Alors voici 1 An que nous nous sommes battu pour trouber "le terrain" de nos rêves, avec un lminimu de 1000m², aprés l'avoir trouvé ,pas chere 43 000 euros ! Nous ne voulions pas le lacher d'autant qu'il e strés bien plaçé (commerce, école, beaux parents) Mais déception on nous annons qu il été constructibe que sur une petite partie ! catastrophe car l maison devait être coinçé dans un coin limite collé au voisin....du gachi !!! Nous voulions une maison avc patio à la base.
Nous avins abandonné et reppri "encore" nos recheches, mais bonne nouvelle la proprio du terrain nosu appel et nous dit qu elle a eu la DDE que c'est bon on peu construire ailleurs dans le terrain!!! RDV vous prit chez le notaire ! Avec la condition suspensive de l obtention du permis de construire.
MAIS.....que voyons nous depuis le jardin?? une églse !!! super moi j'aime ! sauf que....."Vous etes dans le perimètre des Batiments de France"
Adieu tuile enthraite..... Fenêtre PVC volets roulants......
En route à la recherche d'un constructeur !!!!! GO!
Nos préférence se sont portées sur des constructeur assez "familiaux" à la base nous ne vouions pas de grands groupe, puis nous avons essuyés quelques déception de la maison bois COUREAU qui à une semaine du depot du permis de construire nous alachement planté en nous disant que comme nous n allions pas construire dans les 6 mois il ne donnait pas suite mais nous souhaitait bonne chance !! C***** rrrrrrr !!!
Du coup nous avon strouvé un autre constructeur dans le medoc GERAUBOIS trés sympa pas chere assez sérieux, arrangeant, mais à ce moment là débordé ! et nos préss par le temps ! Du coup il été long pour les RDV les plans tout....autant dire que la préparation le suivi et l'obtention du permis de construire ça noua fait flipper ! Et il faut que celà soit parfait avec les BATIMENTS DE FRANCE et la DDTM exigeante Alors NEXT !!!!!
Nous sommes tombé par hasard sur AMIBOIS et du coup avosn flashé sur un de leur modele le NEW PORT 105 m² que nous avons costomisé lol
La personne nous a parru trés serieuse et trés à l écoute et répondant à chacune de nos question, j'ai lu de trés bons avis sur eux et d'autre mauvais, alors bin a suivre, nous nous voulons confiant
Je reviendrais avec les photos du terrain, ou nous avons commençé à débrousailler coupé les arbres, d ailleurs uen benne arrive sur le terrain aujourd hui !
Je vous mettrez aussi les plans interieur exterieur,
Préparation > Terrain
Par jmilie le 12/03/2013 à 13h12
Nous avons signé le sous seins de notre terrain, pour lequel un CU sans souci à été validé, et nous avons mis une close suspensive pour la signature de l acte definitif l'obtention du permis de construire
Donc nous étions tranquille nous avons élaboré le positionnement de la maison avec la DDE qui nous l'a même faite déplaçé plus bas.
Et là nous avons appelé le permis es à la mairie et la DDE l'a refusé pour le motif "projet en zone cultivé"
Alors que rien ne le spécifié ! C'est un terrain, en friche au milieu du village avec des maison sur les côté et derière et devant !
En regardant le PLU nous venons de voir effectivement que juste ce terrain à une bande en "zone cultivé" qui fait quand même casi la totalité du terrain !!
Comment un CU a t il pu être accepté par la mairie? comment la DDE a t elle pu nous aider à positionner la maison et nous dire qu il n y avait pas de souci pour refusé aprés ??
Si c'est un pur refu nous devons reposer un permis et passer dans les nouvelles normes..... 10 000 de plus ...
Nos avons eu le maire qui lui es FAVORABLE au projet car il estime ce terrain en friche au milieu du village comme une "verrue"
Du coup il n'a pas signé le refu mais doit voir avec la DDE qu il ne veut pas se mettre a dos, il leur a demandé la suppression de cette zone qui n'a pas lieu d'êter (ou plus depuis des années) la DDE pense pareil, mais il ne savent pas qu elle es la solution et nous en saurons plsu demain soir !
