Faisabilité projet de construction - technique et financier

Mesdames, messieurs, bonjour,

N'étant pas seul sur le coup et le temps pressant fortement, nous aurions besoin de vos lumières quant à la faisabilité de notre projet.

Une opportunité unique peut s'offrir à nous, ma compagne et moi envisageons d'acheter le terrain mitoyen duquel nous habitons (nous sommes actuellement en location) et y construire une maison familiale avec un grand appartement à l'étage et deux 2 pièces en rdc. Vu la configuration actuelle (voir plus loin), nous réfléchissons à la réalisation d'un sous-sol.
Le prix du terrain est très élevé mais le secteur étant très recherché, le prix du bâti l'est beaucoup plus et reste inaccessible pour nous. De plus, il s'agit du dernier terrain disponible du quartier qui est pour nous un lieu idéal.

Une construction était en cours, mais suite à divers problèmes, les voisins risquent de mettre en vente le dit terrain. Il n'a été réalisé jusqu'ici que le terrassement. Un trou d'un peu plus de 3 mètres comprenant l'espace de la maison qui devait être réalisée ainsi que les débords.



Le projet rencontre plusieurs soucis:

Le premier est d'ordre technique. Aucune étude de sol n'a été effectuée et l'excavation du sol s'est faite sur un "puits". Désormais, l'eau rempli continuellement le terrain sur une hauteur de 30cm par temps sec. Des opérations de pompage ont eu lieu mais l'eau revenait sans cesse.
L'eau est en train de croupir et commence à présenter des désordres (moustiques surtout).

Le second problème est d'ordre financier. Nous pouvons emprunter 340.000€ (jusqu'à 370k€ sur 25ans mais l'endettement nous parait être peut être trop important) avons 80.000€ d'apport (plus une marge de sécurité de 40.000€). Ma belle mère possède un budget de 200.000€ et ma mère 100.000€ (voire un peu plus) soit un total de 720.000€. Ce qui me parait limite vu que l'achat du terrain est déjà de 440.000€ hors frais de notaire.

De mon coté, je travaille depuis mon domicile et pourrais réaliser plusieurs opérations moi-même ou par des membres de ma famille qui travaillent dans le métier avec des prix moindre (électricité, maçonnerie (hors gros œuvre), étanchéité, isolation extérieure, cloisons, peintures, fenêtres, carrelage, parquet)

L'idée était donc de pomper l'eau résiduelle et de réaliser un radier posé sur un isolant incompressible*, lui même posé sur une étanchéité soudée**, laquelle se rabattrait sur les parois du sous sol une fois montées. Un cuvelage travaillant en contre-pression, vu les contraintes de prix me parait trop onéreux. De plus je préfèrerais que le cheminement de l'eau travaille en pression plutôt qu'en contre pression. En guise protection verticale, le but serait de mettre un isolant XPS**, un drain** et un feutre non tissé**.
(le tout en respectant les couches successives de remblaiement et de tassement des terres)

Nous réaliserions ensuite 3 plateaux d'environ 120m² (RDC, R+1 et TT) posés sur des poteaux, poutres/longrines périphériques (et centraux si nécessaire). Le dernier plateau serait celui de la toiture terrasse où j'aimerais si possible garder la possibilité de réaliser une piscine ultérieurement (voir plan de masse, une terrasse jardin serait réalisée en attendant), le terrain étant vraiment petit. Je ne connais pas l'impact sur le prix pour la reprise d'effort sur la dalle et les poteaux et si le fait de la réaliser dans un second temps peut poser problème.
Le remplissage* entre les poteaux s’effectueraient avec des parpaings creux (pour ses propriétés phoniques) et des fenêtres avec contour béton préfabriqué (compo baie ou équivalent). L'isolation* s'effectuerait par l'extérieur, avec des panneaux de cellule de verre de 20cm, collés à l'enduit à chaud qui servira de pare vapeur. Pour l'enduit, j'ai entendu que faire soi-même et d'appliquer de la chaux n'était pas compliqué. J'aimerais votre avis là-dessus.

Sur la toiture terrasse, nous réaliserions une étanchéité asphalte** avec isolation inversée* et dalles sur plots*. Un acrotère maçonné et éventuellement une corniche préfabriquée viendrait orner la périphérie.

Niveau chauffage, aucune idée de ce qu'il faut mettre pour être conforme RT2012, mais habitant une région où il fait beau toute l'année et vue l'isolation extérieure, je ne suis même pas sûr que nous allumions le chauffage plus de deux semaines par an. C'est plutôt la clim qui me semble à étudier mais je crois savoir que ça pose soucis pour la conformité RT2012 quitte à l'installer plus tard si besoin.

* Réalisé par mes soins.
** Réalisé par des membres de ma famille.

Voici en gros le principe que j'envisagerais pour le gros oeuvre (avec des poteaux béton intermédiaires si besoin) :




Et une coupe un peu plus détaillée.


1) Nous n'avons pas le droit au PTZ.
2) Est-il possible de faire du Pinel (ou autre) pour les 2 appartements du RDC, mêmes si nos mères respectives y vivent ?
3) Quel montage est-il le plus intéressant (le but n'étant pas de revendre mais de garder la maison) ? (Nom propre ? SCI ? J'entends qu'il existe d'autres structures juridiques pour ce type de projet mais je ne les connais pas)
4) Techniquement sera-t-il possible de consolider le sol si jamais l'étude de sol n'est pas bonne ? Quid du montant dans le pire des cas ?
5) Vous auriez une sorte de bible de prix sous format tableur histoire de n'oublier aucun poste et d'avoir une idée du prix moyen ?
6) Quelles options chauffage/clim prévoir ?
7) Une idée du prix du gros œuvre (La périphérie ferait 8m x 14m environ avec donc radier sous-sol, poteaux et longrines, édicule d'accès en toiture, escaliers béton et option dalles que j'hésite à faire moi-même) ??

Je me rends bien compte que je prends ça de manière trop précipitée, mais il s'agit là de l'affaire d'une vie. Je ne connais pas d'équivalent dans tout mon département.

Vous remerciant énormément par avance !

EDIT : les images sont plus grandes, il faut faire clic droit et "afficher image" pour les rendre lisibles