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[33] Nicolas Construction

Récit de construction de TheDoogy - 8 messages - Affiché 168 fois

Présentation du projet :


Le monde de la construction neuve peut être une véritable jungle surtout lorsque l’on a aucune connaissance particulière dans le domaine! S’agissant parfois d’un projet de vie, le droit à l’erreur est faible, ce qui rend l’aventure particulièrement stressante…
Le choix d’un constructeur ne se faisant pas à la légère, nous avons pris le parti d’en consulter un certain nombre afin de maximiser nos chances de faire les bons choix.

Au fur et à mesure de notre montée en compétences dans le domaine, nous avons pu constater que de nombreux commerciaux de grandes enseignes n’hésitez pas à arranger la vérité, voir à la déformer sous couvert de pseudo spécificités techniques, pour vous convaincre qu’ils étaient les meilleurs…. ce qui nous a profondément choqué !
Notre choix s’est finalement porté sur un constructeur à taille humaine, NICOLAS CONSTRUCTION localisé à Tresses (33). Ce constructeur, qui mérite d'être plus connu, ne dispose que de peu d'avis sur internet, ce qui nous a décidé à partager notre expérience en espérant qu’elle vous permettra de vous conforter dans votre choix, si toutefois vous envisagiez vous aussi de lui faire confiance!

Chronologie :
- 27/12/19 : Repérage des terrains
- 06/01/20 : Offre d'achat adressée au propriétaire
- 15/02/20 : Premier RDV chez Nicolas Construction
- 30/05/20 : Dernier RDV chez Nicolas Construction
- 26/06/20 : Dépôt du Permis de Construire
- 10/09/20 : Délivrance du Permis de Construire
- 15/09/20 : Passage de l'Huissier pour constater le correct affichage
- 26/10/20 : Première réunion de mise au point technique

Picto list Sommaire du récit :

Option de lecture :

Le récit de la construction :

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« Introduction »

Préparation > Autres Par TheDoogy le 21/10/2020 à 16h34
Les nombreuses difficultés rencontrées durant « notre périple » et les questions qu’elles ont soulevées nous ont motivé à partager notre expérience. En effet, certaines dynamiques inhérentes au monde bancaire, au monde de la construction de maison individuelle ou encore aux administrations sont parfois compliquées à appréhender et sont génératrice d’angoisses.
 
Nous souhaitons faire de notre récit un espace d’échange que nous complèterons au fur et à mesure de l’avancée de notre projet. N’hésitez surtout pas à nous poser des questions ou à nous faire part de vos suggestions afin que l’on puisse l’adapter de sorte qu’il soit le plus pertinent possible pour un maximum de personnes.
 
Chacune des expériences étant intrinsèquement différentes, il est peu probable que tous les points développés ici trouvent une analogie dans votre projet, mais là n’est pas le but. Nous espérons juste que nous pourrons apporter ne serait-ce qu’un début de réponse à une ou plusieurs thématiques à tous les lecteurs qui prendront le temps de découvrir notre expérience, notamment concernant le constructeur avec qui nous nous sommes engagés et sur lequel peu d’avis sont disponibles sur internet.
Pour cela, nous allons tenter de vous décrire du mieux possible les différentes étapes par lesquels nous sommes passés, et segmenterons notre article afin qu’il vous soit aisé d’y naviguer.
 
Personnellement nous avons fait le choix de la construction CCMI. Ce choix offre entre autres les avantages suivants :
-         Une plus grande sécurité en cas de défaut d’un ou plusieurs intervenants ;
-         Un accompagnement tout au long de la construction, du moins lorsque on arrive à trouver un bon constructeur ;
-         Une facilité de financement auprès des établissements bancaires. Ce dernier point n’est pas à prendre à la légère, surtout depuis la crise sanitaire ainsi que le durcissement des conditions d’octroi des prêts bancaires.
 
