Investissement locatif, recherche avis/témoignages...(ancien vs neuf ?)

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Stan123

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Messages : Env. 10
Dept : Seine Saint Denis
Ancienneté : + de 11 mois

Le 19/10/2017 à 14h42

Investissement locatif, recherche avis/témoignages...(ancien

Bonjour,

Voici mon profil, j'ai 31ans, habitant Montreuil (Seine Saint Denis 93) et mon projet : achat d'un studio ou 2P (15m2 à 30m2), pour un budget de 130000e max environ (comprenant frais de notaire), avec 55000e d'apport, intermittent du spectacle (statut délicat comme le savent certains), possibilité d'un emprunt sur 15ans pour le financement... Je suis hébergé à titre gratuit chez ma compagne, elle même propriétaire (donc pas de gros loyer qui pèse tout les mois). Localisation : Romainville, Noisy le Sec, Montreuil, Bagnolet, les Lilas, Vincenne, Saint Mandé...
A première vue, je ne suis pas concerné par un dispositif de défiscalisation de type Pinel ou autre...

Voici ma question, au vue de tous les avantages et les inconvénients : Pour de l'investissement locatif, est-il préférable d'opter pour du neuf ou de l'ancien ?
Voici la liste que j'ai pu dresser à première vue, en synthétisant avis d'agents immobilier / courtiers / agents programmes neufs / sites internet. N'hésitez pas à compléter/changer ces points selon vous, il doit en manquer !

Ancien avantages :
- disponibilité/visibilité quasi immédiate
- moins cher que le neuf à l'achat
[color=#233743]- localisation souvent dans centre vivant, desservis pas des transports[/color]
- estimation locative fiable avec du recul
- charme de l'ancien (pour certains)
- négociation sur le prix d'achat possible (même si limité...)
- meilleure qualité du bâti pour certains

Ancien inconvénients :
- frais de notaires élevés (8% en moyenne)
- charges plus ou moins incontrôlables (si vétusté des installations : chaudière / ravalement de façade / ascenseur, etc des paramètres difficiles à estimer avec précision avant de se lancer dans un achat)
- charges souvent plus élevées que dans le neuf au m2 (logement énergivores et non écologique du fait de l'isolation, vétusté des installations, petits travaux fréquents à prévoir...)
- des travaux peuvent être à prévoir avant mise en location

VS

Neuf avantages :
- frais de notaire réduits (3%) voir offert
- garantie décennale
- charges réduite (nouvelles normes d'isolation et équipements neufs, au moins pendant les 10 premières années d'un crédit)
[color=#233743]- ptz (mais non concerné dans mon cas car il ne s’agirait pas de ma résidence principale)
- défiscalisation possible (bien que non concerné dans mon cas)[/color]
- meilleur isolation phonique et thermique pour certains

Neuf inconvénient :
- attendre les 2 années de construction en général
- pas de possibilité de bénéficier du ptz dans mon cas
- prix d'achat plus important que dans l'ancien
- décentralisation des programme neuf dans des quartiers souvent en retrait de l'hyper centre, ou quartier en devenir avec peu de vie (mais comment louer dès la livraison dans cas ?)
- manques de charme (pour certains, architecture fonctionnelle)
- estimation locative encore approximative, projetée à dans 2ans...
- paiement de l'assurance du crédit dès signature, c'est à dire 2ans avant livraison avec frais intercalaires

[color=#233743]Au vue de ce listing, destiné à me décider, je pencherais vers de l'ancien, sous condition de choisir une copropriété bien placée et relativement saine à première vue (c'est le risque...).

Qu'en pensez-vous ? [/color]

Puis en terme de mise en gestion, assurances de loyers et de futures plus-value à la revente / fiscalisation sur plus-value je n'ai pas plus d'avis concernant l'un ou l'autre.

D'avance merci pour vos avis !

Auto-promo

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gill

Membre ultra utile

Messages : Env. 10000
De : Bordeaux (33)
Ancienneté : + de 9 ans

Le 19/10/2017 à 15h51

En premier investissement locatif, j'avais acheté un studio pour étudiants à Bordeaux dans un petit collectif de 9 ans
ca permet d'avoir un truc propre et recent
si on avait dû avoir des gros soucis (de structure notamment) ils seraient deja apparus
l'ancien coute plus cher à entretenir

"To do is to be" - Nietzsche
"To be is to do" - Kant
"Do be do be do" - Sinatra

Stan123

Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Seine Saint Denis
Ancienneté : + de 11 mois

Le 19/10/2017 à 22h53

Citation: En premier investissement locatif, j'avais acheté un studio pour étudiants à Bordeaux dans un petit collectif de 9 ans

"Un petit collectif de 9 ans" vous parlez d'un immeuble en copropriété construit il y a 9 ans au moment de votre achat ?

Oui l'ancien coût plus cher à l'entretien, c'est un peu la "roulette russe" j'ai l'impression

, certaines copropriétés semblent sans soucis majeurs, au contraires d'autres sont pleine de problèmes. Comment savoir ? Que vérifier dans l'ancien pour prendre des précautions ?..

Mission Immeuble

Messages : Env. 20
Dept : Haute Savoie
Ancienneté : + de 10 mois

Le 07/11/2017 à 22h56

Bonjour Stan,
Pour connaître les co-propriétés à problème, il faut simplement demander ;) il faudrait connaître le syndic qui lui peut vous fournir des informations importantes. Dites-leur que vous êtes interessé d'acheter un bien dans l'immeuble et que vous avez besoin de savoir "les problèmes" qu'il y a. Ils répondront certainement. Parlez aussi aux colocataires et copropriétaires. Ils auront aussi certainement beaucoup de choses à dire si qqch ne va pas. L'information ne sera pas sur internet...

gill

Membre ultra utile

Messages : Env. 10000
De : Bordeaux (33)
Ancienneté : + de 9 ans

Le 08/11/2017 à 08h18

Stan123 a écrit:
Citation: En premier investissement locatif, j'avais acheté un studio pour étudiants à Bordeaux dans un petit collectif de 9 ans

"Un petit collectif de 9 ans" vous parlez d'un immeuble en copropriété construit il y a 9 ans au moment de votre achat ?

oui, c'est ça

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Jakeza

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Messages : Env. 1000
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 1 an

Le 08/11/2017 à 08h22

Bonjour,

Consultez les PV d'AG. Et pas uniquement le dernier en date, mais sur plusieurs années. Les gros travaux se votent rarement en une AG. J'ai investi dans l'ancien en 2003 et l'an prochain de gros travaux de rénovation démarrent suite à l'audit énergétique réalisé il y a 2 ans ! Ces travaux ont été maintes fois évoqués depuis des années.

Adhérente AAMOI
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