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[67] Le calme aux portes de Strasbourg

Récit de construction de Yann67205 - 22 messages - Affiché 267 fois

Présentation du projet :


Bonjour / Bonsoir !


Après de longues soirées à dévorer vos récits de construction, nous nous sommes dis, avec Madame, qu'il était temps de créer le notre !


Présentation :


Nous sommes un jeune couple d'Alsaciens de 28 ans chacun.

Comme beaucoup de gens ici (d'après les récits que nous avons pu lire) nous avions comme projet d'acheter dans l'ancien.
Après quelques visites de maison, le constat était simple, notre budget total nous permettait à peine d'acheter une maison, sans rafraichissement, sans rien.
De là, la question de la construction s'est posée (c'est assez contre-intuitif pour nous d'ailleurs de se dire que cela peut être moins cher de construire notre maison que d'en acheter une déjà construite.)

Le projet :

Notre idée est simple : Construire une maison d'environ 120M2 à proximité de Strasbourg et sur un terrain qui nous permettra de profiter de la chaleur des étés Alsaciens, rien de bien sorcier. (Sauf les prix des terrains ... huum huum...)


Nous sommes au tout début de notre projet de construction de maison, le terrain est en phase (je dis bien en phase) d'acquisition dans un petit village aux portes de Strasbourg, dans une région que l'on appelle le "Kochersberg".

L'idée de créer ce récit aussi tôt dans notre projet est simple : le Partage.

- Nous n'avons aucune connaissance/compétence en construction.
- Personne n'a/ne va construire dans notre réseau d'amis (donc pas de bons conseils/recommandations à l'horizon)
- Nous n'avons pas de proches qui sont dans le métier.

En clair, on part de zéro, et on espère que notre récit, a terme, pourra rassurer les personnes qui sont dans notre situation, et se dire que "c'est possible, même quand on y connaît rien au départ". (j'ai dis possible pas facile !)

A très vite avec le premier article, le choix du terrain !

Picto list Sommaire du récit :

Option de lecture :

Le récit de la construction :

Option de lecture :
Article

« En quête du Graal : le Terrain ! »

Préparation > Terrain Par Yann67205 le 21/12/2020 à 20h57
C'est ici que tout commence ! 

Cahier des charges: 

Nous cherchions un terrain à environ 25 min en voiture max du centre-ville de Strasbourg (toute heure de la journée, bouchons inclus !)

Nous avons donc commencé les démarches comme beaucoup en épluchant les annonces sur un site de vente connu.
Professionnels, particuliers, il y a de tout ! 

Après plusieurs visites peu fructueuses (terrain enclavé, sur-expositions a des odeurs désagréables, ...) la chance semble nous sourire puisque nous prenons connaissance d'un terrain à vendre et qui prends en compte la majorité de nos critères, super ! 

Ni une ni deux nous allons le visiter par temps de pluie, par beau temps, le matin l'après-midi (merci le guide d'achat du terrain ForumConstruire  ) et il nous plaît.

Check list : 

Quelques points de notre check-list : (ça peut donner des idées et n'hésitez pas à nous dire s'il en manque un gros!)

- Surface 
- Exposition (merci encore ForumConstruire et la rubrique "bonnes idées", il existe un fabuleux site internet qui permet de géolocaliser un terrain et d'avoir directement l'ensoleillement au fil de la journée)
- Voisinage (en l'occurrence un seul donc super)
- Feeling
- village (école?, boulangerie?, accès aux grands axes de circulation, ...)
-viabilisation

L'arrière du terrain donne sur une colline et des vignes de l'autre côté, le vendeur nous affirme que ce ne sera jamais constructible car en plus  des vignes à proximité il s'agit d'une zone protégée (vérification faite sur le PLUI pour la zone protégée, il nous reste à contacter la mairie pour croiser les infos.)

et le dernier, le nerf de la guerre, le prix bien sûr ! Non négociable malheureusement (loi de l'offre et de la demande, quand tu nous tiens.) mais ça fera l'affaire ! 

