SCI pour éviter plus-value

Bonjour,

- Une SCI n'est pas une niche fiscale; certes, votre notaire peut valablement vous faire une étude de "rentabilité" de cette démarche, avec votre dossier personnel,
- Je ne comprends pas trop:
"...Nous souhaiterions éviter de payer dans ce cas une plus value sur la maison construite car celle ci sera évaluée avec une valeur incluant le terrain..."
Puis:
"...vendre ce terrain à la SCI ainsi créé afin que la plu value finale (dans 5 ans) prenne en compte le cout de construction (140 k%u20AC) ainsi que le prix du terrain (100 k%u20AC). La taxe sur la plus value n'étant alors "plus que" de 20 k%u20AC.
- Si vous avez acheté le terrain, vous pouvez justifier du prix au prorata, pour la nouvelle parcelle et sa construction. Donc, si vous vendez (en nom propre) la future maison, il faudra ajouter au prix de celle-ci la valeur du terrain, ce qui diminuera d'autant la plus value.
- Ca revient au même avec la SCI à qui vous aurez vendu le terrain. Sauf que si vous lui vendez le terrain plus cher au m² que vous l'avez acheté, vous devrez acquitter la plus value à ce premier niveau (calcul identique de l'imposition)!
- Dans votre calcul de plus value, avez vous appliqué les bons taux? (19% plus 15,5%) plus la taxation des plus values élevées (au-delà de 50 000 euros de plus value.
- Dans tous les cas, il faudra(it) essayer d'attendre plus de 5 ans pour pouvoir ajouter au prix d'acquisition 15% de la valeur de la construction (toujours bon à prendre), sachant que le premier abattement de 6% pour détention ne commence que la sixième année).
- Etant précisé que si c'est la SCI qui fait construire la maison, même de moins de 170m², passage par la case archi. (R 431-2 du CU)
@+

SCI = Architecte quelque soit la surface + Coordonnateur SPS

Merci beaucoup Deffrey pour votre réponse.

Malheureusement le terrain a été acquis lors de l'achat global de notre maison actuelle. Mais peut etre existe-t-il des barêmes permettant d'évaluer la quote part du terrain versus la maison en tant que batiment ? Ou puis-je estimer moi même la quote part du terrain lors de mon achat il y a 10 ans ?
Ce terrain etant en plus enclavé lors de mon achat et j'ai acquis une partie de parcelle supplémentaire auprés de mon voisin pour beneficier d'un accés voiture, le calcul de plus value devient vraiment compliqué

Si c'est une estimation toute personnelle , j'aurais alors surement à privilégier une base élevée pour le cout du terrain ceci me permettra de maximiser ma plus value de ma residence principale (non taxable) et minimiser la plus value de ma construction locative ?


et non je ne connaissais pas ce taux de plus value élevé...et je pense qu'on y sera donc soumis.

Re,

- Si vous avez votre notaire, lors de l'achat (de ce que je comprends) de votre maison déjà construite et du terrain, vous devez étudier avec lui (et sa base de données Perval) la valeur du terrain à l'époque. Vous ne pourrez pas beaucoup jouer, car... les impôts ont aussi leur base de données!!
- Ensuite, il suffira d'établir la valeur au prorata du terrain que vous allez créer pour la future maison.
- La valeur de ce terrain sera augmentée -au prorata- du coût de l'acte, de l'agence, des viabilisations,
- Lors de la vente, la taxation des plus values sera calculée:
* sur le terrain d'une part: si vous l'avez acquis il y a 10 ans, dans 5 ou 6 ans vous obtiendrez un abattement de 60%... si la loi fiscale ne change pas, (la durée de détention part de l'achat du terrain)
* sur la construction, en déduisant archi., coût construction (attention à conserver TOUTES les factures, dont l'en-tête doit être sans équivoque quant à la construction concernée!!! (la durée de détention part du début de la construction, notamment dépôt de la DOC)
- Pour l'exemple, une plus value de 160 001 à 200 000 euros supportera une "surtaxe" de 4%.
- Attention également: puisque vous devez faire du locatif, les dépenses qui ont le caractère de réparations locatives ne pourront venir majorer le prix d'acquisition de la maison.
@+

Merci Beaucoup Deffrey pour vos conseils avisés !!