Règle des 3m - Partie habitable au dessus d'un garage placé en limite séparative

Donc j'ai l'impression que les 2 points de règlement que j'ai évoqué sont indépendants:

Si construction sur la limite --> point 1
Si construction pas sur la limite --> point 2

Je suis d'accord.
Si construction en limite, 3,5 m maxi sur la limite, et ensuite, on fait se qu'on veut, c'est la pente du toit (plat, ou pente), sans dépasser le maxi de la hauteur au faitage.
Et si pas construction en limite : point 2.

Bonjour,

Bizarre, que la construction en limite séparative ne soit limité en hauteur à 3.50m que sur cette limite.
Car cela permettrai de faire un mur de 3.5m en limite, puis un toit plat sur 1cm, puis un mur non limité en hauteur.
Je pense que la règle est là pour ne pas faire d’étage habitable dans les 3m de la limite séparative.

Pour ne pas prendre de risque j’envisagerai que la construction qui se situe dans les 3m ne fasse pas plus de 3.50m de haut (avec un faitage max de 6m pour le reste de la construction qui se situe après les 3m)

Sinon demande un avis sur ce point, en temps qu’avant-projet, au service qui attribue les PC

En fait c'est toujours la même règle, on a la même:

- Soit tu te mets en limite et dans ce cas la hauteur batie ne pourra pas être plus haute que 3.5m (juste un garage donc).

- Soit tu décides de construire au dessus du garage et dans ce cas c'est la règle des H/2. Tu devras respecter un minimum de 3m de recul. Mais si ta façade fait par exemple 7m de haut, tu devras respecter un recul de 3.5m.

C'est pour ça que bien souvent on voit des toitures à pan coupés sur les cotés des maisons, pour respecter cette règle.

Cyann a écrit:

Bonjour,

Bizarre, que la construction en limite séparative ne soit limité en hauteur à 3.50m que sur cette limite.
Car cela permettrai de faire un mur de 3.5m en limite, puis un toit plat sur 1cm, puis un mur non limité en hauteur.    
Je pense que la règle est là pour ne pas faire d’étage habitable dans les 3m de la limite séparative.  

Pour ne pas prendre de risque j’envisagerai que la construction qui se situe dans les 3m ne fasse pas plus de 3.50m de haut (avec un faitage max de 6m pour le reste de la construction qui se situe après les 3m)    

Sinon demande un avis sur ce point, en temps qu’avant-projet, au service qui attribue les PC

Mais c'est clair j'ai pensé à la même chose on pourrait imaginer des choses folles!
Mais je pense que quoiqu'il arrive il peut y avoir une règle de bon sens qui prime, par exemple nous avons un article un peu qui dit :
"Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture,  leurs  dimensions  ou  l’aspect  extérieur  des  bâtiments  ou  ouvrages  à édifier ou à modifier sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des
lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales."

Mais jJe pense que la vérité doit se situer comme représenté sur le schéma que j'avais mis, à savoir 3.50 max sur la limite puis pente de toit qui part à 45°.
Si c'est ok quand la pente débute dès la limite, alors pourquoi ne le serait-ce pas finalement si le toit débute à 1m de la limite?
je reposte le schéma:

cuoresportivo a écrit:

En fait c'est toujours la même règle, on a la même:

- Soit tu te mets en limite et dans ce cas la hauteur batie ne pourra pas être plus haute que 3.5m (juste un garage donc).

- Soit tu décides de construire au dessus du garage et dans ce cas c'est la règle des H/2. Tu devras respecter un minimum de 3m de recul. Mais si ta façade fait par exemple 7m de haut, tu devras respecter un recul de 3.5m.

C'est pour ça que bien souvent on voit des toitures à pan coupés sur les cotés des maisons, pour respecter cette règle.

Pourtant dans la précédente tranche du lotissement nous avons des exemples qui démontrent le contraire, le dessus du garage est aménagé et la pointe du toit termine pile sur la limite. 
Idem pour le projet qu'on nous a proposé.
Et le dernier en date justement c'est celui là:



Le garage est en limite, le toit début 50cm-1m plus loin, la surface au dessus du garage est aménagée.
En revanche pour l'autre partie de la maison nous sommes à 3m de la limite.
Le constructeur a justement vérifié avec cet avant-projet que cela passerait pour le PC, l’instructeur le lui a confirmé.
Mais effectivement je reste circonspect, n'ayant jamais vu ce genre de cas...

Jerem, le schéma est juste.

Tu peux construire au dessus du garage, à condition d’être à 3.5m en limite, et de faire partir le toit à 45 degrés.
Mais tu vas perdre énormément en surface habitable dans cette pièce vu que tu auras un pied doit de zéro. On voulait le faire au début mais notre MO nous l'a déconseillé.

En plus, faire une chambre au dessus du garage, ça coûte cher car il faut isoler plus. C'est surtout bien pour les grandes maisons car la surface de cette pièce "canibalise" la surface du volume principal de ta maison.

Par exemple deux maisons de 140m², une à demi niveaux avec chambre au dessus du garage et l'autre avec garage à toit plat:

- la première tu auras 20m² au dessus du garage+60 au rdc et 60 à l'étage du volume principale.
- pour la seconde tu auras 70 au rdc et 70 à l'étage.

