Investissement locatif besoin d’avis

Et puis renseigne-toi sur les écoles aux alentours. Moi ma 1ère année d'école d'ingé a duré 13 mois.

gill a écrit:

Thierry59430 a écrit:

gill a écrit:

Thierry59430 a écrit:

On peut déduire n importe quel matériaux achetés pour l entretien et la rénovation d un bien locatif.
sans forcement passer par une entreprise.

ça, j'en suis vraiment pas sûr que ce soit légal
ca serait la porte ouverte a tout et n'importe quoi

http://impotsurlerevenu.org/revenus-fonciers/697-travaux-ded[...]s-du-revenu-foncier.php

ben oui, c'est bien ce que dit votre lien : obligation de passer par un pro !!
je cite votre propre lien qui contredit donc votre post :

Citation:

Les travaux ne peuvent être déduits lorsqu'un propriétaire réalise des travaux,

Cela dépend du statut peut-être. Moi en LMNP je déduis absolument tout ce qui représente une charge, donc les matériaux pour les travaux (peinture, electroménager, meubles, ..  ) que je fais moi, et c'est un comptable qui fait ma déclaration d’impôts. 

La plupart de mes matériaux sont même achetés en Allemagne.

C'est pas une question de travaux... c'est un un bilan comptable, avec des recettes et des charges. (les frais de notaires, c'est une charge par exemple). 

tfx a écrit:

titoune63 a écrit:

Ancien = travaux important (fiscalité que sur isolation et chauffage pff que dalle) = frais de notaire élevé = chargé importante = non rentzble dans une époque où l'immobilier est flat sauf dans zone ultra privilégié mais hors de prix.
Mais je vous laisse à vos certitudes.

Vous aussi vous avez de belles certitudes!
Un exemple chiffré sur un bien que vous auriez acheté en Pinel et autofinancé par le locataire?

Moi j'ai du concret pour vous : 4 pièces / 3 chambres de 72 m² acheté 50000€ dans ville étudiante + frais de notaire + travaux 20000€. Emprunt de 75000€ environ sur 20 ans. Je rembourse chaque mois 419€.
Je loue le bien meublé en colocation à des étudiants : 275€/chambre.
Je vous laisse faire le calcul du rendement et du cashflow que ça me rapporte et je vous renvoie à vos certitudes.

Ben oui vous avez mal acheté fait bcp trop de travaux, optez pour un emprunt classique, fait une mauvaise analyse. Qu'y puis je! Rien.

titoune63 a écrit:

tfx a écrit:

titoune63 a écrit:

Ancien = travaux important (fiscalité que sur isolation et chauffage pff que dalle) = frais de notaire élevé = chargé importante = non rentzble dans une époque où l'immobilier est flat sauf dans zone ultra privilégié mais hors de prix.
Mais je vous laisse à vos certitudes.

Vous aussi vous avez de belles certitudes!
Un exemple chiffré sur un bien que vous auriez acheté en Pinel et autofinancé par le locataire?

Moi j'ai du concret pour vous : 4 pièces / 3 chambres de 72 m² acheté 50000€ dans ville étudiante + frais de notaire + travaux 20000€. Emprunt de 75000€ environ sur 20 ans. Je rembourse chaque mois 419€.
Je loue le bien meublé en colocation à des étudiants : 275€/chambre.
Je vous laisse faire le calcul du rendement et du cashflow que ça me rapporte et je vous renvoie à vos certitudes.

Ben oui vous avez mal acheté fait bcp trop de travaux, optez pour un emprunt classique, fait une mauvaise analyse. Qu'y puis je! Rien.

T as pas bien lu je pense . 275 euros par chambre soit 825 euros

Bonjour !

Les investissements sont un sujet très vaste mais je vais vous donner mon avis d'investisseur.

A priori cela semble être un bon investissement.
Vous allez avoir de la trésorerie positive après remboursement du prêt ce qui est déjà un bon point.

Pas de travaux de copro car ils ont déjà été fait. 2e bon point. Car dans une copro de 5 lots un ravalement ou une toiture à refaire, ça peut faire mal.

Concernant les charges de copro vous en avez quand même car il faut payer l'entretien de l'immeuble.

