Investissement locatif besoin d’avis

Rolala et bien belle *******
Le proprio s’est bien sortit 😅

Ne me dites pas que mon investissement ressemble à ce gouffre? Lol

Woofy a écrit:

En fait je pense à une émission que j'ai vu l'autre jour où des restaurateurs ont tout plaqué pour partir en Floride. Là bas ils ont racheté un restaurant qu'ils ont vu 2-3 fois, et à chaque fois il était plein à craquer et faisait plein de chiffre.
Une fois l'affaire signée et l'ancien proprio parti, plus personne dans le resto, pas un seul client (ça leur est arrivé de faire 0 couvert en une semaine). En fait, le proprio avait rameuté tous ses amis et leur faisait -50% sur la note les 2 soirs de suite. Du coup, c'était plein. Mais pas en temps normal.

Oui je l´ai vu ,nous l’avons feuilleté ensemble
Je cherchais des détails sur le type de bail commercial autorisé au RC

Biensur je l’ai bien compris ,je suis moi meme cadre commerciale,j’ai bié compris ou etait son interet

Truffe au vent 🤔 oui on dira à l’affut de la bonne affaire mais certes débutante je vous l’accorde

Hajime a écrit:

Et avez vous vu les derniers PV D'AG de la copro?
L'agent immobilier vous trouve hyper secure ?
Normal, son boulot c'est de vendre.
Moi je vous trouve encore un peu trop "truffe au vent "

Salut , quand tu achètes pour du locatif il faut mettre le minimum d apport personnel ( donc garde ton argent )car avec un emprunt tu pourras déduire tous les intérêts d emprunt.... et oui l immobilier c est un des seul placement ou tu investis l argent de la banque...
Si il y a la loi pinel dans le neuf , il y a le Borloo ancien dans l ancien moi dans mon cas j ai un abattement de 60% des revenus locatifs en plus des frais ...

Pour les PV d'AG, il faut aussi vérifier la santé financière de la copropriété (bon, s'il n'y a qu'un seul propriétaire, à priori il paye, mais sait-on jamais s'il y a des dette sou pas).

Bonjour

60% d’abattement c’est énorme
Comment vous faites?

Donc vous me conseillez d’emprunter pour déduire les interets ? Il est vrai que j´ai bcp d’impots

La location meublée me semble bien pour débuter? Qu’en pensez vous?

Merci

adidas29 a écrit:

Salut , quand tu achètes pour du locatif il faut mettre le minimum d apport personnel ( donc garde ton argent )car avec un emprunt tu pourras déduire tous les intérêts d emprunt.... et oui l immobilier c est un des seul placement ou tu investis l argent de la banque...
Si il y a la loi pinel dans le neuf , il y a le Borloo ancien dans l ancien moi dans mon cas j ai un abattement de 60% des revenus locatifs en plus des frais ...

D’accord je vous remercie

Oui un seul proporietaire pour le moment
Qu’en est il pour la situation financière de la corpo
Elle peut etre hypothéquée?

Woofy a écrit:

Pour les PV d'AG, il faut aussi vérifier la santé financière de la copropriété (bon, s'il n'y a qu'un seul propriétaire, à priori il paye, mais sait-on jamais s'il y a des dette sou pas).

Fifine66 a écrit:

Je vous remercie pour vos conseils

Vous avez raison c’est pour cette raison que je souhaite placee cet argent sur un bon investissement rentable
Mais c’est vrai que si on réfléchit trop on ne passe jamais à l´action
Disons que c’est mon premier bien et ma première visite et dejà 2 offres sur l’appat , je ne voudrais pas le rater mais pas me précipiter nomplus

Que pensez-vous du fait qu’il y ai un local commercial au RC, pas de risque à la revente!?

Est ce plus rétable d’etablir Un bail etudiant de 9 mois et faire 3 mois de saisonniers?

Concernant le mode de financement me conseillez vous de mettre mon apport ou de faire un credit directement ?

