Recours des tiers pour mur en limite suivant rnu

Elle va nous dire:
On vous avez prévenu de ne pas construire ici ...

Franchement elle ferait mieux de la fermer!
Soit c'est autorisé de construire, soit ça ne l'est pas! C'est pas un voisin qui décide des zones constructibles.

Maintenant j'espère que vous avez un bon avocat.
Sur quoi porte le recours?

Il demande annulation pour :
Pojet de plu arrêté en février 2017
Vues chez le voisin ( un jour de souffrance )
Hauteur et perte de ensoleillement ( maisons hautes dans le quartier car terrain en pente)
Caractère incomplet du dossier ( dossier complet au vues des pièces demandees)
Architecture (maison à toit plat et moderne, extensions dans le quartier en bois et moderne et il y a des toits plat d'origine dans le quartier)

L avocat demande l annulation du pc et nous demande des dommages et intérêts (2500EUR) plus le coup des dépenses

mic350 a écrit:

Des nouvelles de notre recours contre notre permis!

On a attaqué le terrassement et 4 jours plus tard, on reçoit un refere - supension de notre permis pour bloquer le chantier

Du coup notre avocat nous dit de prendre contact avec la mairie pour connaitre leur avocat, mais la conseillère de l'urbanisme nous envoie chiez sous prétexte qu'on avait pas a construire dans ce quartier!

On aura vraiment tout vu !

Bonjour
Votre demande, courrier, mail, fax, téléphone ... ?
Y aurait un lien familial, ou a amical entre certains élus et le voisin ?
En principe quand on attaque un PC c'est aussi la mairie qui est attaquée.

J'espère que vous avez un bon avocat.
Avez vous attaqué le référé ?

Cdlt

Bonjour,

Le voisin demande annulation du permis pour:
Pojet de plu arrêté en février 2017
un jour de souffrance chez le voisin
Hauteur et perte de ensoleillement ( maisons hautes dans le quartier car terrain en pente)
Caractère incomplet du dossier ( dossier complet au vues des pièces demandees)
Architecture (maison à toit plat et moderne, extensions dans le quartier en bois et moderne et il y a des toits plat d'origine dans le quartier)

Nous avons reçu le refere-suspension pour le permis samedi 6 janvier après avoir attaqué le terrassement et vu le cousin du voisin qui surveille notre chantier.

Le refere nous attaque sur:
-la hauteur de la construction (RNU n'impose pas de hauteur en limite de propriété)
-la notice descriptive qui apparemment ne laisse pas apparaître le voisinage bâti (dur a voir car haie autour du terrain


Il y a un lien familial entre le voisin qui nous attaque et un autre voisin, de plus nous avons un conseiller municipal comme voisin qui ne voulait pas de construction.

Nous avons pris un bon avocat conseillé par notre huissier et le batonnier du tribunal.
Le permis de construire a été réalisé par un architecte.

Nous avons donc arrêté les travaux suite à l'échange de mail avec notre avocat.

reno06 a écrit:

Il demande annulation pour :
Pojet de plu arrêté en février 2017
Vues chez le voisin ( un jour de souffrance )
Hauteur et perte de ensoleillement ( maisons hautes dans le quartier car terrain en pente)
Caractère incomplet du dossier ( dossier complet au vues des pièces demandees)
Architecture (maison à toit plat et moderne, extensions dans le quartier en bois et moderne et il y a des toits plat d'origine dans le quartier)

L avocat demande l annulation du pc et nous demande des dommages et intérêts (2500EUR) plus le coup des dépenses

Autant la mairie vous dit "il ne fallait pas construire ici" mais vous donne le permis, autant le voisin "lésé" devait se douter qu'un jour il y aurait une maison qui viendrait lui cacher le soleil s'il y avait un terrain constructible (ou qui passait constructible) au sud.

Si le terrain était déjà constructible, il aurait dû soit l'acheter, soit ne pas acheter le sien.
Si le terrain n'était pas constructible, il aurait dû attaquer la mairie à ce moment là pour qu'il ne le devienne pas.