Notre choix s’est arrêté sur un constructeur à taille humaine localisé à Tresses (33). C’est donc à NICOLAS CONSTRUCTION que nous avons confié le soin de nous livrer le bien de nos rêves…
 
Notre projet à cumulé les spécificités suivantes :
-         Nécessité d’un prêt relais concernant un bien n’appartenant qu’à un seul des deux emprunteurs ;
-         Construction dans une zone de protection du patrimoine requérant l’approbation d’un architecte des bâtiments de France et portant le délai d’obtention du permis de construire à 3 mois ;
-         Construction en zone de retrait gonflement des argiles aléa fort imposant ainsi un ancrage minimum à 1m20 ;
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« Méthodologie dans la recherche du terrain »

Préparation > Terrain Par TheDoogy le 21/10/2020 à 16h38
Compte tenu de la hausse importante du prix du foncier ces dernières années ainsi que la raréfaction des terrains disponibles, la recherche du terrain « parfait » devient vite un véritable défi surtout si on dispose d’un budget limité pour la totalité du projet.

Dans le cas de la construction CCMI, plusieurs choix s’offrent à vous pour trouver le terrain de vos rêves :
  •  Passer par un constructeur qui, en plus de réaliser votre maison, vous proposera une liste de terrains. Après avoir consulté plusieurs constructeurs, nous sommes arrivés au constat suivant : il est très compliqué de trouver à la fois un bon constructeur qui nous inspire confiance et un terrain qui réponde à nos attentes ;
  • Il est toutefois bon de savoir, que théoriquement une fois l’acquisition d’un terrain faite, rien ne vous oblige à signer avec le constructeur qui vous l’a proposé. Cependant dans la pratique, tout est fait pour que vous n’ayez pas le choix, même si cela n’est pas toujours légal…
  • Passer par une agence immobilière. Cette solution a le mérite de simplifier les recherches car beaucoup d’agences immobilières communiquent sur internet.
  • Si vous avez la chance d’avoir un agent immobilier sérieux, ce dernier est censé vous informer sur les éventuelles spécificités liées au terrain. Le seul bémol reste les frais d’agence qui sont parfois très importants et ampute d’autant plus le budget global de votre projet. Ces frais sont toutefois finançables par votre prêt bancaire.
  • Identifier le terrain par vous-même. Pour cela, vous pouvez consulter les sites spécialisés d’annonces entre particuliers ou encore passer à la mairie et/ou consulter les plans cadastraux afin de repérer d’éventuelles divisions parcellaires. Il ne vous reste alors plus qu’à contacter leurs propriétaires pour les sonder.
Ayant toujours entendu qu’il ne fallait pas trop hésiter devant un bien ou un terrain sur lequel nous pouvions facilement nous projeter, nous avons fait une offre légèrement en dessous du prix demandé et qui a finalement été acceptée par le vendeur.
Avec le recul, nous pouvons confirmer ce point. Devant la pression immobilière, il n’est pas toujours facile d’y voir clair dans nos ressentis mais un sentiment d’apaisement et une capacité à se projeter dans le nouveau bien traduit généralement le fond de notre pensée. Aujourd’hui nous sommes pleinement satisfaits de notre choix puisque à ce jour, aucun autre terrain ne semble être plus conforme à nos souhaits malgré quelques points négatifs intrinsèques à sa configuration.

Devant la montée inexorable des prix de l’immobilier et soucieux de fuir les tumultes de la ville pour trouver un havre de paix, nous avons entamé fin 2019, nos recherches d’un terrain à bâtir sur les communes limitrophes de Bordeaux. 
Nos choix se sont arrêtés sur les communes situées à proximité de la métropole telles que Parempuyre, Saint Aubin-de-Médoc, le Taillan-Médoc, le Pian-Médoc et Ludon-Médoc pour leur côté vert et pour certaines d’entre-elles, la vie de village qui y règne.
Disposant d’un budget limité, nous avons dû nous rendre à l’évidence comme quoi les trois premières communes ne nous auraient pas permis de trouver un terrain suffisamment grand où ne nous auraient pas laisser un budget suffisant pour construire le bien de nos rêves. Notre choix s’est donc arrêté sur la commune de Ludon-Médoc (33).
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« Constatation affichage PC par huissier ou site Internet »

Préparation > Permis de construire Par TheDoogy le 21/10/2020 à 18h11
Lorsque l’on aborde le sujet de la délivrance par la mairie du permis de Construire, une question vient tout de suite à l’esprit, puisqu’elle conditionne le début de travaux : il s’agit du délai de recours des tiers (2 mois) et du délai de retrait administratif (3mois).
 
