Vous avez votre maison sur un terrain dont vous souhaitez vendre une partie, ou bien vous souhaitez acheter un bout du terrain d’un particulier? Il faut alors se tourner vers la division de terrain. Opération possible à partir de 300m2, cela reste assez complexe du fait des réglementations…
Un architecte, un géomètre, notaire, etc pourront vous aider dans cette démarche. Et bien sur ForumConstruire vous aide également !
Dans ce guide, nous allons aborder
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Comment savoir si le terrain est divisible ?
Dans certaines communes, il est de plus en plus difficile de trouver un terrain libre. Acheteur ou vendeur, les deux peuvent trouver un intérêt à la division de terrain.
Les règles d’urbanisme
Afin de pouvoir détacher la partie du terrain souhaité, il est important de respecter les règles d’urbanisme :
- Le PLU (plan local d'urbanisme), ou le plan d’occupation des sols ou la carte communale : ces documents conçus par les communes permettent de découvrir le zonage du territoire, avec bien souvent un règlement par zone
- Le Règlement National d’Urbanisme : Si une réglementation communale n’existe pas, c’est ce règlement qui s’appliquera
Selon les municipalités, il pourra être demandé des documents supplémentaires
- Le plan de prévention des Risques d’inondation, qui est nécessaire dans des zones qui peuvent être potentiellement inondés
- Une autorisation des Architectes de France si le terrain est situé à moins de 500 mètres d’un site ou monument classé
La configuration de votre terrain
Même si en théorie tous les terrains sont divisibles, dans la pratique, c’est une toute autre histoire. Certaines configurations peuvent freiner la division.
- La superficie du terrain : d’ordinaire, il vous faut un terrain d’au moins 300m2 pour le diviser

- Les terrains en pente : ce type de terrain peut freiner une division en bonne et due forme

- L’implantation de la maison existante. En effet il vous faut regarder de près la position des portes et fenêtres, aussi si la maison déjà construire est au milieu du terrain, cela rendra le projet plus difficile.

Si votre terrain paraît compliqué à diviser, faites-vous aider par un expert. Un géomètre, un architecte, un expert de la division seront les plus à même de vous conseiller.
Dans quel cas diviser son terrain ?
Selon votre projet, il existe plein de cas dans lesquels on peut diviser son terrain :
- Vendre une partie de son terrain
- Lancer une construction de maison sur l’autre moitié de son terrain afin de la louer ou de la vendre
- Construire une maison individuelle sur le nouveau terrain pour vendre ou louer l’ancienne
- Faire un achat à deux couples par exemple, un prend le terrain, l’autre l’existant
- Faire deux lots sur un même terrain
Quelque soit votre projet, n’hésitez pas à vous faire aider par un expert qui vous apportera conseil et solutions sur votre division : accès aux terrains, ouvertures, intimité…
Les procédures administratives pour diviser un terrain
À partir du moment où vous décidez de diviser un terrain pour créer un terrain constructible, cela entre sous le régime du lotissement. Il y a donc des procédures et des contraintes de réglementation à respecter, différentes si il s’agit juste d’une division ou d’une construction à part entière.
5 documents administratifs sont nécessaires à votre division :
- Le certificat d’urbanisme opérationnel, pour s’assurer que la division est viable
- Le certificat d’urbanisme général, pour décrire les règles d’urbanisme qui s’appliquent sur le terrain
- La déclaration préalable de lotissement, qui permet la division de la parcelle pour construire sur le futur terrain
- Le permis de construire, pour la future construction sur la nouvelle parcelle
- Le permis valant division, qui permet la construction sur la parcelle qui sera divisée
Vous pouvez consulter le tableau complet du détail des différentes procédures administratives en cliquant ici.
La finalisation de votre projet de division
Une fois toutes les clauses sus citées remplies, votre division sera définitive à l’édition du procès verbal de bornage. Une fois cette décision actée, la nouvelle parcelle est inscrite au cadastre. Pour le bornage, vous devrez absolument faire appel à un géomètre-expert.
L’acte de vente du ou des terrains clôturera donc la division.
Les acteurs de la division

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