Je suis actuellement en recherche de terrain, et je refuse tous les terrains où j'ai un autre terrain pas encore construit au sud. Ca me fait un paquet de terrains éliminés, avec la difficulté à en trouver ça me fous les boules mais pas le choix, trop dangereux, le risque de ne plus avoir de soleil (et pour du passif, c'est quand même plus que dommage) est trop grand.

En revanche, si vous avez une fenêtre non dépolie qui donne chez lui, là il peut attaquer votre PC. Ou alors si votre construction ne respecte pas le PC, ou le PC ne respecte pas le PLU (hauteur, distance des limites, style, ...) mais dans ce dernier cas, vous n'auriez même pas dû avoir votre PC.

Notre terrain se situe a l'ouest par rapport au voisin lésé.

Ce voisin a construit une maison a étage il y a plus de 30 ans en limite de propriété sur un terrain de 350m² , comme nous souhaitons le faire (terrain a étage sur terrain en pente et terrain de 324m²)
Le soucis c'est qu'il y a beaucoup de végétation au sud(chêne + cyprès de + de 10m de haut) et au nord ouest (cypres de 8 m de haut), 1 seule fenêtre a l'est et une petite fenêtre au sud.

La mairie nous a mis des bâtons dans les roues dès le départ, notre 1ier archi a abandonné car la mairie changer de règlement chaque semaine et donner de mauvaises informations.

Notre architecte actuel est aller proposer 3 projets, nous avons été convoqué par l'adjoint au maire, président de l'ECPI et responsable de l'urbanisme pour nous mettre la pression sur notre projet de construction.

C'est la mafia dans cette ville !

Je vois ça.
Bref, ils tentent un recours contre votre permis. Voir ce que conseille votre avocat, mais avec les éléments que vous avez donné ici, je serais joueur* et j'irais au tribunal. Et s'ils sont déboutés, limite je les réattaque pour procédure abusive.

En plus vous êtes à l'ouest, donc vous ne lui bouchez pas le soleil au sud. A qui sont les arbres au sud ? Le propriétaire peut les étêter histoire de redonner un peu de soleil à la mi-saison (et l'hiver lorsque le soleil est plus bas, ils perdent leur feuilles, si c'est pas bien fait ça ^^).

* attention, les conseilleurs ne sont pas les payeurs. Je sais que c'est coûteux toutes ces procédures et je ne suis pas juriste, les issues d'un jugement ne sont jamais certaines, dans un sens comme dans l'autre.

Le plus grands cyprès au sud (10m de haut environ pour 4m de Ø) est a un autre voisin !!
Si le voisin lésé doit attaquer l'autre voisin aussi

L'ombre portée au sud par les construction et/ou la végétation est normale car le sommet de la colline est au sud donc chaque maison est plus basse que celle de devant

La loi alur doit densifier les villes, du coup, c'est sur que les constructions seront de + en + nombreuses sur de petit terrain.

Nous on se doute bien que la maison a l'est risque de mettre un étage sur la partie au toit plat un jour ou l'autre, et qu'il risque d'y avoir de l'ombre et du vis à vis.

Pour les arbres, oui il peut attaquer.
Ou il peut demander gentiment, en proposant même de participer (voir de prendre en charge totalement) l'opération. Chacun sa technique.

Ouaip je vois le genre de terrain. Bah tant pis hein ^^ C'est le jeu ma pauvre lucette. Perso, quand je visite des terrains, je verifie in situ puis plus précisément chez moi le masque solaire, les lieux de lever/coucher et passage du soleil aux 2 solstices. Et je remplis mentalement tous les environs pas encore construits avec des maisons R+1 dans l'implantation la plus préjudiciable possible.

Il faut prévoir toute les possibilités c'est ce que j'avais fait pour ma 1iere construction!

mic350 a écrit:

Il y a un lien familial entre le voisin qui nous attaque et un autre voisin, de plus nous avons un conseiller municipal comme voisin qui ne voulait pas de construction.

Nous avons pris un bon avocat conseillé par notre huissier et le batonnier du tribunal.
Le permis de construire a été réalisé par un architecte.

Nous avons donc arrêté les travaux suite à l'échange de mail avec notre avocat.