La préfecture peut effectuer un contrôle de légalité sur toute autorisation d’urbanisme qui a été délivrée par une mairie. Pour cela, la préfecture dispose d’un délai de 3 mois à compter de la date de délivrance du permis de construire pour notifier sa décision de retrait ce qui est extrêmement rare.
Par conséquent, si votre terrain ne se situe pas en zone inondable ou à proximité directe d’une zone dangereuse, vous n’avez pas de soucis particuliers à vous faire.
 
Le recours des tiers permet à n’importe quelle personne de contester la légalité d’un permis afin d’en obtenir l’annulation. Cette contestation doit, bien entendu, être légitime et se baser sur des faits précis, relatifs par exemple à certains éléments du PLU ou si votre construction crée un trouble anormal de voisinage (perte d’ensoleillement, perte de vue, etc…). Même si un recours peut être invalidé s’il n’est pas légitime, il n’en reste que votre chantier pourrait subir plusieurs mois de retard et vous être financièrement préjudiciable.
Le délai de recours des tiers court sur deux mois à partir de la date d’affichage du permis de construire. Tout recours fait après cette durée n’est plus recevable.
Pour cela, faut-il encore être en capacité de prouver que le permis de construire a bel et bien été affiché sur le terrain et ce, conformément à la règlementation.
 
Il existe plusieurs méthodes permettant de prouver le correct affichage d’un permis de construire :
  • Prendre plusieurs photographies selon une méthodologie précise que l’on trouve facilement sur internet.  Cette méthode peut être complétée par le témoignage d’un tiers de confiance avec qui vous n’entretenez aucune relation particulière.
  • Comme personne ne sera là pour vérifier la conformité de rédaction de votre permis de construire, pensez à vérifier que tous les éléments nécessaires sont bien présents sur l’affichage mis en place par le constructeur et que ce dernier est correctement visible de la voirie.
    Tarif : gratuit
  • Faire appel à un site internet spécialisé tel que Snapacte, Attestis, etc...
  • Même si ces sites sont associés à des cabinets d’huissiers et qu’ils marquètent une validité juridique, il n’en reste pas moins qu’aucune jurisprudence n’existe à ce jour. Le résultat ne peut donc être garanti.Comme explicité précédemment, cela ne vous garantit pas non plus que l’affichage de votre PC est conforme puisque les photos réalisées ne sont pas contrôlées.
    Tarif : entre 60€ et 90€
  • Le constat d’huissier. Il s’agit d’une méthode qui a fait ses preuves et qui vous garantit gain de cause, en cas de recours effectué après les deux mois d’affichage.
  • Tarif : extrêmement variables. Sur la région bordelaise, nous avons pu constater des tarifs allant de 250€ à plus de 600€ pour exactement les mêmes prestations. Il est donc nécessaire de faire jouer la concurrence et les petits cabinets situés en périphérie des grandes agglomérations sont très souvent beaucoup plus compétitifs !
    Tarif : entre 250€ et 600€
 
Nous avons opté pour le constat d’huissier car ramené au coût de la construction, cela reste raisonnable et nous garantit une tranquillité d’esprit même dans les années suivants la livraison de la maison.
De plus, la différence de coût avec les sites spécialisés ne nous a pas donné envie de prendre le risque si un jour nous devions subir un éventuel recours.
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« HOMEXPO Vs Constructeurs à Taille Humaine »

Préparation > Choix du constructeur Par TheDoogy le 22/10/2020 à 11h07
Le choix du constructeur n’a pas été chose aisée. Disposant sur Bordeaux d’une zone d’exposition regroupant divers constructeurs, nous avons débuté nos recherches comme beaucoup de novices par HOMEXPO.

La quasi-totalité des constructeurs qui y sont présents sont de grandes enseignes construisant plusieurs centaines de maisons par an. Il semblerait que pour certaines de ces enseignes, les commerciaux qui y travaillent aient un turnover important et fonctionnent à la commission. En partant de ce postulat, on peut se poser des questions sur leurs profondes motivations et la sincérité de leur discours…
Même s’il ne faut pas juger une enseigne sur le commercial qui la représente, il n’empêche que la manière dont les commerciaux sont recrutés peut en dire long sur les valeurs de l’entreprise.
 