Mais nous ne tenons plus !! Avez connu des cas similaire? qu es qui es envisageable?
Bonjour,
Je n'ai pas de solution précise à apporter à votre problème désolé! Mais je pense que le maire a un rôle important à jouer dans le dénouement... Quant à la plus valu de 10000 vous faites allusion à la RT2012 en cas de nouvelle dépose d'un PC?
Merci de votre réponse, oui toute à fait nous avons déposé le permis en decembre 2012 pour éviter la nouvelle norme, et un "nouveau" permis nous imposerait de passer à cette norme
Oui c'est ce que je me dis si le maire es pour , la DDE aussi, j espère que la solution sera trés trés rapide! je ne tien plus....et je trouve ça fou!
sinon c'est fichu ne serais que par rapport à notre offre de prêt.
Bon nous avons eu des nouvelles hier, et nous devons encore attendre jusqu à LUNDI fin de journée pour avoir une réponse, le maire à failli signer le permis, mais au final ne veut pas se mettre la DDE à dos, mais il à trés bonne espoire, alors vivement lundi ! pour l'instant c'est le stress......
Bonjour , toujours dans l'attente le maire avit RDV a la DDE aujoud hui .... Des nouvelles en principe vers 18h. Dur dur pour nous dans l'attente de savoir si on va realiser notre reve ou pas... Car quand on sait projete depuis un an dessus et que tout peu changer si c'est refuse c'est dur...
Ceci dit après une recherche je vous joint le dessin de la FAMEUSE zone cultive !!! Notre terrain et le 109, la ou il y a une croix en haut a gauche nous appartiendrait aussi et serait la seule partie constructible! Chose impossible car le PLU impose d'etre a 4 metre de la voie ! Et la il y aurait 30 metres ! C'est a cause de toutes ces incoerence que le maire se bat pour nous... Et ce CU vierge qui nous amit dans ma mouise ... Et cette DDE qui nous a fait implanter la maison a cette endroit pour dire non .... Arf ,,,,
Je me risque à une petite analyse de votre situation...
PLU : zonage et réglementation
Si votre terrain est situé sur la Commune de Saint Laurent Médoc, vous pouvez ( et peut-être l'avez-vous déjà fait ) consulter le PLU ( zonage et règlement ) sur le site :
Vous auriez ainsi pu vérifier la légalité du CU délivré par la Commune.
Quelle sont les lettres du zonage dont relève votre parcelle ? U, N... ? Surtout celle de la zone que vous appelez "cultivée" ?
Si le Maire a commis une erreur dans la délivrance de votre CU, je vous mal la DDTM accepter la délivrance d'un PC sur la base d'un CU illégal.
Imaginez, en cas de recours des tiers contre votre PC, la position du Maire et celle de la DDTM vis à vis de vous. Vous pourriez engager leur responsabilité. Je vois mal la DDTM s'engager sur cette voie.
C'est pour l'instant le Maire seul qui semble engager sa responsabilité pour les conséquences que vous devez supporter suite à la délivrance d'un CU qui semble illégal.
Maison Bois Coureau
Il est étonnant qu'un constructeur, après avoir réalisé pour vous une étude, puis des plans, et monté votre dossier administratif, vous laisse tomber juste avant le dépôt du PC. La raison avancée est peu compréhensible. Car construire dans 6 mois lui aurait permis d'étoffer son carnet de commandes à moyen terme, et surtout le dépôt du PC lui aurait permis de rentabiliser tous les frais qu'il a engagés pour travailler sur votre dossier. N'y a-t-il pas une autre raison à cette situation ?
Précisions
La DDE a été remplacée par la DDTM le 1er janvier 2010.
Qu'appelez-vous un "CU vierge" ?