Il ne vous reste plus qu'à vous préparer à une longue période de tracas judiciaires.

Bonne chance.

Cdlt

C'est une bonne année qui commence !

J ai une question technique :
Nous avons fait faire le bornage du terrain par un géométre car nous voulions séparer le terrain en 2. Un lot à déjà une construction dessus et notre lot comporte un morceau de garage.
Le géométre qui est intervenu à faut une déclaration préalable pour la division mais le service de l urbanisme à dit qu il ne fallait pas de déclaration car un garage était déjà sur le terrain.

Nous avons déposé un permis de construire qui a été accepté.

Est ce normal que la déclaration préalable à été refusé par la mairie sous prétexte que un morceau de garage existe déjà sur le terrain sépare?

Ah oui j'ai oublié aussi!
Vendredi, ma femme va a la mairie pour déposer la déclaration d'ouverture de chantier. La dame de l'urbanisme n'a pas voulu la prendre sous prétexte qu'il y a un recours sur notre permis !!!
Du coup nous allons l'envoyer en recommande! Notre avocat est sidéré de voir la mairie prendre partie !

La mairie est contre nous depuis le début, j'espère que leur avocat ne sera pas contre nous a l'audience de vendredi pour le référé suspension du permis !

Bonjour.

Mis à part vos nombreux déboires, votre PC comporte
quand même une irrégularité flagrante en ne respectant pas
les règles d'implantations aux limites séparatives.

Vous ne pouvez en effet avoir de mur oblique tel que dessiné.
Il vous faut filer perpendiculairement sur une distance d>h/2
soit environ 3.70m avant de pouvoir retrouver cette oblique.

Sur cette distance et en angle aigu visible de chez le voisin, 
vous n'êtes ni en limite séparative ni ne respectez la règle précisée ci-dessus.

Erreur de votre architecte et erreur du service instructeur.

Votre chantier étant à l’arrêt, j'en profiterai pour reprendre votre
projet en totalité.

On va attendre la réponse du refere suspension du permis.
Je vais quand même appeler l'architecte pour voir comment il a interprété le RNU.
Merci pour votre réponse!

Vous avez la même irrégularité avec la façade principale
qui devrait être à 90°.

On va aller se renseigner au CAUE, mais pour eux a l'époque pas de soucis à prévoir.

Merci

VanH a écrit:

Bonjour.

Mis à part vos nombreux déboires, votre PC comporte
quand même une irrégularité flagrante en ne respectant pas
les règles d'implantations aux limites séparatives.

Vous ne pouvez en effet avoir de mur oblique tel que dessiné.
Il vous faut filer perpendiculairement sur une distance d>h/2
soit environ 3.70m avant de pouvoir retrouver cette oblique.

Bonjour

je ne comprends pas votre raisonnement. En limite séparative veut dire qu'il faut longer cette limite sans retrait, quelque soit la forme de la limite. Ce qui est le cas ici.
Ensuite vient la question de la façade de l'entrée qui doit être au minimum perpendiculaire à la limite marquée 5.92m, ce qui semble être le cas.
Pas de souci pour moi.

Je viens d'avoir notre architecte au telephone.

Il est formel, nous devons être sur la limite et non a 90° pour suivre le RNU.

Prenez l'exemple d'un bâtiment de 3.00 m de hauteur.

Un point A par exemple distant de 1.00 m de la limite séparative
ne respecterait pas les exigences du RNU. "d>h/2"
(je vous fais grâce du "avec un minimum de 3.00 m"

Le point B est correct car non visible perpendiculairement
à la limite séparative. 

Oui ok mais si j'ai bien compris le plan, l'emprise de la maison est définie par les zones non accessibles.
Où y a t'il un retrait sur les limites 7.59m et 14.01m?

Le seul point qui reste concerne la façade de l'entrée qui à vue d'oeil respecte la perpendicularité (cas point B de votre exemple).

Le rnu dit :
A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, ...

Notre architecte est parti sur ce point pour réaliser le plan de la maison.

fabien_m2002 a écrit:

Oui ok mais si j'ai bien compris le plan, l'emprise de la maison est définie par les zones non accessibles.
Où y a t'il un retrait sur les limites 7.59m et 14.01m?