Ce sont les commerciaux qui dessinent vos plans
Pour commencer nous avons été très étonnés quand nous nous sommes rendu compte que c’était les commerciaux qui été en charge de dessiner les bases de notre projet et que certains d’entre eux, il y a quelques mois encore, exerçaient des professions complètement autres. Il y en a même qui n’ont jamais vécu en maison. Comment correctement conseiller les clients dans de telles conditions ! J’avais même parfois le sentiment d’en connaître plus qu’eux !
Cela s’est ressenti à maintes reprises sur les plans proposés qui comportaient de nombres incohérences et qui souvent ne respectaient pas nos souhaits. Il semblerait que les commerciaux gèrent tellement de projets simultanément qu’ils n’ont pas la possibilité de correctement s’invertir dans le vôtre…
 
Les plans utilisés proviennent souvent d’une bibliothèque de plans de base
Dans la majorité des cas, nous avons pu constater que ces commerciaux cherchaient toujours à partir de plans déjà existant. Quand on sait que chaque maison est intrinsèquement différente, notamment parce qu’elle doit s’adapter au terrain, on comprend vite que partir d’une base préexistante n’est pas une bonne solution !
Le but semble néanmoins évident : réduire au maximum le temps de dessin alloué à votre projet ainsi que les coûts de construction en déclinant un modèle servant de « base » qui est bien maîtrisé et parfaitement rentabilisé.
 
Justesse du discours commercial
Certains commerciaux n’hésitent pas à dénigrer leurs concurrents en affirmant qu’ils pourront, lors des visites de chantiers, vous montrer des exemples de ce qu’il ne faut pas faire en passant à proximité de chantiers de concurrents.
D’autres constructeurs utilisent même parfois des méthodes bien moins avouables. Sous couverts de spécificités techniques, qui parfois peuvent paraitre tout à fait logiques au premier abord, vous démontrent par A+B que la plupart de leurs concurrents bâclent leurs chantiers en utilisant pas les mêmes méthodes de construction qu’eux (ex : méthode de collage des briques à coller, isolation de la dalle, etc…).
Pour terminer, l’argument des chefs de chantier surchargés de la concurrence n’étant pas en capacité de gérer correctement les chantiers fait mouche à l’instar bien entendu, de ceux de l’enseigne qui vous reçoit et qui eux fonctionnent limites en sous-charge de travail !
 
Des constructeurs à taille humaine – NICOLAS CONSTRUCTION
Devant ce constat affligeant, nous avons écarté 80% des constructeurs exposant à HOMEXPO pour n’en garder qu’un seul. Nous avons donc élargi notre recherche et avons complété notre panel de comparaison à deux autres constructeurs à taille humaine.
Nous avons alors pu constater une énorme différence dans la qualité de l’accompagnement et le discours qui pouvait nous être prodigué. Pour la première fois, nous avons eu sincèrement l’impression que le commercial s’investissait dans notre projet au travers de vrais rendez-vous qui n’étaient pas contraint par des limites horaires. Les échanges en vis-à-vis ou par emails étaient fluides et réactifs et nous ne passions pas notre temps à réexpliquer au commercial nos souhaits et la philosophie que nous souhaitions donner à notre projet comme cela avait pu être le cas à HOMEXPO.
A aucun moment les commerciaux de ces deux enseignes à taille humaine n’ont cherché à se comparer ou à dénigrer la concurrence. On pouvait sentir qu’il avait confiance dans leurs produits et donc qu’ils n’avaient nul besoin de chercher à se justifier de quelque manière que ce soit...
 
 
Mise en concurrence de 3 constructeurs
Nous pensons cependant qu’il est  nécessaire de maintenir en concurrence 3 constructeurs tant que vous n’avez pas arrêté votre choix de manière définitive pour les raisons suivantes :
-         La conception d’une maison est subjective et dépend du commercial que vous avez en face. Il est donc important de garder l’esprit ouvert et de piocher les bonnes idées dans les trois projets qui vous seront proposés ;
-         Concevoir les plans d’une maison demande du temps. Si vous voulez que votre projet avance, vous devez être en mesure de pouvoir vous y investir. Il semble donc compliqué de pouvoir gérer simultanément plus de 3 constructeurs ;
-         Vous disposerez également de trois devis différents qui vous permettront de mieux qualifier le budget investit dans votre construction et d’avoir une idée plus juste du coût réel de votre construction.
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« Première mise au point technique »

Préparation > Mise au point (MAP) Par TheDoogy le 27/10/2020 à 22h48
Lundi 26 Octobre 2020, nous avons eu notre première mise au point technique.

