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Investissement locatif

Ce sujet comporte 14 messages et a été affiché 446 fois
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Env. 10 message Cantal
Bonjour, je suis nouvelle sur ce forum... J'ai 30 ans et me lance dans l'investissement locatif. Premier achat, premières questions ! Je comptais sur vos expériences pour me guider.
Mon projet est de retaper de A à Z un local (maison de ville transformée à l'époque en atelier)de 60 m2 divisé en 2 plateaux. Type loft puisqu'il y a de la hauteur sous plafond. Gros oeuvre en bon état y compris le toit.
Mon mari viens de finir de restaurer notre maison et est encore motivé.
Mes questions : 
- comment se passe une division ? Il s'agit de diviser la maison en 2 appart' (eau, électricité, gaz, boite aux lettres, place de parking/mairie, etc.)
- sur quel(s) point(s) me conseillez vous de me méfier? ... si vous avez des mauvaises expériences...
- Un étage intermédiaire doit faire 1,80 pour être considéré comme habitable. Avez-vous déjà loué ce type de bien avec un chambre de moins de 1,80 de hauteur? 

Sur le plan financier :
- Comment se calcul les impots (vu qu'il y a un revenu, comment est-il compté?). Je souhaite faire un loyer qui couvrira le crédit. Mais les intérêts? Est-ce intéressant d'être en déficit?
- Touche t-on à mon taux d'endettement?
- Si je veux revendre, à quelle hauteur suis-je taxée? Plus valu ? 
- Comment se passe les crédits d'impôts si je veux refaire les fenêtres par un artisan? Il ne s'agit pas de ma résidence principale.
- les investissements en lien avec l'amélioration de l'habitat sont-ils imposables?
- A quelles aides puis-je prétendre? Conditions?

Merci d'avance !!
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Messages : Env. 10
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Ne vous prenez pas la tête pour vos travaux de rénovation...

Allez sur la page devis rénovation de Forum Construire, remplissez le formulaire et vous serez mis en relation avec des entreprises du batiment de votre région. Vous aurez des devis gratuits sans être obligé de courir après les artisans

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-66-devis_renovation.php
 
Membre ultra utile Env. 10000 message Bordeaux (33)
Il faut deposer 1 pc indiquant qu'il s'agit de 2 logements en locatif

et faut faire attention aux règles d'accessibilité PMR
"To do is to be" - Nietzsche
"To be is to do" - Kant
"Do be do be do" - Sinatra
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Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 10000
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Env. 10 message Cantal
1 PC ? mais on veux pas toucher au gros oeuvre, facade. Il s'agit d'une maison qui a été utilisé comme atelier. Il ne s'agit pas d'un local industriel. Pas de changement de destination à prioris. 
Est-ce qu'une simple déclaration de travaux suffit? 
Pourquoi un PC ?
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Messages : Env. 10
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Env. 10 message Cantal
PMR oui, je sais que c'est l'idéal mais là, je vois pas comment. Si je met un ascenseur, c'est mission impossible !!
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Messages : Env. 10
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Membre ultra utile Env. 10000 message Bordeaux (33)
Un ascenseur?? pas dans des duplex !!
si et si vous ne respecter pas les règles pmr, vous n'aurez pas votre PC (là y'en faudra un)
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Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 10000
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Env. 10 message Cantal
Excusez moi mais je vois pas pourquoi il faut un PC ???
Il n'y a pas de changement de destination, de travaux sur le bati, sur l'extérieur...
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Messages : Env. 10
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Env. 200 message Herault
Bonjour,

Je réponds à la question sur l'endettement :

Oui cela affecte votre endettement même si les loyers couvrent le crédit. En effet, si votre salaire est de 1000€ et que vous n'avez pas de crédit, vous n'avez pas d'endettement. Si demain vous avez un crèdit immo de 500€ d'échéance et 500 € de loyer le calcul se fait ainsi. Généralement les banques prennent en compte que 70% du loyer soit 350€. Du coup 500€ / (1000+35 cela vous place à 37% d'endettement.
Cette démonstration est la méthode de calcul classique des banques.

Après vous pouvez raisonner en terme patrimonial avec l'ensemble de vos avoirs. Vos niveaux de salaires influent beaucoup sur le raisonnement précédent aussi.

