Rajout d'une terrasse sur pilotis de 240m² sur 4 étages dans un immeuble en copropriété !

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Thom_

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Le 09/10/2023 à 23h12 Env. 100 message Rhone

Hello !

Avec les autres copropriétaires de notre bâtiment de 4 étages à Lyon nous avons un rêve un peu fou. Tous les projets comment par là non ?

Nous aimerions voir s'il est possible de rajouter une terrasse à chacun des étages de notre bâtiment. Nous avons consulté le service d'urbanisme qui n'émet pas d'objection au projet pour l'instant (bien sur un écrit de leur part sera nécessaire plus tard avec la proposition finale).

Pour cela j'ai demandé un premier avis à un architecte, plutôt spécialisé dans les toits-terrasses de copropriété.

Résultat :
- 4 terrasses de 60m², en bois, maximum
- budget charpente de 110k€ HT en macro-chiffrage par un charpentier
- cela n’inclut pas les gardes corps et les bacs de végétalisation ainsi que les éventuelles déposes de maçonneries. Ces postes sont à évaluer pendant l'étude, l'architecte garderait donc par sécurité une enveloppe autour de 150-160K€ HT tout compris (mais toujours avec la possibilité de réduire un peu la surface pour diminuer les coûts)

Ci-dessous toutes les photos de l'esquisse.

C'est une 1ère approche mais déjà le coût me semble énorme !
Auriez vous des points d'attention particuliers ? Des idées pour optimiser ? Le besoin serait d'avoir des balcons ou des terrasses (voir des loggias fermées dans l'idéal) sur une façade en mache-fer qui n'en dispose pas pour l'instant.

Une des difficulté est que la personne au RDC dispose déjà d'une terrasse bois avec 3 piliers * 2 (partie couverte), là cela passerait à 6 piliers * 2 donc risque de gêner "la vue".

Bref on en est au tout début donc tout conseil est bon à prendre ! Merci d'avance

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Le 10/10/2023 à 09h15 Membre ultra utile Env. 7000 message Conflans En Jarnisy (54)

Bonjour
Ca fait donc 50000 € pour 3 proprio pour 60 m2 à déclarer au fisc.
Combien penses tu que coute une auvent de 25 m2 ? entre 15000 à 20000 €
Donc ce n'est pas si onéreux que ca.

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Ma2t

Le 10/10/2023 à 14h46 Membre utile Env. 600 message Seine Et Marne

Bonjour,

le voisin du rdc qui n'a aucun intérêt dans votre entreprise va être content de perdre en luminosité. Vous avez prévu de le dédommager ?

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Thom_

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Le 10/10/2023 à 23h06 Env. 100 message Rhone

w36xb2w a écrit:Bonjour
Ca fait donc 50000 € pour 3 proprio pour 60 m2 à déclarer au fisc.
Combien penses tu que coute une auvent de 25 m2 ? entre 15000 à 20000 €
Donc ce n'est pas si onéreux que ca.

Merci, c'est rassurant, bon c'est quand 30k€ TTC par copropriétaire pour une terrasse de 30m2 chacun tout de même, donc 1000€/m2

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Thom_

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Le 10/10/2023 à 23h11 Env. 100 message Rhone

Ma2t a écrit:Bonjour,

le voisin du rdc qui n'a aucun intérêt dans votre entreprise va être content de perdre en luminosité. Vous avez prévu de le dédommager ?

En effet le sujet de la personne au RDC est a traiter.
Cette personne dispose déjà d'un tiers de la surface couverte, la zone est indiquée sur les différentes vues. J'ai pensé à plusieurs solutions :

En profiter pour qu'elle refasse sa terrasse et on participe aux frais, car les poutres vont traverser sa terrasse et celle ci est assez âgée il me semble
La dédommager avec une somme a définir mais comment quantifier cela ? Par ailleurs cette personne n'a pas besoin d'argent, je doute que ça l'intéresse
Diminuer la taille (largeur/profondeur) des terrasses voir n'en faire QUE au dessus de son auvent déjà existant ou a peine plus grand
Autre solution : ne faire une terrasse que dans le coin carré, ça gâchera moins sa vue car elle n'a pas de baie vitrée dans ce renfoncement

Avez vous d'autres idées ? Des suggestions ?