Ma réponse est faite sur la base des éléments que vous avez communiqués, et qui sont parfois quelque peu confus.
Merci d 'avoir pris le temps de cette analyse NOVY la commune es cissac medoc.
Et j'ai trouvé ce plan avec les achure avec en anotation "zone cultivé"
A la base on nous vend un terrain constructible et on s'en fait pas....mal nous en a prit....
Je susi 100 pour 100 d accord, l'accord de l'un ne va pas sans l'autre trop de risque, d ou la demarche du maire envers la DDTM, il dit dejà avoir eu le cas alors?
Pour Coureau, il a eu peur je pense que nous tardions de trop pour faire batir la maison, et il avait dejà baissé ses prix, peur d'y êrdre de l'argent peut etre? tanpis, je n 'ai eu droit qu'a un simple mail o uil me souhaite bon courage et qu il es désolé.
Nous sommes dans zone UA parcelle 109 avec le décrochement ou j'ai fais une crois en haut à gauche.
Les zébra reppris en bas du plan sont noté "ZONE CULTIVE"
D'après le PLU, "la façade des constructions devra s'implanter dans une bande de 0 à 4 m par rapport à l’alignement de la voie" ( zone UA, page 13 ).
Or, d'après le plan de zonage du PLU, une zone de "terre cultivée à protéger" sépare la partie de votre terrain effectivement constructible et l'alignement. Et cette "terre cultivée à protéger" s'étend en profondeur sur plus de 4 mètres à partir de l'alignement.
Il n'est donc pas possible d'édifier une construction à usage d'habitation sur votre terrain.
Si le vendeur du terrain a fourni un CU, c'est vraissemblablement un CU informatif. Le Maire s'est borné à énuméré les règles d'urbanisme applicable à votre terrain.
Si vous aviez déposé un CU opérationnel, sans aucun doute, le Maire n'aurait pu que s'opposer à votre projet.
Donc, si vous possédez un CU informatif, le Maire ne serait pas responsable de vos problèmes actuels, sous réserve bien sûr qu'il ait énuméré les bonnes règles d'urbanisme applicables à votre terrain.
En revanche, le vendeur semblerait fautif car, même si ce n'est pas un professionnel de l'immobilier, la lecture du CU informatif et la consultation du PLU ne font aucun doute : le terrain ne convenait pas à votre projet, et le prix était dès lors injustifié.
Quant aux constructeurs, ils ont manqué à leur devoir de conseil.
Par contre, si vous possédez un CU opérationnel, le Maire serait fautif, ayant autorisé une habitation alors que le règlement et le plan de zonage du PLU ne permettent pas une construction à usage d'habitation sur votre terrain.
J'aimerais vraiment savoir quels arguments le Maire peut faire valoir auprès de la DDTM.
Sachant que c'est au final le Maire qui prend la responsabilité de signer le PC. D'où la question : que va-t-il chercher auprès de la DDTM ?
Je ne crois pas m'être trompé, mais si quelqu'un à un autre avis sur la question, qu'il n'hésite pas...
Vraisemblablement, vous allez devoir trouver un autre terrain. Malheureusement.
NOVY je regrette vraiment de ne pas vous avoir rencontré avant, vos analyse sont impeccable.
Et vous avez raison....je vous joint en photo le "fameux certificat d'Urbanisme" et opérationnel semble t il!
N'es pas complètement fou??
Hier le maire à dit par téléphone que suite a sa visite à la DDTM ils devaient faire une réunion pour "étudier" le projet et donc la modification du PLU. A ce que j'ai compris ils feraient une sorte "d"avenant" en attendant une modification pur et simple qui aurait pour résultat de supprimer cette zone "cultivé" jadis.
Le maire à effectivement le pouvoir de valider le permis mais veut faire les choses dans la bonne forme pour éviter des problèmes qui pourraient arriver.
Je suis outré d une telle histoire...je ne comprend pas comment tout celà peut arriver.
Si prés du But...