Merci pour vos retours 😄

Bonjour,
voici comment je la jouerais...
emprunt sur 25 ans à 110% (financement total avec les frais de notaire), gardez votre épargne pour le passif comme achat de voiture ou vacances ou le dernier LCD 65pouces à 2000 eur et pour prouver à la banque que vous êtes capable d'épargner, (le CIC, ou la banque pop par exemple vous suivent sur ces durées longues) pour à la fois réduire le montant du remboursement mais également de ne pas plomber votre taux d'endettement; les intérêts du crédit seront des charges en supplément que vous pourrez par la suite déduire, ce qui est intéressant
location en meublé à l'année; pourquoi ? pour ne pas être ennuyé par les entrées&sorties l'été...faut s'en occuper de ça pour faire une bonne rentabilité...mais c'est du job ou bien déléguer mais alors la rentabilité s'effondre
la loc en meublé à l'année il faut la faire en LMNP (location meublée non professionnelle), vous êtes en régime BIC et il faut déclarer AU REEL (et ne pas choisir l'abattement de 50% qui est moins intéressant) et prendre un expert comptable en ligne avec adhésion au CGA (toutes les charges sont ainsi prises en compte pour le déficit au réel: frais de notaire, intérêt d'emprunt, assurance PNO, travaux divers, assurance loyers impayés, frais d'expert comptable, mobilier...etc MAIS SURTOUT l'amortissement du bien ! votre appart est amorti sur 20 ans par exemple (l'expert comptable vous le calcule) ce qui fait, par exemple pour un investissement de 80000 eur, un amortissement de 4000 eur /an à rajouter à vos charges) Du coup ce que vous rentrez en loyer est compensé par vos charges et  vos revenus locatifs sont ainsi effacés par le déficit que vous créez (bilan égal à zéro  si vous vous débrouillez bien).  Je pense que c'est important de prendre un cabinet d'expert comptable (L'expert comptable se charge de créer la liasse fiscale que vous devrez présenter lors de votre déclaration d'impôts)...en ligne avec l'adhésion au CGA vous pouvez vous en sortir pour 600 eur / an, que vous pouvez rajouter à vos charges ou choisir d'avoir une réduction d'impôt sur le revenu (au 2/3 des sommes engagées pour le comptable je crois mais il faut adhérer au CGA)
la location meublée c'est un bail d'un an avec préavis de 1 mois pour le locataire (c'est plus court que 3 mois en nu); en cas de procédure d'impayé, c'est moins lourd qu'un bail de 3 ans
toutes les infos se trouvent sur le net en cherchant bien...
si vous voulez dormir sur vos deux oreilles, et que votre bien s'autofinance en toute tranquillité, c'est la solution...vous pourrez par la suite multiplier les biens et par ce système ne pas être assommée par les impôts liés aux revenus fonciers. Vous n'avez pas de contrainte de location saisonnière; juste à gérer les problèmes ponctuels. Avec plusieurs biens, vous développez un beau patrimoine. Essayez toujours d'avoir un remboursement d'emprunt qui représente 70% maximum du loyer afin de ne pas plomber votre taux d'endettement et les banques ne feront pas de blocage pour vous financer. Privilégiez les logement avec travaux car ces travaux représentent des charges supplémentaires à déduire. Il vaut mieux acheter une ruine à 40000 eur et coller 40000 de travaux que d'acheter rénové à 80000 eur, vous n'amortissez pas de la même façon.
Sachez que louer en nu peut rapidement vous coûter très cher et à court terme car cela va vous créer des revenus fonciers rapidement taxables ( même si les intérêts d'emprunt vont vous sauver au début ) et même vous faire changer de tranche d'impôsition
pour le local commercial, tout dépend du commerce...si c'est une friterie ou un kebab au moment de la revente, ça va être tendu...mais si vous amortissez votre bien pendant une longue durée, que vous faites une plue-value même faible, que vos traites sont payées par la location, lors de la revente vous serez bénéficiaire
bon courage

Bonjour, "désigner un syndic bénévole"... Un syndic bénévole est obligatoirement un copropriétaire de l'immeuble.

Il faut quelqu'un qui se dévoue pour gérer, et ça, ce n'est pas dans la poche. C'est plus compliqué que ça en a l'air, et si en plus on tombe sur un copropriétaire du genre "em.er.eur", on n'a pas fini. Et tout ça pour rien.

Je n'ai pas compris s'il y avait un compteur électrique pour les communs. Même si les minuteries ne représentent pas une fortune en consommation, les gens ne veulent pas payer un sou pour les autres, et certains sont très pointilleux et feront des ennuis.

Si je crois comprendre, il n'y a que des petits appartements.

Pour faire du meublé, en général, ce ne sont que de petits logements. Les baux de location ne sont que d'un an, le préavis du locataire est d'UN MOIs. on peut faire des baux de 9 ou 10 mois. ils sont non renouvelables par tacite reconduction. Et dans ce cas, si on a un locataire indésirable, de toutes façons, il doit partir au bout du bail de 9 ou 10 mois puisque la durée est déterminée.