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CATERHAM Picto info

Le 10/10/2023 à 23h25 Membre super utile Env. 2000 message Bouches Du Rhone

Le tarif au metre carré ne me parait pas cher c est un gros travail

Pour le voisin du RDC les travaux vont etre significatifs. Toute cette structure va devoir reposer sur quelque chose de solide, sa terrasse va degager, il aura probablement des fondations qui devront etre installées, et un echaffaudage devant chez lui quelques semaines

Au dela des terrasses, il y aussi le sujet des acces. Pour l instant, il n y a surement pas de porte fenetres, il va falloir realiser cela aussi. Pas forcement des travaux massifs, mais casser les seuils, enlever le dessous des fenetres, realiser une marche, poser une baie ou une porte coulisante, reprendre la platrerie peinture dans les appartements, peut etre de l electricite ou chauffage, traiter la collecte des eaux de pluie

Rien qu une porte a la place d une huisserie avec la platrerie et sans la peinture, il y en a facile pour 4 ou 5000. Est ce intégré dans l estimation de l archi?

Si l estimation actuelle ne comprend pas les garde au corps, ni les ouvertures, une reduction de surface des terrasses ne va pas changer grand chose au metre carré. Une porte fenetre, sur une grande ou petite terrasse c est le meme cout, et des ballustrades, c est un prix au metre lineaire, la reduction de la largeur d un metre par exemple ne va pas changer grand chose

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Le 11/10/2023 à 08h26 Membre ultra utile Env. 7000 message Conflans En Jarnisy (54)

Thom_ a écrit:
w36xb2w a écrit:Bonjour
Ca fait donc 50000 € pour 3 proprio pour 60 m2 à déclarer au fisc.
Combien penses tu que coute une auvent de 25 m2 ? entre 15000 à 20000 €
Donc ce n'est pas si onéreux que ca.

Merci, c'est rassurant, bon c'est quand 30k€ TTC par copropriétaire pour une terrasse de 30m2 chacun tout de même, donc 1000€/m2

Bonjour
Il faut ajouter le prix de l'échafaudage donc forcement plus cher qu'une structure au sol.

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Ma2t

Le 11/10/2023 à 08h51 Membre utile Env. 600 message Seine Et Marne

Thom_ a écrit:Autre solution : ne faire une terrasse que dans le coin carré, ça gâchera moins sa vue car elle n'a pas de baie vitrée dans ce renfoncement

Ce n'est plus tout à fait le même projet, mais c'est déjà plus réaliste.

Il y a d'autres résidents dans votre immeuble ? Ce projet doit nécessairement passer en assemblée générale.

Aussi, peut être faudra-il revoir le règlement de copropriété et creer, attribuer des tantièmes supplémentaires en plus aux personnes qui bénéficieront des terrasses. Donc plus de charges.

Il faut également statuer sur la nature de ces terasses. Terrasse commune à usage privative ? En cas de problème et pour l'entretien, c'est toute la copro qui paye pour le bénéficiaire. Tout le monde va l'accepter ?

Pour le voisin du rdc, vous voyez court terme. Mais il aura définitivement de l'ombre et des piliers sur son terrain... Clairement cette modification dévalue son bien.

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Thom_

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Le 11/10/2023 à 09h12 Env. 100 message Rhone

w36xb2w a écrit:
Thom_ a écrit:
w36xb2w a écrit:Bonjour
Ca fait donc 50000 € pour 3 proprio pour 60 m2 à déclarer au fisc.
Combien penses tu que coute une auvent de 25 m2 ? entre 15000 à 20000 €
Donc ce n'est pas si onéreux que ca.