C'est ici que les choses sérieuses commencent, nous aurons, d'ici la fin de la semaine, eu le propriétaire en ligne pour lui confirmer notre souhait d'achat et entamer les démarches.

La première embuche du projet: 

seul hic : le propriétaire ne veut pas de compromis de vente car son terrain est bloqué pendant X mois, et qu'il existe un risque que cela n'aboutisse pas. Il veut vendre vite. 

Celà amène une première question : acheter un terrain sans compromis de vente, quels risques ? Est-ce que certains d'entre-vous l'ont fait ?

pour apporter déjà les quelques éléments que j'ai cru comprendre: 
Si, pour une raison X ou Y, il nous est impossible de construire (terrain non constructible, ...), nous ne profitons pas de la "garantie" que la vente devienne caduque et que le terrain reste au propriétaire actuel, nous serons propriétaire de ce terrain, coûte que coûte. (je vous invite à confirmer/infirmer/étayer mon propos !)

Affaire à suivre d'ici la fin de semaine !
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Membre utile Env. 600 message Alpes Maritimes
Bonjour je vais suivre votre aventure car une construction c'est 1 ans de joie ,galère pour un super resultat à la fin.


Pour le terrain sans compromis c est une mauvaise idée car comme vous l'avez dit il y a le risque d avoir un terrain non constructible ou autre .

Ensuite sans compromis la banque va sûrement coincé car elle ne débloque pas une forte somme d'argent sans justification.
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Yann67205 Picto info Auteur du sujet
Bloggeur Env. 30 message Bas Rhin
Bonjour Quentinort !

Merci pour ton avis.

Nous avons eu le propriétaire en ligne ce matin qui nous confirme les éléments suivants :

- pas de promesse de vente
- pas de compromis de vente

Il ne veut pas être bloqué alors qu'il aurait la capacité de vendre le terrain à d'autres (particulier mais aussi constructeurs qui seraient prêts à acheter le terrain).

Nous avons clôturé l'échange sur cet "accord" :

Le terrain nous est reservé jusqu'à fin janvier 2021, il souhaite obtenir un écrit ou un contact avec notre banque qui garantit de nous suivre pour l'achat du terrain.

Passé ce délai, le terrain sera ouvert à d'autres acquéreurs.

Charge à nous d'aller dans notre banque pour déjà voir un financement à hauteur du prix du terrain, puis de gérer un second financement pour la construction de la maison.

Nous n'avons pas assez de temps pour définir de la méthode de construction (les constructeurs CCMI prêt à décorer ne nous ont pas convaincu, nous passerons certainement par un MOE). Mais tout cela ne peut se décider à la va-vite.

Nous sommes plutôt d'avis déjà de sécuriser et d'acheter le terrrain, et de définir les plans et autres ensuite.

Concernant la constructibilité du terrain, le terrain est vendu viabilisé avec une étude des sols et dans les règles de l'art, je ne vois pas ce qui ferait que le terrain ne soit donc pas constructible.

La situation n'est pas idéale c'est sûr.

A très vite
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Membre super utile Env. 3000 message Loire Atlantique
Bonjour,

Bon courage pour votre projet!

Avant de rédiger et signer quoi que ce soit, je vous invite à démarcher des banques pour connaître la faisabilité du projet.
Si pour une raison X ou Y le terrain s'avérait non constructible, la banque aura prêté XXXk€ pour un terrain qui n'en vaut que 10/15%.
Donc je pense qu'elles seront relativement frileuses avec ce type de montage...
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Yann67205 Picto info Auteur du sujet
Bloggeur Env. 30 message Bas Rhin
Bonjour Lichar44,

Merci pour ton avis !

Effectivement nous allons suivre ton conseil et aller voir la banque avant de signer quelque chose.

L'idée du propriétaire étant d'avoir un écrit ou un appel du banquier qui lui confirme qu'elle nous suit.
Je pense du coup qu'il y a une différence entre avoir une banque qui dit "ok on suit l'opération" et un crédit déjà contractualisé aux petits oignons non ?