Si le bail est d'un an, il est reconductible par tacite reconduction par contre.

Si Location vide, les baux sont de 3 ans, le préavis pour le locataire est de 3 mois.

Le propriétaire ne peut donner congé au locataire qu'à la fin du bail de 3 ans ou de périodes triennales. Et seulement pour occuper le logement soi-même, ou son conjoint, ou son concubin, ses enfants etc... Et il faut une LR AR en bonne et due forme sinon le congé est nul. Ce congé doit être envoyé au moins 6 mois avant la fin du bail ou de la période triennale. Il faut prévoir une bonne marge, car si le locataire ne récupère pas le recommandé à temps, ça cause souci. Il est plus sûr de faire appel à un huissier suffisamment à temps, sinon on repart pour 3 ans.

Ben avec la bonne pub que vous venez de faire, il y aura sans doute quelques acheteurs de plus lundi

Merci beaucoup pour votre reponse claire et détaillée

J’ai du boulot devant moi pour etre une pro mais ca ne serait tarder 🤗
Je vais étudier votre solution qui m’a l’air au top
Merci pour tout

zepoulp a écrit:

Fifine66 a écrit:

Je vous remercie pour vos conseils

Vous avez raison c’est pour cette raison que je souhaite placee cet argent sur un bon investissement rentable
Mais c’est vrai que si on réfléchit trop on ne passe jamais à l´action
Disons que c’est mon premier bien et ma première visite et dejà 2 offres sur l’appat , je ne voudrais pas le rater mais pas me précipiter nomplus

Que pensez-vous du fait qu’il y ai un local commercial au RC, pas de risque à la revente!?

Est ce plus rétable d’etablir Un bail etudiant de 9 mois et faire 3 mois de saisonniers?

Concernant le mode de financement me conseillez vous de mettre mon apport ou de faire un credit directement ?

Merci pour vos retours 😄

Bonjour,
voici comment je la jouerais...
emprunt sur 25 ans à 110% (financement total avec les frais de notaire), gardez votre épargne pour le passif comme achat de voiture ou vacances ou le dernier LCD 65pouces à 2000 eur et pour prouver à la banque que vous êtes capable d'épargner, (le CIC, ou la banque pop par exemple vous suivent sur ces durées longues) pour à la fois réduire le montant du remboursement mais également de ne pas plomber votre taux d'endettement; les intérêts du crédit seront des charges en supplément que vous pourrez par la suite déduire, ce qui est intéressant
location en meublé à l'année; pourquoi ? pour ne pas être ennuyé par les entrées&sorties l'été...faut s'en occuper de ça pour faire une bonne rentabilité...mais c'est du job ou bien déléguer mais alors la rentabilité s'effondre
la loc en meublé à l'année il faut la faire en LMNP (location meublée non professionnelle), vous êtes en régime BIC et il faut déclarer AU REEL (et ne pas choisir l'abattement de 50% qui est moins intéressant) et prendre un expert comptable en ligne avec adhésion au CGA (toutes les charges sont ainsi prises en compte pour le déficit au réel: frais de notaire, intérêt d'emprunt, assurance PNO, travaux divers, assurance loyers impayés, frais d'expert comptable, mobilier...etc MAIS SURTOUT l'amortissement du bien ! votre appart est amorti sur 20 ans par exemple (l'expert comptable vous le calcule) ce qui fait, par exemple pour un investissement de 80000 eur, un amortissement de 4000 eur /an à rajouter à vos charges) Du coup ce que vous rentrez en loyer est compensé par vos charges et  vos revenus locatifs sont ainsi effacés par le déficit que vous créez (bilan égal à zéro  si vous vous débrouillez bien).  Je pense que c'est important de prendre un cabinet d'expert comptable (L'expert comptable se charge de créer la liasse fiscale que vous devrez présenter lors de votre déclaration d'impôts)...en ligne avec l'adhésion au CGA vous pouvez vous en sortir pour 600 eur / an, que vous pouvez rajouter à vos charges ou choisir d'avoir une réduction d'impôt sur le revenu (au 2/3 des sommes engagées pour le comptable je crois mais il faut adhérer au CGA)
la location meublée c'est un bail d'un an avec préavis de 1 mois pour le locataire (c'est plus court que 3 mois en nu); en cas de procédure d'impayé, c'est moins lourd qu'un bail de 3 ans
toutes les infos se trouvent sur le net en cherchant bien...
si vous voulez dormir sur vos deux oreilles, et que votre bien s'autofinance en toute tranquillité, c'est la solution...vous pourrez par la suite multiplier les biens et par ce système ne pas être assommée par les impôts liés aux revenus fonciers. Vous n'avez pas de contrainte de location saisonnière; juste à gérer les problèmes ponctuels. Avec plusieurs biens, vous développez un beau patrimoine. Essayez toujours d'avoir un remboursement d'emprunt qui représente 70% maximum du loyer afin de ne pas plomber votre taux d'endettement et les banques ne feront pas de blocage pour vous financer. Privilégiez les logement avec travaux car ces travaux représentent des charges supplémentaires à déduire. Il vaut mieux acheter une ruine à 40000 eur et coller 40000 de travaux que d'acheter rénové à 80000 eur, vous n'amortissez pas de la même façon.
Sachez que louer en nu peut rapidement vous coûter très cher et à court terme car cela va vous créer des revenus fonciers rapidement taxables ( même si les intérêts d'emprunt vont vous sauver au début ) et même vous faire changer de tranche d'impôsition
pour le local commercial, tout dépend du commerce...si c'est une friterie ou un kebab au moment de la revente, ça va être tendu...mais si vous amortissez votre bien pendant une longue durée, que vous faites une plue-value même faible, que vos traites sont payées par la location, lors de la revente vous serez bénéficiaire
bon courage