Merci, c'est rassurant, bon c'est quand 30k€ TTC par copropriétaire pour une terrasse de 30m2 chacun tout de même, donc 1000€/m2

Bonjour
Il faut ajouter le prix de l'échafaudage donc forcement plus cher qu'une structure au sol.

L'architecte l'a bien inclus dans le cout global.
Je viens de vérifier le devis de ravalement de façade qui a été fait il y a 3 ans : 3,4k€ pour la façade concernée côté cour.
Entre temps on peut rajouter j'imagine 15-20% du fait de l'inflation

Edité 1 fois, la dernière fois il y a +1 an.

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Thom_

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Le 11/10/2023 à 09h19 Env. 100 message Rhone

CATERHAM a écrit:Le tarif au metre carré ne me parait pas cher c est un gros travail

Pour le voisin du RDC les travaux vont etre significatifs. Toute cette structure va devoir reposer sur quelque chose de solide, sa terrasse va degager, il aura probablement des fondations qui devront etre installées, et un echaffaudage devant chez lui quelques semaines

Au dela des terrasses, il y aussi le sujet des acces. Pour l instant, il n y a surement pas de porte fenetres, il va falloir realiser cela aussi. Pas forcement des travaux massifs, mais casser les seuils, enlever le dessous des fenetres, realiser une marche, poser une baie ou une porte coulisante, reprendre la platrerie peinture dans les appartements, peut etre de l electricite ou chauffage, traiter la collecte des eaux de pluie

Rien qu une porte a la place d une huisserie avec la platrerie et sans la peinture, il y en a facile pour 4 ou 5000. Est ce intégré dans l estimation de l archi?

Si l estimation actuelle ne comprend pas les garde au corps, ni les ouvertures, une reduction de surface des terrasses ne va pas changer grand chose au metre carré. Une porte fenetre, sur une grande ou petite terrasse c est le meme cout, et des ballustrades, c est un prix au metre lineaire, la reduction de la largeur d un metre par exemple ne va pas changer grand chose

La question des porte-fenêtres se pose en effet.
Actuellement nous avons des fenêtres très hautes donnant sur cette "future terrasse" :

elles font 2m de hauteur et a environ 50cm du sol
il serait possible, même si pas idéal, de ne pas y toucher et "juste" rajouter un escalier de 4/5 marches en bois avant/après
l'idéal serait, comme vous dites, de casser les seuils et d'installer de "vraies" porte fenêtres : à voir si c'est inclus ou non dans la macro-estimation je vais lui demander

Je suis d'accord sur le fait que baisser la surface de la terrasse ne changerait pas le cout des portes-fenêtres (sauf s'il y en a moins !), mais cela fait baisser par ailleurs le cout de la structure naturellement.

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Thom_

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Le 11/10/2023 à 10h09 Env. 100 message Rhone

Ma2t a écrit:
Thom_ a écrit:Autre solution : ne faire une terrasse que dans le coin carré, ça gâchera moins sa vue car elle n'a pas de baie vitrée dans ce renfoncement

Ce n'est plus tout à fait le même projet, mais c'est déjà plus réaliste.

Il y a d'autres résidents dans votre immeuble ? Ce projet doit nécessairement passer en assemblée générale.

Aussi, peut être faudra-il revoir le règlement de copropriété et creer, attribuer des tantièmes supplémentaires en plus aux personnes qui bénéficieront des terrasses. Donc plus de charges.

Il faut également statuer sur la nature de ces terasses. Terrasse commune à usage privative ? En cas de problème et pour l'entretien, c'est toute la copro qui paye pour le bénéficiaire. Tout le monde va l'accepter ?

Pour le voisin du rdc, vous voyez court terme. Mais il aura définitivement de l'ombre et des piliers sur son terrain... Clairement cette modification dévalue son bien.

Bien sur, il y a d'autres copropriétaires occupants.
On se rencontre fin octobre pour en discuter, la décision sera prise ensemble et sera actée en AG naturellement.