En effet, suite à l'acceptation du permis de construire, Nicolas Construction nous a adressé les plans côtés contenant les différents éléments techniques (compteur électrique, pompe à chaleur, gaines techniques, positions des arrivées et évacuations d'eau, etc...) qui n'apparaissaient pas sur les plans joints au dépôt de permis de construire. Ils nous ont également fournis les plans électriques de notre habitation.
Bien entendu, certain de ces éléments ont été positionnés de manière arbitraires, qui ne correspondent pas toujours à l'idée que l'on avait d'aménager les pièces... Des ajustements sont donc nécessaires.
Personnellement, deux journées de travail nous ont été nécessaires pour relire l'intégralité des plans et les annoter avec nos remarques et suggestions!

Un gros inconvénient que je peux noter concerne le fait que les seuls plans dont vous disposez au moment du dépôt de permis de construire sont des plans non côtés. Certes ils contiennent bien les surfaces des diverses pièces mais malheureusement, ils ne comportent que très peu de côtes. Il n'est donc pas évident pour un œil novice de déceler un certains nombres d'erreurs.

Dans notre cas, la plus grosse erreur concernait les dimensions de la salle de bain, qui ne nous permettaient pas d'y agencer les éléments que nous souhaitions à savoir une baignoire de 180x80, un meuble sous-vasque de 140 et une douche italienne de 140 conformément aux prérequis que nous avions soumis au constructeur dès le début de l'élaboration du projet.
Les plans édités par Nicolas Construction contenaient bien ces divers éléments mais la baignoire sélectionnée était une 180x70 et le meuble sous-vasque un 120cm. Le confort d'utilisation n'est donc absolument pas le même et sans des plans côtés précis, il n'était pas possible de s'en rendre compte.
Le permis de construire ayant été accepté, il n'est pas possible de pousser les murs extérieurs. Cependant, le constructeur connait bien sont travail, et il est habitué à retravailler les plans pour vous proposer des solutions. Nous avons finalement réussi à gagner 50cm de longueur en jouant sur l'escalier (prolongation de la dalle de l'étage qui se prolonge au dessus des 4 premières marches).
Nous avons noté également pu noter que le constructeur avait oublié une arrivée et évacuation d'eau dans les toilette pour y installer un lave-main.

Comme deux mois s'écoulent entre le dernier rendez-vous avec le commercial et cette mise au point technique, votre vision peut être amenée à évoluer. Dans notre cas, nous souhaitions modifier la dimension d'une menuiserie en la passant de 2,80m deux vantaux à 3m trois ventaux afin de gagner en espace d'ouverture et mieux profiter des transitions intérieures/extérieures en plein été. Cette option était facturée 420€ avant le dépôt du permis de construire. Nous attentons de voir ce qu'il en sera après...

Pour résumer, mieux votre projet est étudié en amont et moins de mauvaises surprises vous aurez après. Même si certains éléments comme les choix de carrelage (surtout si vous sortez des gammes constructeurs) ne peuvent pas être sélectionné avant, le reste peut quasiment l'être.
Nous attendons avec impatience l'avenant et la proposition tarifaire associée et nous ne manquerons pas de la partager avec vous. 
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« Dessiner vos plans vous-même »

Préparation > Plan de maison Par TheDoogy le 27/10/2020 à 23h15
Il existe plusieurs logiciels vous permettant de dessiner vos plans, ce qui simplifiera vos discutions avec le constructeur.
Pour notre part, nous avons utilisé un logiciel gratuit et facile d'utilisation : Sweet Home 3D

Ce logiciel donne vraiment de bons résultats et vous permet de tester diverses combinaisons par vos propres moyens. Il disposent même d'un module permettant une modélisation 3D de votre maison à partir des plans.
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« Politique tarifaire discutable des plus-values de MAP »

Préparation > Mise au point (MAP) Par TheDoogy le 17/11/2020 à 22h14
Comme pour tout un chacun, la phase de mise au point technique est l'étape incontournable permettant de revoir les détails du projet et de rajouter ou d'enlever des détails qui nous auraient échappées lors de la phase de définition du projet avec le commercial. 
En effet, cette phase de définition est selon le commercial, une phase de dégrossissement où les principaux aspects du projet nécessaires au dépôt du permis de construire sont abordés. Les détails comme les plans électriques, agencement des cloisons intérieures, points d'éclairage, etc... sont abordés avec le bureau d'étude lors de la phase de mise au point technique.

