Donnation terrain, démarches

Bonjour,
mes parents se propose de découper leur terrain et de m'en donner un bout, une parcel équivalente à ma soeur, avec une donation devant notaire.
Je ne viens pas pour discuter de la procédure auprès du notaire, si on arrive à ce stade là je suppose qu'il sera capable de nous expliquer les détails.

Je viens plutôt pour discuter du terrain. Après discussion en mairie, les surfaces minimales ont été supprimé, et la seule demande de la mairie c'est au niveau de l'assainissement: étude de sol et proposition d'un système compatible. J'ai rencontré un constructeur sur le terrain, qui pense que c'est jouable, il me demande uniquement une étude du sol pour le système d'assainissement. A priori l'étude du sol pour la maison est à sa charge, mais l'étude du sol pour l'assainissement est à ma charge.
Ce qui m’embête c'est que le bureau d'étude que j'ai contacté me demande une tranchée de 1.5m à 2m car le sol est caillouteux. J'aurai aimé profité des travaux de viabilisation pour faire l'étude du sol, au moins il y a déjà la tranchée, dont il faudra juste modifié la profondeur. Le bureau d'étude m'a proposé de soit réaliser la tranchée moi-même dans ce cas étude du sol à ~500€, soit il l'a fait, mais elle est facturé. Le problème c'est que c'est quitte ou double, si je fais la viabilisation et que l'étude du sol est mauvaise, j'aurai fait la viabilisation pour 'rien'. Mais d'un côté, il y a peu de risque qu'il n'y ait pas de solution d'assainissement compatible avec mon terrain non ? Je me demandais également si les gens qui proposent les solutions d'assainissement ne faisait pas l'étude à leur charge dans un devis. Il me semblait avoir vu une vidéo ou Aquatiris (solution phyto) se déplacait chez un particulier, et faisait l'étude du sol pour l'assainissement 'gratuitement' dans le cadre d'un devis.

Au niveau du terrain, il se situe sur le bas de leur parcel, sur un endroit inexploité par leur terrain, plein SUD, mais avec forte pente, il y aura donc des travaux de terrassement assez conséquent, mais avec l'économie du terrain cela semble envisageable.

Au niveau des procédures, je suppose qu'il faut faire venir un géométre ? Si le terrain va de borne existante en borne existante, je suppose que cela simplifie la procédure ?
Voilà une proposition de découpage:

un décalage un peu plus compliqué, mais qui me ferai gagner en largeur sur le haut du terrain:



Un autre point qui m’embête, c'est lorsque que l'on superpose la vue aérienne et la parcel cadastrale, on a l'impression que le voisin empiète sur la parcel (piscine et haie). Est-ce qu'il y a un décalage, ou est-ce que c'est possible ?


Sinon, le problème du terrain est qu'il est assez étroit sur le bas, est que le PLU impose une distance à 5m des bordures, voici une proposition d'implantation (sur le deuxième découpage).
Je veux reculer un maximum la maison vers le Nord, tout en gardant la possibilité de garer les voitures derrières la maison sur la bande de 5m. Le mur Nord du garage serait enterrée.


Voilà merci de votre aide,
Romain