Et oui il y a un impact sur les tantièmes à calculer, ce ne sera pas de la surface habitable mais une surface "annexe" style cave ou grenier donc impact relativement limité au vu du confort d'usage apporté.

Les terrasses seront à usages privatifs, ce que j'imagine :

tous les travaux "communs" aux terrasses sera mutualisé aux tantièmes des copropriétaires disposant d'une terrasse, pas les autres naturellement
les travaux spécifiques au seul copropriétaire concerné je pense
mais se pose la question de cette structure qui fera parti du bati (esthétisme etc...) je me demande si les autres ne devraient pas aussi payer : exemple moi j'ai payé pour rénover les BSO des fenêtres alors que je n'en ai pas !

Pour ma voisine au RDC à part baisser la surface, faire une terrasse moins profonde, que dans le renfoncement ou au pire juste au dessus de son toit terrasse (20m² environ) je n'ai pas d'autres idées

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Ma2t

Le 11/10/2023 à 13h34 Membre utile Env. 600 message Seine Et Marne

Puisque vous dites que le confort d'usage de cet ouvrage est plus important qu'une autre surface annexe. Pourquoi alors son tantième aurait-il la même valeur que le tantième d'une cave ?

Le tantième de la terrasse du 3eme (plus lumineuse) sera-t-il plus élevé que le tantième de la terasse du 1er ?

Pour votre voisine du rdc, il faudrait que la terasse du 1er soit plus petite afin de lui faire moins d'ombre. Il n'empêche que ces terrasses vont lui créer de nouvelles nuisances et troubles. Elle ne pourra plus profiter de son rez de jardin comme auparavant avec des nouveaux spectateurs au-dessus de chez elle. Je ne vois réellement pas son intérêt dans votre entreprise.

Il faudra ajouter l'édition d'un nouveau règlement de copro, d'autant plus avec des règles à définir et son enregistrement. Dont les bénéficiaires seront les seuls à supporter le coût.

Je ne veux pas vous décourager, mais ce type de projet en copro est difficile à mener à son terme. Je suis sûr que certains voisins chercheront à monnayer leur vote en faveur de votre projet.... Ou en sa défaveur, en fonction du sens du vent, tels des mercenaires de la copropriété.

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Thom_

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Le 14/10/2023 à 15h56 Env. 100 message Rhone

Ma2t a écrit:Puisque vous dites que le confort d'usage de cet ouvrage est plus important qu'une autre surface annexe. Pourquoi alors son tantième aurait-il la même valeur que le tantième d'une cave ?

Le tantième de la terrasse du 3eme (plus lumineuse) sera-t-il plus élevé que le tantième de la terasse du 1er ?

Pour votre voisine du rdc, il faudrait que la terasse du 1er soit plus petite afin de lui faire moins d'ombre. Il n'empêche que ces terrasses vont lui créer de nouvelles nuisances et troubles. Elle ne pourra plus profiter de son rez de jardin comme auparavant avec des nouveaux spectateurs au-dessus de chez elle. Je ne vois réellement pas son intérêt dans votre entreprise.

Il faudra ajouter l'édition d'un nouveau règlement de copro, d'autant plus avec des règles à définir et son enregistrement. Dont les bénéficiaires seront les seuls à supporter le coût.

Je ne veux pas vous décourager, mais ce type de projet en copro est difficile à mener à son terme. Je suis sûr que certains voisins chercheront à monnayer leur vote en faveur de votre projet.... Ou en sa défaveur, en fonction du sens du vent, tels des mercenaires de la copropriété.

Il est certain qu'il y aura des difficultés voir un devis mais qui ne tente rien n'a rien non ?
Nous avons également regardé une option pour "juste" avoir des balcons suspendus sans emprise au sol, pour ne pas que la voisine au RDC soit trop dérangée pour les travaux (mais échauffaudages tout de même) et moins enlever de lumière de son côté

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