Autre chose, pendant des années j'ai eu mes crédit immo locatif et les loyers correspondant dans des banques différentes de ma banques principales. Du coup, ma banque principale ne pouvait pas connaitre mon véritable taux d'endettement. Méthode à utiliser avec des pincettes sauf si vous géré bien votre budget et qu'aucun problème d'impayés ne survient.

Cordialment
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Messages : Env. 200
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Env. 10 message Cantal
Merci pour cet éclaircissement. Du coup ça limite un peu la capacité d'achat...
Je me tenterais pas le coup de banques différentes pour masquer mon taux.
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Membre super utile Env. 4000 message Allier
Bonjour, pour ce qui concerne les impôts et la revente je peux vous faire part de mon expérience récente.
A la revente vous êtes taxée sur la plus value, sauf que vous avez le droit d'intégrer un % de frais pour chaque année de détention du bien. Même si vous n'avez pas réellement effectué ces travaux. Il faut donc revendre vraiment plus cher pour être taxé à ce niveau. Vous devez trouer facilement ce taux sur le net
Pour ce qui est des impôts, vous allez devoir faire une déclaration à part pour vos revenus immobiliers. Le formulaire s'appelle 2044. Je vous préviens, ce n'est pas une sinécure. A vérifier auprès de votre centre des impôts, car moi je faisais une 2044 spéciale (les fameux dispositifs spéciaux des gouvernements pour favorise le locatif) et nous nous sommes faits redressés une fois.
Vous pourrez, je crois, à vérifier, déduire en frais vos intérêts et certains frais d'amélioration du logement (s'ils sont effectués avant la location j'avoue que je ne sais pas comment cela fonctionne).
Il faut savoir qu'avant de pouvoir revendre il faut que vous dégagiez du bénéfice pendant 3 ans. Sinon, il faudra le signaler aux centre des impôts et vous serez rattrapés fiscalement. Je viens d'y passer, heureusement pour une somme modique.
Franchement les impôts sont de très bons conseils quand on a des questions sur le sujet. Plutôt que de faire "à la sauvage" ou "dans l'ignorance" allez les voir ils vous dirons si vous devez déclarer du réel ou du forfait selon ce qui vous avantagera
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Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 4000
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Env. 10 message Cantal
Aller voir les impots, pourquoi pas... 
Celà dit, je préfère y aller avant d'acheter que de le faire avant la première année. Tu as raison, les impots sont de bon conseil. On m'a aussi conseillé de me renseigner à l'ANAH et à la mairie du bien à acheter. 
J'étais sur un (trés) bon coup...et bin juste le temps de me renseigner sur les différents dispositifs, impots, etc. le bien m'est passé devant le nez !! Dégoutée... Alors maintenant, c'est visite le matin, renseignements dans la journée et propo le soir même !! Faut être sacrément réactif parce qu'il y en a qui le sont plus que moi. 
J'ai envie d'acheter un immeuble de 3 ou 4 appart'. Pas de copro. Monter une SCI pour justement clarifier les choses (on est 4 acheteurs) ou donner tout ça à mon comptable (?) qui me fera la paperasse en un temps record et choisira la meilleure solution...
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Messages : Env. 10
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Membre super utile Env. 4000 message Saint Saulve (59)
Attention aux impôts !!!!!! On en a 2 et ça change tout! Prix de la crèche, paje. ........
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Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 4000
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Env. 10 message Cantal
De toute facon j'ai droit à aucune aide pour rien, alors...
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Messages : Env. 10
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Membre super utile Env. 4000 message Saint Saulve (59)
Nous non plus mais on paie encore plus
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Env. 50 message Montpellier (34)
Bonjour,

Points importants concernant le déficit foncier :

Les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement (dont le partage d'une maison en 2 appartements) ne peuvent pas être pris en compte pour le déficit foncier.

Il est notamment de jurisprudence constante que les travaux d’amélioration n’ouvrent pas droit à déduction, lorsqu’ils sont effectués, non en vue d’améliorer des locaux existants, mais à l’occasion de travaux de construction, reconstruction et agrandissement dont ils sont indissociables et auxquels ils doivent être assimilés.

Cordialement
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Messages : Env. 50
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