Qu'en pensez vous?
merci de vos réponses
Si le Maire effectue des démarches auprès de la DDTM, c'est peut-être parce qu'il a délégué à cette administration l'instruction des autorisations d'urbanisme.
Par ailleurs, les petites communes n'ayant généralement pas de service juridique, elle font régulièrement rédiger leur PLU par des bureaux d'études, et quand il y a un problème dans l'application des PLU, elles se tournent alors vers les DDTM pour trouver la solution... que celles-ci ne connaissent pas forcément ( les règles d'urbanisme sont depuis plusieurs années régulièrement changées, elles s'empilent, leur application devient malaisée ).
Mais au final, c'est le Maire qui signe le CU, et qui est responsable des préjudices résultant de la délivrance d'un document illégal.
Et votre CU est manifestement illégal, occasionnant pour vous une perte de temps et d'argent. J'en suis vraiment désolé pour vous.
les terrains cultivés à protéger
Leur régime juridique est régi par les articles L 123-1-5 et R 123-12 du Code de l'urbanisme.
Une note du Gridauh explique ce qu'est un terrain cultivé à protéger, et comment s'opère sa protection.
https://www.google.fr/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&ved=0CDQQFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.gridauh.fr%2Ffileadmin%2Fgridauh%2FMEDIA%2F2010%2Ftravaux%2Fseminaires_praticienschercheurs%2Fecriture_plu%2F4a24fdc47fa0f.pdf&ei=tHlJUeG9IYqVhQfmz4HIBA&usg=AFQjCNHUJoxntjZCcKplw3BcZFsmHlmezQ&sig2=tM3DVB3S1KJR6CM5_WP8Cw&bvm=bv.44011176,d.ZG4
La protection dont bénéficie une partie de votre terrain, et rendant au final votre projet d'habitation irréalisable, semble bien légale, même si les "terrains cultivés à protéger" ne sont pas cités nommément dans l'article 13 de la zone UA du PLU, comme on pourrait s'y attendre.
A moins pour vous de prouver que le terrain n'a jamais par le passé fait l'objet de culture, et est toujours resté en friches...
La modification du PLU
Une modification ne parait pas suffisante pour supprimer une zone de "terrains cultivés à protéger". Il faudrait une procédure plus lourde, de révision du PLU.
C'est l'article L 123-13 du Code de l'urbanisme qui s'appliquerait en effet dans ce cas.
Voir par exemple :
Cour administrative d'appel de Nancy, 1ère chambre, 25/10/2012, 11NC01583
http://legimobile.fr/fr/jp/a/caa/54395/2012/10/25/11NC01583/
Etant un particulier, je vous donne ces informations sous toutes réserves, avec tout de même les références quand c'est possible. J'ai eu l'occasion de déposer des recours devant le Tribunal administratif, pour lesquels j'ai obtenu gain de cause, sans l'assistance d'un avocat. Heureusement que j'avais préparé une licence en droit, bien des années auparavant, ce qui ne m'a pas évité une mise à niveau en droit de l'urbanisme. Bien cordialement
Avenant à quoi ?
Au CU ? Celui-ci étant illégal, il est privé de tout effet. Aucune suite ne peut donc lui être donnée, sinon éventuellement devant un tribunal administratif, pour le préjudice résultant pour vous de la délivrance de ce document illégal.
Au PLU ? La protection d'un terrain cultivé ne pourrait être levée que par une révision du PLU, ce qui prend en pratique en général au minimum une bonne année... et encore si aucune objection n'est faite à ce déclassement, notamment lors de l'enquête publique portant sur le projet de révision.
Donc cette histoire d'"avenant"... c'est quand même du grand n'importe quoi.
Toute construction à usage d'habitation sur votre terrain serait sanctionnée, en l'absence de révision du PLU, sur la base de l'article L 480-1 du Code de l'urbanisme.
J'ai trouvais ça sur le net, alors une modif simplifié es possible MAIS???? a suivre....