Regardez bien le type de bail qu'a le locataire en place. Est ce un bail meublé ? Car vous ne pouvez pas changer le bail en cours de route. Normalement ce doit être un bail meublé d'après les infos que vous avez donné.

Concernant le local commercial au rez de chaussée, jetez un oeil pour savoir si la restauration est autorisée ou non. Car les odeurs de cuisine (fritures, kebab, burgers, ...) ça peut faire fuir les locataires. Si c'est un "sauf nuisances" ça ira. C'est pas rédhibitoire mais c'est quelque chose qu'il faut prendre en compte notamment pour la revente. Je travaille dans l'immobilier et beaucoup de personnes refusent de faire des offres sur des appartements avec de la restauration dans l'immeuble.

Vous allez faire face à beaucoup de personnes pour vous dissuader de vous lancer dans un investissement locatif, mais ne vous laissez pas influencer. Il y a des choses à gérer, c'est sûr, mais si on sait ce qu'on fait l'immobilier reste un excellent placement. Plus tard si vous réussissez à faire plusieurs investissements ces mêmes personnes vous diront que "vous avez eu de la chance" 

Ne cherchez pas à faire un apport conséquent. C'est en faisant du crédit que vous allez pouvoir vous créer du patrimoine. Empruntez au maximum tout en gardant une trésorerie positive à la fin de chaque mois.

Si vous cherchez à défiscaliser, l'idéal est de trouver des appartements à retaper puis les mettre en location. Si dans celui ci il n'y a rien à faire, cela devrait plutôt vous faire gagner un peu d'argent tous les mois tout en vous créant du patrimoine et non baisser le montant de votre feuille d’impôts.

Vérifiez bien les prix des locations constatées dans le quartier. Cela vous permettra de savoir si votre calcul est juste, au cas où le locataire partirait.

Et dernière chose concernant le choix des locataires. Il faut bien évidemment faire attention aux locataires que l'on sélectionne. Beaucoup de faux dossiers circulent, il faut savoir les repérer. Pour cela il y a plusieurs méthodes mais une première qui est très efficace c'est de vérifier si la feuille d'impôts est une vrai. Pour cela allez sur le site des impôts dédié à la vérification des avis https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/, et vous voyez si il y a des incohérences entre les deux (nom, montants, ...)
Et pensez aussi à prendre une GLI (Garantie Loyer Impayé)


Bon courage !

Emerick

Citation : "Vous allez faire face à beaucoup de personnes pour vous dissuader de vous lancer dans un investissement locatif, mais ne vous laissez pas influencer. Il y a des choses à gérer, c'est sûr, mais si on sait ce qu'on fait l'immobilier reste un excellent placement."

Si au contraire, il faut écouter un maximum d'avis et faire le tri..Mais je suis désolé mais un excellent placement alors que la rentabilité si tout va bien ( locataires qui paient, pas de dégats locatifs, fiscalité stable ce qui ne le sera certainement pas) est tout juste de 5% autant aller acheter des pièces de collections et les stocker..

jeandulux a écrit:

autant aller acheter des pièces de collections et les stocker..

ben non, c'est pareil, là vous trouverez toujours plein de monde pour vous dire de ne surtout pas faire ca car très dangereux (risque cambriolage, grosse perte de valeur si pièce non intactes à 100%...)

l'immobilier reste plus sûr à mon sens
car à la fin du crédit, vous avez du patrimoine en plus payé en grande partie par le loyer

Il y a plusieurs façons d'investir.
Acheter des pièces de collection et les stocker en attendant que les prix augmentent peut être un bon investissement c'est vrai. Je l'ai déjà fait avec des bouteilles de vin et je connais des gens qui le font avec les vieux papiers (livres, lettres), certains tableaux, ... Mais il faut encore plus s'y connaitre qu'en immobilier.
Et dans ce cas on parle de spéculation. On immobilise de l'argent en espérant que les prix montent. Un peu comme à la bourse.

Pour le cas de l'immobilier on peut aussi faire de la spéculation mais dans ce cas ce qu'on recherche avant tout c'est de gagner de l'argent tout de suite et pas quand l'immobilier aura augmenté ou à la fin du prêt.