Autre question concernant l'obtention du crédit, (peut-être est-elle bête mais je la pose) :

est-il possible d'aller voir la banque avec un projet de constructeur CCMI (notice descriptive + plans + chiffrage global de l'opération, comprenant le prix du terrain) pour débloquer le crédit, et finalement construire la maison avec un MOE ?

Merci pour vos retours !
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Membre super utile Env. 3000 message Loire Atlantique
Si il n'y a pas de compromis ou promesse de vente, rien n'est garanti ni pour le vendeur ni pour l'acquéreur.
Le risque est des 2 côtés.
Vous avez votre notaire ?
Si non prenez-en un rapidement pour lui expliquer la situation, cela ne m'étonnerait pas que lui-même pose son véto (pour votre bien, AMHA).

Pour la 2nde question, je ne pense pas.
Autant quand on monte en dossier en maîtrise d'oeuvre, on peut changer d'entreprise entre l'obtention du prêt et le démarrage des travaux.
Autant passer de CCMI à MOE je ne pense pas.
Le risque couvert par la banque n'est pas du tout le même.
En CCMI tu as un garant et le prix et ferme et définitif - sauf éventuellement révision de prix.
En MOE ce n'est pas le cas.
Donc tu peux te retrouver avec des dérives impactant lourdement le projet.
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Membre utile Env. 600 message Alpes Maritimes
Yann67205 C'est déjà une bonne nouvelle car peu être un compromis au bout si la banque fait une lettre pour suivre.


Pour le deuxième point je rejoint lichar car le ccmi protége des surcoût et des faillite alors que la MOE non après chacun sont choix.

Pour le reste vraiment faire le tour de tous car le plus important c est aussi la confiance dans le conducteur de travaux.
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Yann67205 Picto info Auteur du sujet
Bloggeur Env. 30 message Bas Rhin
Lichar44 a écrit:Si il n'y a pas de compromis ou promesse de vente, rien n'est garanti ni pour le vendeur ni pour l'acquéreur.
Le risque est des 2 côtés.
Vous avez votre notaire ?
Si non prenez-en un rapidement pour lui expliquer la situation, cela ne m'étonnerait pas que lui-même pose son véto (pour votre bien, AMHA).

Pour la 2nde question, je ne pense pas.
Autant quand on monte en dossier en maîtrise d'oeuvre, on peut changer d'entreprise entre l'obtention du prêt et le démarrage des travaux.
Autant passer de CCMI à MOE je ne pense pas.
Le risque couvert par la banque n'est pas du tout le même.
En CCMI tu as un garant et le prix et ferme et définitif - sauf éventuellement révision de prix.
En MOE ce n'est pas le cas.
Donc tu peux te retrouver avec des dérives impactant lourdement le projet.

Merci pour ces informations.
Oui nous avons notre notaire, nous aurons un retour très probablement d'ici vendredi sur ce sujet.
Concernant le crédit, ça semble logique quand tu l'expliques effectivement ! 
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Yann67205 Picto info Auteur du sujet
Bloggeur Env. 30 message Bas Rhin
Suivi en temps réel !

Rdv pris à la banque pour création du dossier, la conseillère s'est renseignée et il est effectivement possible d'acheter un terrain sans compromis, il faut en revanche fournir un document pour la création du dossier, elle n'avait pas le nom dudit document mais m'a dit qu'il se trouve sur internet ...

Pour l'instant je ne trouve pas, je poursuis les investigations, à chaque problème sa solution ! Happy
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Membre ultra utile Env. 9000 message Rhone
Bonjour,

Il faudrait consulter un notaire également pour savoir ce qu'il se trame et avoir les risques. De ce que j'imagine, sans compromis, vous prenez le terrain tel que vous l'avez vu en l'état. Donc d'un côté vous avez le risque d'acheter un terrain où le permis de construire ne passerait pas (ce n'est pas parce qu'on ne voit pas pourquoi ça ne passerait pas que ça ne passerait pas, des histoires dramatiques il y en a), en revanche si vous voulez l'acheter avec un prêt et que vous n'obtenez pas le prêt, ou pour une autre raison, vous n'êtes pas engagé non plus donc vous pouvez annuler la vente jusqu'au dernier instant sans frais et sans pénalités (ben oui, pas de compromis). Il est possible de demander un certificat d'urbanisme opérationnel, ça cristallise au moins certains droits le jour où il est fait.