Les dispositions du PLU pouvant faire l'objet d'une modification simplifiée
Par patrick.gaulmin le 03/07/09
La loi n° 2009-179 du 17 février 2009 pour l'accélération des programmes de construction et d'investissement publics et privés a pour objectif de FACILITER LA CONSTRUCTION et LES PROGRAMMES D'INVESTISSEMENT.
S'agissant des mesures relatives à la construction, le nouvel article L. 123-13, 7ème alinéa, du Code de l'urbanisme dispose:
« Lorsque la modification a uniquement pour objet la rectification d'une erreur matérielle ou porte uniquement sur des éléments mineurs dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat, à l'exclusion de modifications sur la destination des sols, elle peut, à l'initiative du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent, être effectuée selon une procédure simplifiée. La modification simplifiée est adoptée par le conseil municipal ou par l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent par délibération motivée, après que le projet de modification et l'exposé de ses motifs ont été portés à la connaissance du public, en vue de lui permettre de formuler des observations, pendant un délai d'un mois préalablement à la convocation de l'assemblée délibérante ».
La liste de ces éléments mineurs vient d'être précisée par le décret n° 2009-722, 17 juin 2009 (nouvel article R. 123-20-1 du Code de l'urbanisme), soit quatre mois après l'adoption de la loi.
La procédure de modification simplifiée peut être utilisée pour :
- rectifier une erreur matérielle;
- augmenter, dans la limite de 20 %, le coefficient d'emprise au sol, le coefficient d'occupation des sols ou la hauteur maximale des constructions, ainsi que les plafonds dans lesquels peut être autorisée l'extension limitée des constructions existantes ;
- diminuer les obligations de recul des constructions par rapport aux limites de leur terrain d'assiette ou par rapport aux autres constructions situées sur le même terrain ;
- diminuer, dans la limite de 20 %, la superficie minimale des terrains constructibles ;
- supprimer des règles qui auraient pour objet ou pour effet d'interdire l'installation de systèmes domestiques solaires thermiques ou photovoltaïques ou de tout autre dispositif individuel de production d'énergie renouvelable, l'utilisation en façade du bois ou de tout autre matériau renouvelable permettant d'éviter des émissions de gaz à effet de serre ou la pose de toitures végétalisées ou retenant les eaux pluviales ;
- supprimer un ou plusieurs emplacements réservés ou réduire leur emprise.
Ces modifications ne peuvent avoir pour objet ou pour effet de porter atteinte aux prescriptions édictées en application du 7° de l'article L. 123-1 (identification et délimitation des quartiers, îlots, voies dans lesquels doit être préservée ou développée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détail et de proximité et définition des prescriptions de nature à assurer cet objectif).
Les modalités de mise en oeuvre de la procédure sont prévues au nouvel article R. 123-20-2 du même code : publication et affichage d'un avis précisant l'objet de la modification simplifiée, le lieu et les heures où le public pourra consulter le dossier et formuler des observations et mise à disposition en mairie du projet de modification, de l'exposé de ses motifs, ainsi que d'un registre permettant au public de formuler ses observations.
Toutes ces mesures sont censées faciliter et relancer le marche de la construction, ainsi que le développement des énergies renouvelables, en desserrant (modérément) l'étreinte des règles d'urbanisme, devenues trop nombreuses et trop complexes.
Merci ^^ Je pense qu'il peut y avoir différent cas, et du cas différentes modifs faite plus ou moins facilement et plus ou moins rapidement...
A vrai dire celà reste un casse tête, malheureusement pour nous si ce terrain reste inconstructible, nous n en trouverons pas de cet qualité là, à ce prix là et notre projet tombe à l'eau....
Première réponse aujourd’hui hui en fin d après midi...ou on va me dire qu i faut attendre 1 mois je parie !!
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Informations sur le projet : Type de travaux : Construction neuve Type de construction : Plain pied Label énergétique : RT2012 Surface habitable : 105m² Superficie terrain : 1000m²
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