Projet rénovation, besoin de vos avis.

Bonjour si le cout d'achat est reellement de 23 000€ ca vaut le cout
48 000e de main d'oeuvre ca me parait peut etre un peut faible, les artisans facturant 40e de l'heure et comme il faudra certainement 2 personnes à plein temps. bon comme c'est la boite de votre mari, c'est certainement un tarif d'ami

Faire 5 apparts ca me parait chaud.
J'aurais plutot vu 3 appartements et 2 studios : appart 2 chambres de 50 à 55m² et studio de 20m² environ. Votre appart de 75m²

Pour rassurer les banques il faut y aller avec des devis et des plans.

comme il s'agira de travaux, demander un déblocage des fonds sans interet intercalaires ca diminuera un peu la facture

Merci pour votre réponse.

En faite c'est mon mari l'artisan... et pour payer les charges et tout ils ont besoin de 12000 euros de main-d'oeuvre par mois pour tout payer donc voilà ( à 2.)
Oui le prix d'achat est bien de 23 000 euros.
Oui pour le nombre d'appartement du coup on a revu on en fera que 4.
2 duplex (c'est sur 3 étage l'immeuble), un studio en bas (aux normes handicapées), et un appart tout en haut.
Y'a plus de surface que noté mais on sais pas tout à fais combien.

Du coup on a pris RDV avec un architecte avec qui mon mari travail pour aller voir l'immeuble, il nous dira ce qu'on peut faire et nous fera les plans....

Donc en attente ! Merci pour les conseils concernant les banques ont vas faire ça.
Le seul truc c'est qu'on a pas d'apport... Enfin si mais plus tard, car notre maison va être mise en vente et nous allons donc avoir un bel apport mais plus tard...
J'espère que ça ne bloquera pas tout.

hello,

votre projet a l'air intéressant.

Je suis étonnée de voir que dans un secteur où l'immobilier est bas (23 000€ pour plus de 200m2 en ville ou en centre village) vous puissiez dégager de tels revenus locatifs.
En général, si l'immobilier est bas, les loyers le sont aussi. Mais c'est vrai que 1500€ de revenus pour 4 appartements loués, c'est pas énorme.
En matière de revenus locatifs, il est parfois prudent de diminuer d'au moins 10 à 20% les prévisions des loyers sur l'année, afin de tenir compte des appart vides entre 2 locataires (et les petites surfaces ont beaucoup de turn over), et des travaux courants qu'ils vous appelleront à faire (un robinet ici, une fuite là, la moquette à changer, un locataire indélicat...)

Question travaux, tu ne comptes que 4 mois à 2. Ca n'est pas sous-évalué?
Si vous devez faire 4 ou 5 salles de bains, et 4 ou 5 cuisines, en plus de l'isolation des combles, quelques cloisons neuves, la plomberie, le chauffage et l'élec à reprendre sinon à refaire, avant la peinture....
Je ne sais pas dans quel état est actuellement l'immeuble...
En rénovation, on compte vite 1000€ par m2, mais vous n'avez peut-etre qu'un coup de propre à faire et 5 serrures à poser... (vous avez budgetté 198 000€ pour 225m2)

Je pense comme drizzt, les plans et des projets de financement et de remboursement clairs aideront la banque (et vous) à y voir clair.

Question apport, vous avez votre maison. Donc à sa vente, vous payerez la banque, qui en attendant, vous prête de l'argent. Ca s'appelle un prêt relais.
Là aussi, ne soyez pas trop gourmands. Faites un pret relais sur une somme un peu inférieure à la valeur de la maison.
Certaines agences ont tendance à surévaluer en croyant que si elle vous annoncent un bon prix, vous leur signerez plus vite un mandat... mais vous ne trouverez pas d'acquéreur. Mieux vaut se laisser un peu de marge, et être content de pouvoir faire un remboursement anticipé partiel sur le prêt principal.

Si vous connaissez déjà un archi, il me semble en effet que c'est parfait. Tous les archi ne se valent pas. Certains voient leur porte monnaie avant le reste. Mais si vous le connaissez, vous savez comment il travaille.
Négociez quand même les tarifs pour les plans d'une part, le dépôt de permis d'autre part, et enfin le suivi des travaux.

Les conseils de Drizzt concernant la banque sont judicieux
d'abord un dossier bien ficelé, un projet clair. Apport, achat, travaux, location, durees...
Mais commencez à rencontrer le banquier dès maintenant, ainsi que ses concurrents, les courtiers (même si vous ne souhaitez pas changer de banque: les propositions des autres les aideront à revoir leur copie en votre faveur)... Vous le verrez plusieurs fois. Les plans viendront pour finir de le rassurer à la fin: l'archi ne travaille pas si vite, et vous voulez savoir si la banque vous suit assez vite.
N'oubliez pas non plus de négocier des frais de dossier à 0€, et des remboursements anticipés partiels (ou total) gratuits: ca sera utile si vous vendez un appart.