Sans permis de construire, peu de chance qu'une banque vous suive pour acheter le terrain, il faudra l'acheter cash en espérant que ça passe. Ou alors il faut que la banque ait suffisamment de garanties. J'espère que le prix du terrain est en conséquence de ces conditions.
Dans le pire des cas vous perdez tout l'argent que vous aurez investi dans l'achat du terrain, mais c'est tout.
Totalement inutile, donc complètement indispensable !
Mon récit d'autoconstruction : Un p'tit coin de verdure au milieu de nulle part
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Yann67205 Picto info Auteur du sujet
Bloggeur Env. 30 message Bas Rhin
Woofy a écrit:Bonjour,

Il faudrait consulter un notaire également pour savoir ce qu'il se trame et avoir les risques. De ce que j'imagine, sans compromis, vous prenez le terrain tel que vous l'avez vu en l'état. Donc d'un côté vous avez le risque d'acheter un terrain où le permis de construire ne passerait pas (ce n'est pas parce qu'on ne voit pas pourquoi ça ne passerait pas que ça ne passerait pas, des histoires dramatiques il y en a), en revanche si vous voulez l'acheter avec un prêt et que vous n'obtenez pas le prêt, ou pour une autre raison, vous n'êtes pas engagé non plus donc vous pouvez annuler la vente jusqu'au dernier instant sans frais et sans pénalités (ben oui, pas de compromis). Il est possible de demander un certificat d'urbanisme opérationnel, ça cristallise au moins certains droits le jour où il est fait.

Sans permis de construire, peu de chance qu'une banque vous suive pour acheter le terrain, il faudra l'acheter cash en espérant que ça passe. Ou alors il faut que la banque ait suffisamment de garanties. J'espère que le prix du terrain est en conséquence de ces conditions.
Dans le pire des cas vous perdez tout l'argent que vous aurez investi dans l'achat du terrain, mais c'est tout.

Merci Woofy pour cet avis !
Effectivement, loin de nous de croire que nous avons la science infuse et que nous affirmons que tout ira bien! 

Ma remarque sur le fait qu'on ne voit pas pourquoi on ne pourrait pas construire réside dans le fait, comme vous le précisez plus bas, qu'effectivement le propriétaire nous confirme qu'un certificat d'urbanisme sera bien joint à l'acte notarial, tout comme l'étude des sols et que le terrain est viabilisé.

Concernant la banque, affaire à suivre, elle nous indique pour l'instant qu'il est tout à fait possible d'acheter un terrain sans compromis, et que le crédit peut être travaillé pour avoir dans un premier temps des fonds pour le terrain et de le compléter (dans un délais de 2 ans) par le crédit pour la construction.

Après entre "ce que l'on nous dit" et ce qu'il va se passer, il peu y avoir une galaxie c'est sûr !

En tous cas merci à tous pour vos réponses qui nous montrent que l'on marche sur des oeuf, et qu'en continuant nous devons être conscient des risques que l'on prends...
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Membre ultra utile Env. 9000 message Rhone
Attention, un certificat d'urbanisme simple n'est pas la même chose qu'un certificat d'urbanisme opérationnel. Il vous faudra le 2ème, mais pour ça il faudra décrire votre projet.

Il y a toujours le risque que les voisins attaquent votre permis de construire, et que celui-ci soit retiré. Ou que l'administration (mairie, préfecture) le retire pour une autre raison. Mais ça vous aurez déjà le terrain sans pouvoir vous désengager. En général ça se passe bien. Il arrive même des fois que même en faisant tout bien ben ... ça ne se passe pas bien (exemple assez vieux de quelqu'un ayant acheté un terrain très pentu dans le sud ... le terrassier a fait de la merde sur le chemin d'accès qui a commencé à s'effondrer, puis il s'est désengagé du chantier ; entre-temps la commune a passé le terrain non constructible en raison du risque de glissement de terrain, et aucune solution pour le terrassement n'ayant été trouvée pendant la durée de validité du permis, ce dernier est devenu caduque et impossible d'en reposer un car le terrain est désormais non constructible ... ça fait cher le champ de patates, mais bon là c'est un cas extrême).