Peur d'avoir de mauvaises surprises sur d'éventuelles modifications faites après signature, nous avons fait de notre mieux pour essayer de réfléchir dans les détails notre projet. Malheureusement, nous étions conscient de la forte probabilité que nous puissions oublier des détails importants ou que notre réflexion évoluant, des plus-values soient inévitables.
Nous avons tout de même poser au commercial nous suivant la question suivante : "Pour une même option, son tarif sera-t-il le même avant et après signature?" et bien entendu sa réponse fut NON... 

Dans la réalité des faits, nous avons l'impression que ce n'est absolument pas le cas. A l'heure où j'écris ces lignes, nous n'avons pas encore la justification de Nicolas Construction concernant le tarif excessif de certaine modifications que nous avons demandées et accordons donc, pour le moment, le bénéfice du doute et de l'erreur. 

Ne voulant pas rentrer dans des spéculations, je vais tacher de donner 3 exemples concrets afin que chacun puisse se forger sa propre opinion.

  • Dans la phase de conception du projet, nous avions demandé un écran sous-toiture, sur conseil de notre assureur pour une meilleure prise en compte d'éventuelles dommages en cas d'infiltrations par le toit. Cette option nous a été facturée 1535€ HT.
  • Dans le cadre de notre prêt immobilier, une des conditions d'obtention du prêt fut de confier à l'établissement bancaire l'assurance du bien. Ce dernier ne requérant pas d'écran sous-toiture, nous avons souhaité le supprimer. Une moins value de 1140€ HT nous a alors été proposée....Heureusement pour nous, nous connaissions le prix facturé de l'option à l'origine. Une fois la preuve apportée au constructeur, ce dernier a accepté sans aucune difficulté d'aligner sa moins-value ;
  • Pour des questions d'hygiène, nous avons souhaité remplacer le modèle de WC proposé de base par le constructeur, par une version sans bride du même fournisseur. La plus-value proposée pour cette modification, prenant en compte la moins value du modèle de base, est de 920€ HT pour deux ensembles.
    Surpris du montant, nous avons téléchargé le catalogue 2020 du fabriquant et nous avons constaté que le prix public conseillé pour un ensemble est de 440€ HT soit 880€ HT pour deux ensembles! Sachant qu'il est possible d'obtenir 30% de réduction chez ce fournisseur, je vous laisse calculer la différence de prix...
    En effet, nous pouvons économiser plus de 300€ HT si nous achetons par nous même le modèle de WC souhaité sans compter ce que nous pourrions escompter de la revente des anciens modèles...
  • Suite à une erreur du constructeur qui n'a pas suivi nos plans et nos souhaits, nous souhaitions modifier les dimensions de la menuiserie incriminée (une fenêtre ouvrante à la française avec un demi fixe vitré) en passant de 180x195 à 180x215 qui reste une dimension standard.
    Cette modification nous est chiffrée plus de 400€ HT pour 20cm de surface vitrée supplémentaire. Si l'on ramène à la dimension de la menuiserie, cette dernière vaudrait plus de 4300€ HT !
  • Même si la plus value intègre le volet roulant, il n'en reste que le prix demandé ne parait absolument pas en adéquation avec le produit.
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TheDoogy Auteur : TheDoogy
Localisation du projet Lieu de la construction :
FRNouvelle-AquitaineGironde Ludon Medoc Voir sur une carte
Informations sur le projet Informations sur le projet :
Type de travaux : Construction neuve
Type de construction : RDC + étage
Style : Contemporaine / classique
Label énergétique : RT2012
Surface habitable : 135m² (4 pièces)
Superficie terrain : 588m²
Informations sur le projet Constructeur du projet :
Nicolas construction
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