Construire une maison passive, acheter ancien ou attendre?

Bonjour,
Actuellement sur Marseille 5eme nous bénéficions moi, ma femme et ma fille de 2mois, de l'usufruit d'un appartement de 75m2 pendant 10 ans (merci beau papa).
Ma femme étant médecin elle termine sa formation d'ici 2-3 ans (selon ses choix). Dès qu'elle finit un cabinet libéral l'attend à Gap (sa ville natale) à bras ouvert. Pour ma part je suis technicien dans une boite de maintien à domicile et suis mobile.


Nous avons donc le projet de déménager à Gap ou aux alentours (~5-10km maxi) dès qu’elle termine. (elle peut au pire retarder un peu en faisant des remplacements sur Marseille mais ce choix est moins souhaitable)
Nous souhaitons devenir propriétaire d'une maison + jardin. Depuis quelques mois je regarde les annonces et de plus en plus j'envisage de faire construire au vue du prix hallucinant des maisons en vente pour la qualité du bien.
Je me pose énormément de question et j'ai 3 ans pour y répondre.


Actuellement, au vue du temps qu'il me reste, devrais-je privilégier l'achat de l'ancien ? Construire ? Attendre une évolution de marché intéressante?

Nous aspirons à une maison assez classique: salon cuisine us bureau garage terrasse ....Si tout se passe comme prévu nous devrions apporter un petit frère/sœur à notre enfant. Donc un minimum de 3 chambres (voire 4). Je cible des maisons d'environ 130-140m2 avec un terrain d'environ 800-900 m2 minimum.
Je précise que je porte un réel intérêt pour l'économie d'énergie et l'écologie. Dans l'idéal notre bien devra être inscrit dans cette optique et montrer des consommations aussi proche de 0 que possible.
Pour le budget disons qu'il est malléable. Nous avons un apport conséquent(120000€) et nous pouvons accéder à un crédit sans trop se priver grâce à la location de notre actuel appartement (~900€ de loyer) entre autre.


Acheter de l'ancien:


-Dans cette région je regarde les annonces depuis un bon moment. Beaucoup de maisons sont encore en vente après 6-8 mois avec des prix qui descendent mais lentement. Les maisons pour la plupart sont assez vieilles et les travaux pour1) s'approcher des normes RT2012-2020 2) nous plaire semblent conséquent(trop?)
Une négociation des prix (pour les quelques annonces que je suis allé voir)semble possible mais les vendeurs paraissent assez attentistes. Le seul avantage étant la taille du terrain qui est plus grand en moyenne que les terrains en vente actuellement.
Dans l'hypothèse où nous achetons de l'ancien, la maison sera gardée le temps qu'il faudra pour se constituer un patrimoine suffisant pour se permettre de construire beaucoup mieux (un horizon de 10 ans?)
Les maisons qui nous correspondraient sont entre 280000€ et 340000€ prix de vente. visiblement une négociation de 10-20% semble largement possible et en considérant le notaire cela nous ferait un budget moyen de 300000€ sans travaux.(le second œuvre je peux le faire)


Attendre:


-Notre avantage c'est que nous avons le temps. Au minimum 2-3 ans avant de déménager. Si tout se passe comme prévu nous devrions être disponibles pour novembre 2016 donc dans 3 ans et 2 mois.
Est ce qu'il est plus judicieux d'attendre le dernier moment (courant début2016) et parier sur une baisse du prix des maisons ou une baisse du prix des terrains pour construire? La construction d'une maison passive (j'y tiens) dans2 ans sera-t-elle forcement beaucoup moins chère pour compenser une possible remontée du taux de crédit actuel?
De ce que j'ai pu lire, une baisse possible et significative de l'immobilier devrait voir le jour mais pas avant quelques années. Par contre certaines sources prévoient une hausse du taux de crédit assez importante.
Concernant le prix des terrains je ne trouve pas de "prédictions".Mais je me dis que les terrains sont de plus en plus rares (les acheteurs aussi me diriez-vous) donc je ne vois pas pourquoi il y aurait une baisse de prix.


Construire:


La aussi notre avantage c'est le temps que nous avons et qui est, comme expliqué plus haut, extensible mais pas souhaité. Nous avons donc l'opportunité de monter un projet solide.
Je vous avoue qu'à l'écriture de ce message et après avoir longuement parcouru la toile c'est l'option que je considère la meilleure par rapport à notre situation...mais je ne suis qu'un novice dans le domaine.
Etant souvent chez les beaux-parents qui habitent à Gap nous avons l'occasion de visiter des terrains et de cibler précisément nos attentes dans cette région. Je vais d’ailleurs visiter cet après-midi un terrain.
Nous avons donc le temps de trouver un terrain convenable et à un prix le plus attractif possible sur le moment. Puis de monter le projet de maison passive tranquillement, et selon nos envies.
Concernant le terrain, le prix est quand même significatif. La moyenne des terrains ciblés est d’environ 120000€ pour un terrain viabilisé et notaire payé.
Reste donc la maison passive. Alors Architecte ou constructeur ? J’ai l’impression que la voie de l’architecte est bien plus sage d’autant que je n’ai pas trouvé (ou pas assez cherché ?) de constructeur de maison passive dans les règles de l’art.
Si l’on se base sur le budget de l’ancien de 300000€. Il me reste donc 180000€ pour la maison. Je n’ai pas compris les travaux dans l’ancien et/ ou la différence de consommation énergétique entre l’ancien et la maison passive sur la durée qui me ferait grimper mon budget d’au moins 20000-30000€non ? (pour coller au budget de l’ancien). Peut-on donc construire une maison la plus passive possible par un architecte pour 200000€ environ (tout compris donc toutes taxes/travaux confondues annexes) à l’heure actuelle ?


Quel choix privilégier ? D’un côté l’achat de l’ancien paraît sécuritaire mais nous n’avons pas ce que nous voulons et des travaux pour la rendre un peu plus « verte » sont conséquents. D’un autre la construction d’une maison passive paraît exitante mais semée d’embuches. Enfin puisque nous pouvons attendre un peu, ne vaut-il mieux pas attendre une baisse des prix de l’immobilier ou de la construction passive ?

Voici ma problématique. Je conçois que mon choix est cornélien et que la lecture de ce pavé est emm..ant. Ceux qui arriveront ici auront toute mon attention et surtout toute ma considération. Je suis ouvert à toutes critiques pour peu que celles-ci soient fondées.

Merci à tous.