Sinon au final votre vendeur semble être un emmerdeur de première donc vous avez le risque qu'il vous la fasse à l'envers. Vous pouvez lui rendre la pareil également donc n'hésitez pas à continuer à chercher des terrains, même si le rendez-vous de signature est posé. Et vous pouvez encore menacer de ne pas signer si le prix ne baisse pas lors du rendez-vous de signature.
Totalement inutile, donc complètement indispensable !
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M2 Picto info
Super photographe Env. 100 message Colmar (68)
Hello !

Chouette un nouveau projet, je m'abonne pour vous suivre !

Je suis curieux de voir ce que vous aller nous pondre

Pour le terrain, je ne serai malheureusement pas d'une grande aide, car mes connaissances sont très limitée, le notre est un héritage de famille qui était viabilisé dans un lotissement.

Par contre, pour ce qui était constructeur, je m'étais découvert une passion de vie à les démarcher. :p

Ma deuxième nouvelle passion de vie etait les dessins d'aménagements des maisons, donc n'hésitez pas si vous avez des questions.

Très bonne journée
A bientôt !
Picto recompense Super photographe
Messages : Env. 100
De : Colmar (68)
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Yann67205 Picto info Auteur du sujet
Bloggeur Env. 30 message Bas Rhin
Bonjour à tous !

Quelques nouvelles à vous apporter suite à notre RDV à la banque et chez notre courtier.

la banque (celle chez qui nous sommes actuellement), étudie le dossier et nous fera un retour au plus tard vendredi matin. La conseillère était confiante sur le fait de pouvoir nous délivrer une attestation pour nous suivre, nous verrons d'ici la fin de semaine.

Concernant notre courtière, elle nous indique qu'il n'y a que deux options :

1. faire un premier crédit pour le terrain puis en faire un second pour la construction.
Cela nous laisse le temps de créer notre projet avec le constructeur/MOE que nous aurons choisi.
En revanche, nous devrons payer deux fois tous les frais de crédits vu qu'ils seront clairement séparés. (frais de dossier, frais de garantie hypothécaire, ...) et nous devrions rembourser le crédit du terrain immédiatement.

2. Avancer rapidement avec un MOE/Constructeur/archi pour que nous puissions valider un devis d'ici fin janvier/début février afin de pouvoir faire un seul crédit à la banque, en débloquant d'abord les fonds pour le terrain et en construisant sous 2 ans, sachant que dans cette version de crédit les mensualités de remboursement pourraient êtres repoussées jusqu'à l'emménagement.

Nous savons que nous ne sommes pas dans les meilleures dispositions, mais sommes convaincus par le terrain et ce projet.

Avez-vous peut-être une idée d'option numéro 3 à laquelle nous n'aurions pas pensé ?

Merci à tous et à très vite !

Biggrin
Picto recompense Bloggeur
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Yann67205 Picto info Auteur du sujet
Bloggeur Env. 30 message Bas Rhin
Bonjour !

Quelques nouvelles de notre projet, l'acquisition du terrain se concrétise et nous sommes actuellement en phase de rencontre et d'échange avec différentes structures, je ne les citerai pas à ce stade, nous attendons leurs plans !

Nous hésitons entre constructeurs et MO, pour l'instant les constructeurs sont devant tout simplement pour des raisons financières, ils se situent environ à 1500/1700€ du M2, nous avons contacté un MO qui nous a envoyé dans les cordes en nous expliquant que financièrement c'est minimum 2000€/M2 ...

Nous allons démarcher un/deux autres MO (pour ne pas se faire un avis sur un seul échange) mais nous avons été légèrement surpris par l'écart, ça représente déjà 50K pour 100M2.

