Rénover 600m2 avec chgt d'affectation.

Bonjour à tous,
Je suis propriétaire (via une SCI) d'un local commercial, d'une trentaine d'années, construit en dur et d'une superficie au sol d'environ 600 m2.
J'ai des difficultés à céder ce local en l'état.

J'ai un certificat d'urbanisme positif pour le transformer en une douzaine d'appartements de 75m2 (la hauteur de plafond permet d'envisager des mezzanines).
Les travaux sont évidemment extrêmement importants (refaire toiture, ouverture, réseaux, cloisons ...).

Les problèmes :
- je suis parfaitement novice en construction, même pas bricoleur
- j'ai besoin d'un ordre de grandeur fiable du montant des travaux pour étudier la faisabilité financière.

Mes questions :
- A qui m'adresser pour faire un avant-projet ? Je n'ai pas, à ce stade besoin des plans d'architecte complets (je sais que l'architecte sera obligatoire pour la suite).
je suis naturellement disposé à payer pour ce travail de pré-étude mais les architectes que j'ai contactés ne semblent pas intéressés (ils ont trop de travail ...^^) et je ne peux pas envisager de payer "sans voir" 7 ou 8% de travaux que je ne ferais peut-être pas.

- Je ne souhaite pas et n'ai pas les moyens d'investir beaucoup plus que le bâtiment en lui-même. le montage financier que j'envisage serait de trouver un partenaire apportant à la SCI une valeur en numéraire équivalente à la valeur du bien, la SCI faisant ensuite un emprunt bancaire pour le complément. mais là aussi quel type de partenaire pourrait être intéressé ? J'ai l'impression que pour un promoteur c'est un projet beaucoup plus compliqué qu'une construction neuve.

- je n'ai pas l'impression que beaucoup d'aides soient possibles pour ce genre de projet ...

Voilà .... en bref : par quel bout commencer ?

Merci d'avance.