Là ce qui est intéressant c'est qu'on va se créer du patrimoine et surtout de la trésorerie positive tous les mois (le fameux cashflow). L'idée c'est d'acheter un bien immobilier en faisant un crédit à la banque, le mettre en location, qu'il se rembourse (prêts + frais annexes) et amène un peu d'argent en plus chaque mois.
Dans ce cas on se crée du patrimoine avec l'argent de la banque et en ayant mis le minimum de sa poche.

Essayez de demander un prêt à la banque pour acheter des objets de collection, ça risque d'être plus compliqué que pour de l'immobilier

Vous vous créez un patrimoine non pas seulement de revenu mais aussi et surtout de charges taxes et impots..C'est là le problème... : GSG, RDS, impot sur le revenu, impot foncier,...
Si l'une de ces taxes augmentent considérablement que pourrez vous faire ?
En outre, en faisant un prêt, vous vous mettez la corde à cou..

"Si l'une de ces taxes augmentent considérablement que pourrez vous faire ?"
-> Si vous avez une trésorerie positive chaque mois vous êtes préparé à une éventualité comme ça.

"En outre, en faisant un prêt, vous vous mettez la corde à cou.."
-> Beaucoup de gens pensent que "le crédit c'est le mal absolu", mais tout dépend de comment on s'y prend.

Selon comment on s'y prend, faire un crédit peut nous aider à nous enrichir 

jeandulux a écrit:

Si l'une de ces taxes augmentent considérablement que pourrez vous faire ?

encore une fois, on peu dire pareil pour tout
pourquoi chercher du travail vu que l'impot sur le revenu va surement augmenter
et pourtant, vos bossez toujours, non?
si vous ne voyez que les problemes et le côté négatif, effectivement, ne vous lancez pas !

jeandulux a écrit:

En outre, en faisant un prêt, vous vous mettez la corde à cou..

se mettre la corde au cou, on dit pareil du mariage il me semble
donc j'imagine que vous n'êtes pas marié

jeandulux a écrit:

Vous vous créez un patrimoine non pas seulement de revenu mais aussi et surtout de charges taxes et impots..C'est là le problème... : GSG, RDS, impot sur le revenu, impot foncier,...
Si l'une de ces taxes augmentent considérablement que pourrez vous faire ?
En outre, en faisant un prêt, vous vous mettez la corde à cou..

Du coup acheter un commerce ou créer une boîte on oublis aussi.... à un moment faut arrêter de dire n importe quoi ...

adidas29 a écrit:

jeandulux a écrit:

Vous vous créez un patrimoine non pas seulement de revenu mais aussi et surtout de charges taxes et impots..C'est là le problème... : GSG, RDS, impot sur le revenu, impot foncier,...
Si l'une de ces taxes augmentent considérablement que pourrez vous faire ?
En outre, en faisant un prêt, vous vous mettez la corde à cou..

Du coup acheter un commerce ou créer une boîte on oublis aussi.... à un moment faut arrêter de dire n importe quoi ...

Je ne sais pas si vous etes au courant mais les creations d entreprises ne sont pas au beau fixe...quant aux commerces, les municipalites equipent les Vitrines d autocollants pour masquer le fait que ceux ci restent vides..
A un moment donné faut arreter de se voiler la face

jeandulux a écrit:

adidas29 a écrit:

jeandulux a écrit:

Vous vous créez un patrimoine non pas seulement de revenu mais aussi et surtout de charges taxes et impots..C'est là le problème... : GSG, RDS, impot sur le revenu, impot foncier,...
Si l'une de ces taxes augmentent considérablement que pourrez vous faire ?
En outre, en faisant un prêt, vous vous mettez la corde à cou..

Du coup acheter un commerce ou créer une boîte on oublis aussi.... à un moment faut arrêter de dire n importe quoi ...

Je ne sais pas si vous etes au courant mais les creations d entreprises ne sont pas au beau fixe...quant aux commerces, les municipalites equipent les Vitrines d autocollants pour masquer le fait que ceux ci restent vides..
A un moment donné faut arreter de se voiler la face

Entièrement d'accord. Ne faisons rien et attendons