Achat d'une maison -offre d'achat

Bonjour,
Je sollicite vos avis au sujet d'un achat d'une maison.
Nous sommes très intéressés par une maison vendue par une agence immbilière en mandat d'exclusité avec le vendeur.
Nous avons visité le bien à 2 reprises et fait deux propositions qui ont été refusées par le vendeur. L'agence immobilière traite depuis peu avec un potentiel autre acheteur et refuse que nous fassions une nouvelle offre (qui serait cette fois-ci à la hauteur du prix indiqué dans le mandat de vente et plus élevée que celle de l'autre acheteur), sous prétexte qu'un accord écrit a déjà été signé entre le vendeur et cet acheteur. Nous avons de forts doutes quant à la signature de cet accord . L'agence a t-elle le droit de refuser que nous fassions une offre (en plus si cette dernière est à la hauteur des exigences du vendeur)? Le dialogue étant complètement fermé avec l'agence : quel recours avons-nous? pouvons-nous lui adresser notre dernière offre par courrier recommandé avec en copie le propriétaire (les offres ont jusqu'ici été faites à l'agence)? Nous avons comme l'impression que l'agence nous met sur la touche du fait peut-être que nous nous avons tenté de négocier les frais d'agence...
D'avance merci.
Cdlt