Merci

Oui je pense qu’une fois tous les lots vendus il faudra désigner un syndic volontaire
Effectivement c’est pas gagné

A voir si je me lance

Autre inconvénient un garage juste en dessous de la chambre de l´appat

Peur des nuisances 😬

LARZAC a écrit:

Bonjour, "désigner un syndic bénévole"... Un syndic bénévole est obligatoirement un copropriétaire de l'immeuble.

Il faut quelqu'un qui se dévoue pour gérer, et ça, ce n'est pas dans la poche. C'est plus compliqué que ça en a l'air, et si en plus on tombe sur un copropriétaire du genre "em.er.eur", on n'a pas fini. Et tout ça pour rien.

Je n'ai pas compris s'il y avait un compteur électrique pour les communs. Même si les minuteries ne représentent pas une fortune en consommation, les gens ne veulent pas payer un sou pour les autres, et certains sont très pointilleux et feront des ennuis.

Si je crois comprendre, il n'y a que des petits appartements.

Pour faire du meublé, en général, ce ne sont que de petits logements. Les baux de location ne sont que d'un an, le préavis du locataire est d'UN MOIs. on peut faire des baux de 9 ou 10 mois. ils sont non renouvelables par tacite reconduction. Et dans ce cas, si on a un locataire indésirable, de toutes façons, il doit partir au bout du bail de 9 ou 10 mois puisque la durée est déterminée.

Si le bail est d'un an, il est reconductible par tacite reconduction par contre.

Si Location vide, les baux sont de 3 ans, le préavis pour le locataire est de 3 mois.

Le propriétaire ne peut donner congé au locataire qu'à la fin du bail de 3 ans ou de périodes triennales. Et seulement pour occuper le logement soi-même, ou son conjoint, ou son concubin, ses enfants etc... Et il faut une LR AR en bonne et due forme sinon le congé est nul. Ce congé doit être envoyé au moins 6 mois avant la fin du bail ou de la période triennale. Il faut prévoir une bonne marge, car si le locataire ne récupère pas le recommandé à temps, ça cause souci. Il est plus sûr de faire appel à un huissier suffisamment à temps, sinon on repart pour 3 ans.

Le problème du meublé si vous le gerez seule sans agence c'est que les locataires vous appelerons tout le temps ( micro onde à remplacer etc). Ça marche bien pour les petites surfaces mais là encore c'est du travail car pas mal de turn over entre les étudiants qui arrivent en septembre et partent en juin, ceux qui louent pour un stage de 3 mois etc. On a testé: très rentable mais chronofage.

Bonjour,

Un immeuble de 5 lots pour 67000 euros... c'est dans quel quartier ? Vous vous êtes personnellement déplacé pour voir le bien ? ça serait pas dans St jacques par hasard ? Parce que cela me parait pas cher du tout...

Je n’ai pas parlé d’un immeuble entier mais d´un seul appartement t2
Relisez bien les posts

fish eye a écrit:

Bonjour,

Un immeuble de 5 lots pour 67000 euros... c'est dans quel quartier ? Vous vous êtes personnellement déplacé pour voir le bien ? ça serait pas dans St jacques par hasard ? Parce que cela me parait pas cher du tout...