Bonne journée ! Biggrin
Picto recompense Bloggeur
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M2 Picto info
Super photographe Env. 100 message Colmar (68)
Hello !
J'avais remarqué les mêmes écarts lors de mes recherches
Plus la sécurisation pour ficeler notre crédit, le CCMI a gagné au final.
Pas de surprise

C'est des bon prix. En Alsace le prix mediant est de 1700€/m2
Picto recompense Super photographe
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De : Colmar (68)
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Yann67205 Picto info Auteur du sujet
Bloggeur Env. 30 message Bas Rhin
Hello M2 !

Après lecture de votre récit vous avez quand même pu réserver pas mal de lots pour un CCMI c'est top !
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M2 Picto info
Super photographe Env. 100 message Colmar (68)
Yann67205 a écrit:Hello M2 !

Après lecture de votre récit vous avez quand même pu réserver pas mal de lots pour un CCMI c'est top !


Yes, nous avons beaucoup de chance d’avoir pu sortir des lots, et encore plus de pouvoir les faire nous mêmes !

Et vous ? Vous allez en sortir aussi ?
Picto recompense Super photographe
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De : Colmar (68)
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Yann67205 Picto info Auteur du sujet
Bloggeur Env. 30 message Bas Rhin
Oui c'est l'idée, j'attends d'avoir un devis complet pour comprendre déjà quels sont tous les lots d'une construction, j'avoue nager complètement pour l'instant ...
Picto recompense Bloggeur
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M2 Picto info
Super photographe Env. 100 message Colmar (68)
Yann67205 a écrit:Oui c'est l'idée, j'attends d'avoir un devis complet pour comprendre déjà quels sont tous les lots d'une construction, j'avoue nager complètement pour l'instant ...

Alors si ça peut t'aider, nous avions les lots suivants dans notre CCMI :
Je t'ai mis un DIY quand c'est à notre charge
Lot 1 Terrassement          DIY
Lot 2 Gros Oeuvre
Lot 3 Spécifiques à notre maison ossature
Lot 4 Spécifiques à notre maison ossature
Lot 5 Menuiseries extérieures
Lot 6 Façades
Lot 7 Platrerie Isolation
Lot 8 Electricité
Lot 9 Sanitaire          DIY
Lot 10 Chauffage
Lot 11 Chape
Lot 12 Menuiseries intérieures
Lot 13 Carrelage          DIY
Lot 14 Revêtement de sol           DIY
Lot 15 Peintures et revêtements muraux          DIY
Nous avons également sorti les portes intérieurs, car nous voulions mettre des portes avec cadre invisible, mais nous n'avions pas prévu de doubler le plâtre, du coup nous choisissons nos portes hors catalogue.
Forcément le ponçage des murs et la peinture est une économie vite réalisée : l'achat d'une girafe chez parkside Lidl pour le ponçage des bandes de plâtres est une bonne astuce économique, et ça ira vite.
Pour le sol c'est à toi de voir si tu connais du monde, et en fonction du carrelage que vous voudrez, si il est en catalogue mais si vous en voulez un spécifique.... Pour nous ce sera bêton ciré.
Nous avons aussi sorti toute la robinetterie, car je souhaite une douche type pluie suspendue au plafond.
Nous réalisons également tout ce qui est raccordement et évacuation, c'est une grosse économie.
Picto recompense Super photographe
Messages : Env. 100
De : Colmar (68)
Ancienneté : + de 1 an
 
Yann67205 Picto info Auteur du sujet
Bloggeur Env. 30 message Bas Rhin
Bonjour M2

Merci pour cette mine d'informations !

La partie raccordement et evacuation je n'arrive pas à la visualiser, je vais un peu me renseigner pour comprendre en quoi elles consistent exactement.

Concernant notre projet, nous avons une première présentation de plans mardi soir, on espère avoir été compris et que les plans seront à la hauteur de nos attentes !



C'est intéressant de voir les lots, aujourd'hui il est fort probable que nous fassions les lots 1,9, 12,13,14 et 15.
Picto recompense Bloggeur
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Dept : Bas Rhin
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