Non conformité du lotissement - Risques et conseils

Bonjour à tous,

Nous sollicitons votre expertise pour un projet d'achat de résidence principale. Nous sommes un couple avec des enfants en bas âge, et nous nous projetons sur le long terme (10 ans et plus).

Le contexte :
Il s'agit d'une maison neuve dans un lotissement de 14 lots situé dans le 9ème arrondissement de Marseille (zone UP1), aux portes des Calanques. Sur les 14 maisons, 13 sont vendues. La nôtre est la dernière.

Le problème :
Un des propriétaires a construit une piscine sans autorisation (non-conforme au permis d'aménager). Dans ce secteur ultra-protégé (UP1), la mairie refuse catégoriquement de délivrer le certificat de conformité global pour le lotissement. Le promoteur vend donc "en l'état" et notre notaire nous alerte fermement sur ce défaut de conformité.

Nous nous interrogeons sur la gravité réelle des risques, surtout dans ce secteur spécifique :

1) Risque de blocage perpétuel :
Quelle est la probabilité que la situation reste figée ? En zone UP1, la mairie est-elle plus rigoureuse sur les remises en état ? Existe-t-il des recours via l'ASL pour forcer le voisin à régulariser, ou le blocage du lotissement peut-il durer des décennies ?

2) Risque Assurances & Sinistres :

2.1 Sinistres "classiques" : (Dégâts des eaux, vol). L'absence de conformité globale peut-elle servir de base à un refus d'indemnisation ?

2.2 Sinistres majeurs : (Incendie - risque réel dans le 9ème, fissures/sécheresse). En cas de reconstruction nécessaire, la mairie peut-elle refuser le permis de reconstruire à l'identique si le lotissement n'est pas conforme ? Quel est l'impact sur la prise en charge de l'assurance ?

3) Impact sur la revente (horizon 10-15 ans) :
Le secteur est très prisé, mais la non-conformité est-elle un frein majeur pour les banques marseillaises aujourd'hui ? Quelle décote anticiper si nous devons revendre un bien "juridiquement bancal" dans ce quartier ?

Merci d'avance pour vos retours, surtout si vous connaissez bien les spécificités de l'urbanisme à Marseille !