Le seul point qui reste concerne la façade de l'entrée qui à vue d'oeil respecte la perpendicularité (cas point B de votre exemple).

Il n'y a pas de retrait sur les limites 7.59 et 14.01, la maison est sur la limite séparative.

mic350 a écrit:

Il n'y a pas de retrait sur les limites 7.59 et 14.01, la maison est sur la limite séparative.

ok donc conforme au PLU. Donc je comprends pas trop l'argumentaire de VanH dans votre cas

Un mur oblique (angle aigu) est conforme en son origine
(puisque situé sur la limite) et l'est à nouveau dés que la distance
d>h/2. Entre les deux il ne l'est pas.

La raison même pour laquelle votre architecte avait proposé une structure
rapportée faisant le lien entre le mur oblique (non conforme en l'état) et
la limite de propriété.

Le service instructeur (un peu dur sur ce coup) a dû juger que la structure
rapportée était trop ajourée.

Ok j'ai compris !

VanH a écrit:

Un mur oblique (angle aigu) est conforme en son origine
(puisque situé sur la limite) et l'est à nouveau dés que la distance
d>h/2. Entre les deux il ne l'est pas.

La raison même pour laquelle votre architecte avait proposé une structure
rapportée faisant le lien entre le mur oblique (non conforme en l'état) et
la limite de propriété.

En quoi ce mur oblique n'est pas conforme? Ce mur peut très bien séparer la maison du garage par exemple.
Ce qui compte c'est que la projection verticale de la périphérie de la construction soit en limite séparative de propriété, ce qui est le cas ici ou alors il y a un truc que j'ai pas saisi sur le plan.

Sur le cas présent, c'est la partie de mur visible entre les deux
niveaux de toiture terrasse qui pose problème (de +3.05 à +6.25 )

Si les deux acrotères avaient été au même niveau, alors pas de pb.
pour un mur oblique.

...

Wahou !!! Et dire que nul n'est censé ignoré la loi ... Avec des règles si complexes, impossible de s'y retrouver sans être expert ... Bon courage pour le recours !

C'est complexe tout ca, c'est pour ca que l'on est passé par un architecte !

mic350 a écrit:

C'est complexe tout ca, c'est pour ca que l'on est passé par un architecte !

En même temps si même l'archi se trompe d'après VanH, je vois pas l'intérêt de payer pour un pro qui soit disant connaît les règles de l'urbanisme locales.

Je vous tiendrais au courant du résultat du tribunal

Bon ben le verdict !
Le tribunal a rejeté la suspension du permis de construire
On continu dans l'aventure !!

Très bonne nouvelle pour vous.

Par contre, le voisin va vous faire une misère à la moindre occasion...

Prévoyez bien pour l'enduit en limite, ça m'étonnerais que votre voisin vous laisse passer chez lui comme ça.

J'ai envie d'être grossier envers le voisin, mais je vais rester correct....

C'est bien fait pour lui.
J'espère qu'il est condamné aussi au dépend et qu'il va réglé la note de votre avocat et les frais de tribunal :/

en tout cas je suis content pour vous.

Bonjour,

Petite rectif.
- La condamnation aux dépens ne signifie pas que la partie adverse doive rembourser les(vos) frais d'avocat, mais les frais de procédure (art. 695 du CPC).
- La condamnation au titre de l'article 700 est (en partie) là pour ça, mais en représente rarement le montant!!
@+

Nous n'avons rien eu malgré des soucis et un retour pour le chantier

Et j'imagine que le jour où vous allez emménager certains voisins ne vont pas venir vous souhaiter la bienvenue avec un gateau ou un gratin comme ça se fait dans Desperate Housewives. ^^

Woofy a écrit:

Et j'imagine que le jour où vous allez emménager certains voisins ne vont pas venir vous souhaiter la bienvenue avec un gateau ou un gratin comme ça se fait dans Desperate Housewives. ^^

Si si si !!! Au contraire. Il me semblait que les voisins venaient mais en apportant des plats empoisonnés !!!