=> tu auras donc un espace de vie plus important dans la seconde maison, qui coutera moins cher à construire en plus.

jerem411 a écrit:

Et le dernier en date justement c'est celui là:

Le garage est en limite, le toit début 50cm-1m plus loin, la surface au dessus du garage est aménagée.
En revanche pour l'autre partie de la maison nous sommes à 3m de la limite.
Le constructeur a justement vérifié avec cet avant-projet que cela passerait pour le PC, l’instructeur le lui a confirmé.
Mais effectivement je reste circonspect, n'ayant jamais vu ce genre de cas...

On le voit pas sur le plan mais il fait quelle hauteur le garage?

Au contraire j’aurais dit que ca revenait moins cher d'exploiter le dessus du garage en termes de rapport m² habitables/surface batie globale.
Mais on est d'accord forcément c'est au détriment de l'espace RDC.
Dans notre cas pas de garage complètement accolé ca ferait une maison trop large et je ne suis spas fan je préfère quand il ets en partie intégré sous la maison je trouve ca plus harmonieux.

cuoresportivo a écrit:

jerem411 a écrit:

Et le dernier en date justement c'est celui là:

Le garage est en limite, le toit début 50cm-1m plus loin, la surface au dessus du garage est aménagée.
En revanche pour l'autre partie de la maison nous sommes à 3m de la limite.
Le constructeur a justement vérifié avec cet avant-projet que cela passerait pour le PC, l’instructeur le lui a confirmé.
Mais effectivement je reste circonspect, n'ayant jamais vu ce genre de cas...

On le voit pas sur le plan mais il fait quelle hauteur le garage?

Porte de 2m donc au moins 3m je dirais

Dans ce cas le plan est juste. Hauteur de garage 3m et je pense que ta goutière doit se trouver à 3.5m du sol et à environ 1m de la limite. Entant donné que le toit part à 45 degrés c'est bon.

Et ça coute vraiment plus cher car tu dois isoler le plancher de cette chambre, isolant que tu n'aurais pas sur un garage à toit plat. Admettons que ton garage fasse 35m². Il faudra 35m² de TMS pour l'isolation de la dalle+chape. Mais en surface utile, tu auras peut etre du 18m² si tu respectes le PLU.

Je m'exprime peut etre mal mais pour moi ce plan respecte le PLU.

cuoresportivo a écrit:

Dans ce cas le plan est juste. Hauteur de garage 3m et je pense que ta goutière doit se trouver à 3.5m du sol et à environ 1m de la limite. Entant donné que le toit part à 45 degrés c'est bon.

Et ça coute vraiment plus cher car tu dois isoler le plancher de cette chambre, isolant que tu n'aurais pas sur un garage à toit plat. Admettons que ton garage fasse 35m². Il faudra 35m² de TMS pour l'isolation de la dalle+chape. Mais en surface utile, tu auras peut etre du 18m² si tu respectes le PLU.

Je m'exprime peut etre mal mais pour moi ce plan respecte le PLU.

Le constructeur qui nous avait proposé le toit qui recouvre complètement le garage c'était pour éviter le coût de l'étanchéité du'un toit plat, mais nous avions un vide sous garage en fait, la partie habitable ne commençait qu'à 3m grosso modo, cache misère!
Sinon je te suis pour ce qui est de l'isolation du plancher.
Par contre admettons un garage de 6mx6m interieurs soit 36m²
Si pied droit 0 et pente 45° ca fait du 25m² hab... t'exagères! 

Mais clairement mon objectif n'est pas à tout prix de gagner en surface habitable au dessus du garage, cela ne correspondrait pas à nos besoins de toute façon.

Cette question réglementaire m'est venue par rapport au projet que nous avons eu du maître d'oeuvre, avec les 2 portes de garage.
(cf.http://www.forumconstruire.com/construire/topic-322044_start-30.php#4645834
ou http://www.forumconstruire.com/construire/topic-318334_start-45.php#4644740)

En fait le MO a souhaité proposé 2 portes pour avoir un mur de soutien de l'étage entre les 2 portes.

Donc justement pour respecter la "règle des 3m" il a positionné ce mur à grosso-modo 3m50 de la limite, de telle sorte à ce que le débord du toit + gouttière se termine à 3m de la limite.

Ainsi on a forcément à l'intérieur du garage la même surface en symetrie pour la 2eme porte ce qui fait au global à peu près 7m de mur à mur extérieurs. Super large quoi.

Ce qui m'embete le plus c'est que ca décale la maison de l'autre côté vers la limite côté sud et bouffe du terrain.
Je pense franchement qu'avec un garage d'1m moins large on s'en sortirait bien aussi, avec 2 portes de 250 mini.

On pourrait aussi rapprocher la partie salon/séjour d'1 m près de la limite nord.

Mais cela sous-entend donc que la pente de toit se terminerait à 2m/2m50 de la limite!

Pour revenir sur tes deux règles, tout dépend de celui qui l'interprète. Mais pour moi, le première prévaut sur la deuxième.
1-Les constructions peuvent être implanté.....
2-Lorsque la construction ou l'installation à réaliser ne jouxte pas la limite.....

Elle jouxte la limite donc on applique la règle 1, la 2 c'est pour les autres cas, quand on est pas en limite.