Ciao

Merci pour ces nouvelles explications.

Nous ne ferons pas de prêt relais puisque nous n'avons pas de prêt en cours sur la maison que nous avons... elle est entièrement payé.

En faite niveau loyer ici il faut compter pour un studio 250 euros, un appartement avec deux chambres 450 euros donc fois deux, soit 1150 euros et le notre on donnerai 350 euros du coup.

En ce qui concerne le temps de travaux, je compte 4 mois à temps pleins à 2, et nous deux tous les soirs et week-end en plus...

Merci pour le remboursement anticipés, je savais pas si c'était possible en totalité.... on vas voir ça alors, on attend juste la réponse définitive du propriétaire avant de voir les banquiers.

Le fait que la banque avance l'argent de votre maison pour acheter l'autre (et ses travaux) s'appelle un prêt relais, que vous soyez redevable de quelques sous à la banque ou non.

C'est juste un prêt de quelques mois.
Imaginons que l'achat se fasse. Compromis fin mai. Date d'achat au plus tard fin aout. donc début des travaux fin aout et fin des travaux fin décembre si tout va bien.
Vous pouvez vendre votre maison dès maintenant et laisser la condition de signature définitive pour janvier au plus tôt. (a moins de partir quelques mois en loc et de se payer 2 déménagements)
Donc la banque doit vous prêter l'argent du projet, soit environ 220 000 € (immeuble+travaux+main d'oeuvre+frais de notaire...) des le mois d'aout (ou échelonné entre aout et décembre au rythme l'avancement des travaux) mais votre apport ne sera dispo qu'en janvier au mieux.
Imaginons que la maison se vende 100 000€ (je ne sais pas où vous habitez, alors je choisis un chiffre simple)
En janvier vous remboursez 100 000€ à la banque (et quelques intérets) et il vous reste 120 000€ à rembourser par le biais des loyers pendant 10, 15 ou 20 ans. (environ 900€ par mois sur 15 ans)
Donc vous faites un prêt relais sur le montant de la maison.

Si vous aviez des revenus énormes, on pourrait étudier la solution d'un prêt global sur la totalité du projet.
Vous empruntez en aout 220000€ sur 15 ans, vous remboursez 1700€ par mois jusqu'à ce que la maison soit vendue, vous faites un remboursement anticipé sans frais en janvier de 100 000€, et demandez un rééchelonnement de la dette pour arriver à 900€/mois pendant les 14ans et demi qui restent.
Mais la banque n'acceptera cette solution que si vos revenus sont supérieurs à 1700x3= 5100€ mensuels...

D'où l'intéret d'un prêt relais.
En vérité, la banque étant frileuse par nature, ne prêtera en prêt relais que 60 000€ pour une maison qui en vaut 100 000. Le taux est moins intéressant que le prêt conventionné, mais ce prêt a pour but d'etre rapidement remboursé (moins de 2 ans). En fait, elle fait payer les intérets mensuellement
A vous donc de bien faire vos calculs, de ne pas sous-évaluer les travaux ou sur-évaluer votre maison, de vous faire conseiller par des pros.

Dans votre projet, définissez bien
- votre apport
- le prix estimé de votre maison (estimé par vous d'abord, mais estimé par plusieurs agences pour le dossier bancaire)
- le prix du bien convoité et des frais de notaires (23 000 + 2000)
- le montant estimé des travaux (gribouillez des plans, faites des calculs sur tout les postes, les travaux sont souvent plus longs et couteux qu'estimés, et un appart pas loué, c'est de l'argent perdu) (198 000€)
- les loyers espérés (1500€)
- votre participation (350€)

et déduisez-en le montage
- montant du prêt relais
- montant du pret conventionné
Aidez-vous des simulateurs et comparateurs de prests qu'on trouve sur internet pour dégrossir votre budget prévisionnel.

a bientot

La ou je suis tres surpris c'est le prix de vente de l'immeuble : 23 000€ c'est tres bas... Est ce qu'il n'y a pas de défaut structurel ? murs sains, fondations correctes, toit OK ?

Il faudra aussi penser à refaire les compteurs électriques et d'eau / gaz individuels ce qui un cout : 1000€ du compteur EdF
N'oubliez pas aussi de demander le montant de la taxe fonciere et taxe d'habitation

Dans vos calculs, les revenus de location sont imposables et il y a la CSG à payer (1 mois de loyer environ); Comme c'est la période des impots, n'hésitez pas à faire une simulation. Pour le régime de déclaration des loyers il y a le micro Bic et le réel il me semble. Le mieux étant de lire le site des impots en prenant le feuillet 2044C

Merci !

23000 euros car on ne garde que les murs et la toiture... les planchers sont à refaire et tout !!