "tour de passe passe" mais sans cela, les intérêts d'emprunt n'ouvraient pas droit au crédit d'impôt !
En résumé, faire deux prêts différents, c'est se griller une partie des emprunts déductibles,idem si le prêt est mal formulé en ne précisant pas qu'il s'agit d'une construction ... faut juste le savoir
Messages : Env. 400
De : Isère (38)
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Env. 200 message Yvelines
Bonsoir à tous et merci pour vos avis.

Donc, selon vous, au delà du crédit d'impot, pour l'achat du terrain et sa construction, y a t il un intéret réel à prendre 2 prets?

Pour le pret CT, pourquoi réduit on sa capacité d'endettement? d'autant qu'emprunter sur du CT coute moins cher que du long terme...

Pour ma part, je ne pense pas avoir droit au PTZ et le crédit d'impot pour les intérets d'emprunt est plafonné => si le cout et le pret de la construction sont importants, les 1500 € de crédit peuvent être vite atteint...

Cordialement
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Membre super utile Env. 10000 message Haut Rhin
Ça ne réduit pas ta capacité d'endettement, mais votre capacié d'emprunt (je me suis trompé plus haut). Emprunter mioins longtemps, ca coute en effet moins cher, à condition de pouvoir le faire !

Donc, il suffirait de faire déigner e pret "terrain + construction" pour que ça passe... même si les fonds ne vont que sur le terrain ?
Picto recompense Membre super utile
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Env. 400 message Isère (38)
const101 a écrit:
Donc, il suffirait de faire déigner e pret "terrain + construction" pour que ça passe... même si les fonds ne vont que sur le terrain ?

Bonjour,

Je ne suis pas sûre que cette dernière remarque me soit adressée mais si c'est le cas, la réponse est oui (on débloque la totalité avec l'appel de fonds du notaire et le crédit d'impôt fonctionne). C'est vraiment un tour de passe passe mais bon .... il faut passer par là.
Messages : Env. 400
De : Isère (38)
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Env. 600 message Moselle
En ce qui me concerne, je n'en suis pas encore là dans mon projet, puisque j'envisage un prêt en fin d'année.
Mais j'ai déjà rencontré plusieurs fois mon banquier pour en parler.
Il se trouve que c'est un banquier super compétent, et qui s'y connait à fond (de loin le meilleur que j'ai eu depuis toujours).
Dans mon cas, c'est un peu comme toi: j'aurai un apport personnel important (genre l'équivalent du prix du terrain).
Le banquier m'a déjà dit que, lorsqu'on étudiera le financement ensemble, il se peut qu'on trouve qu'il est plus intéressant, plutôt que d'utiliser l'apport pour le terrain, et de faire le prêt au moment de la construction, de faire le montage suivant:
- prendre un prêt quasiment sans apport personnel pour le terrain (=financer tout le terrain à crédit, ce qui peut se faire sans problème, puisque j'ai l'apport que j'utiliserai pour la construction)
- puis, lorsque j'attaque la construction, utiliser l'apport personnel pour payer, au fur et à mesure, les factures de la construction.
- lorsque, avec l'avancée des travaux et les factures successives, j'arrive au bout de l'apport personnel, déclencher le second prêt, qui couvrira la totalité de la fin de la construction
Ainsi, on évite complètement les intérêts intercalaires.

Pour l'instant, rien n'est décidé, puisque je ne suis pas assez avancé dans mon projet.
Mais tout ca pour dire que cette solution semble être utile. En tout cas, mon banquier m'a dit qu'on ferait les deux simulations complètes, pour pouvoir choisir la solution la plus intéressante.
Messages : Env. 600
Dept : Moselle
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Membre super utile Env. 10000 message Haut Rhin
gégette38 a écrit:
const101 a écrit:
Donc, il suffirait de faire désigner le prêt "terrain + construction" pour que ça passe... même si les fonds ne vont que sur le terrain ?

Bonjour,

Je ne suis pas sûre que cette dernière remarque me soit adressée mais si c'est le cas, la réponse est oui (on débloque la totalité avec l'appel de fonds du notaire et le crédit d'impôt fonctionne). C'est vraiment un tour de passe passe mais bon .... il faut passer par là.


Dans mon cas, c'est pas évident, car le projet n'est pas monté... par contre, je dois payer mon terrain très prochainement, alors est-ce qu'une banque va accepter de me faire un pret dit "terrain+maison", alors que rien est prévu pour la maison :(
Picto recompense Membre super utile
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Dept : Haut Rhin
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Env. 200 message Yvelines
Finalement, lorsque l'on veut emprunter, il faut faire tous les scénarios possibles et inimaginables et surtout ne pas s'arrêter au "j'emprunte sur X années point barre"...

Sinon, dans ton cas totore75, faut aussi faire la simulation s'il y a vraiment intéret à payer un emprunt plein pot sur le prix du terrain et ce dès l'achat de celui-ci (donc pret plus important et plus long) car l'apport aurait soit minimisé l'emprunt (si apport ne couvre pas la totalité du terrain) soi annulé l'emprunt (si apport couvre le prix du terrain).

Cordialement
Messages : Env. 200
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Env. 600 message Moselle
exact.
Cela nécessite des simulations un peu pointues, et c'est pour cela que je demanderai a mon banquier de me simuler les différents scénarios
Messages : Env. 600
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Membre super utile Env. 10000 message Haut Rhin
Par contre, les taux sont bien bas. Pas dit qu'ils vont le rester longtemps !! alors j'aurais tendance à emprunter un max pour le terrain déjà !
Picto recompense Membre super utile
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Nouvel Aviseur Env. 200 message Vaucluse
bonjour.

Moi j'ai fait un prêt sur 20 ans pour le terrain avec mon apport (tout petit 14 000 €) dedans, puis un prêt sur 25 ans pour la construction avec le PTZ dedans.
Picto recompense Nouvel Aviseur
Messages : Env. 200
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Env. 10 message Bas Rhin
Mais j'ai déjà rencontré plusieurs fois mon banquier pour en parler.
Il se trouve que c'est un banquier super compétent, et qui s'y connait à fond (de loin le meilleur que j'ai eu depuis toujours).


totore75 je te dis juste une chose. j'avai aussi un banquier très très compétent, mais méfie toi. malgré sa compétence finalement ce qu'il veux c'est te "rendre service" et surtout en pensant a lui. ma mère avait un super banquier du moin c'est ce qu'elle croyai. elle se faisait gruger en même temps. et finalement elle se retrouve avec 5 prêts sur le dos qu'elle n'arrive plu a rembourser; donc méfiance.
Messages : Env. 10
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Env. 600 message Moselle
OK, merci audreymey67, je vais suivre ton conseil.
On n'est jamais aussi bien servi que par soi-même
Messages : Env. 600
Dept : Moselle
Ancienneté : + de 14 ans
 
Env. 10 message Bas Rhin
exatc. lol le mieux a faire pour toi c'est de voir également par toi même si niveau revenus tu y arrive. parce que j'ai fais un prêt pour construire ma maison, et malgré que l'on soit juste limite niveau taux d'endettement, on galère quand même fin de mois. donc a toi aussi de gérer le mieux possible.
Messages : Env. 10
Dept : Bas Rhin
Ancienneté : + de 16 ans
En cache depuis le jeudi 14 mars 2024 à 21h17
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