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Rubrique «Permis - autorisations»

Vous avez votre maison sur un terrain dont vous souhaitez vendre une partie, ou bien vous souhaitez acheter un bout du terrain d’un particulier? Il faut alors se tourner vers la division de terrain. Opération possible à partir de 300m2, cela reste assez complexe du fait des réglementations…

Un architecte, un géomètre, notaire, etc pourront vous aider dans cette démarche. Et bien sur ForumConstruire vous aide également !

Dans ce guide, nous allons aborder

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Comment savoir si le terrain est divisible ?

Dans certaines communes, il est de plus en plus difficile de trouver un terrain libre. Acheteur ou vendeur, les deux peuvent trouver un intérêt à la division de terrain.

Les règles d’urbanisme

Afin de pouvoir détacher la partie du terrain souhaité, il est important de respecter les règles d’urbanisme :

  • Le PLU (plan local d'urbanisme), ou le plan d’occupation des sols ou la carte communale : ces documents conçus par les communes permettent de découvrir le zonage du territoire, avec bien souvent un règlement par zone
  • Le Règlement National d’Urbanisme : Si une réglementation communale n’existe pas, c’est ce règlement qui s’appliquera

Selon les municipalités, il pourra être demandé des documents supplémentaires 

  • Le plan de prévention des Risques d’inondation, qui est nécessaire dans des zones qui peuvent être potentiellement inondés
  • Une autorisation des Architectes de France si le terrain est situé à moins de 500 mètres d’un site ou monument classé

La configuration de votre terrain

Même si en théorie tous les terrains sont divisibles, dans la pratique, c’est une toute autre histoire. Certaines configurations peuvent freiner la division.

  • La superficie du terrain : d’ordinaire, il vous faut un terrain d’au moins 300m2 pour le diviser

 

 

  • Les terrains en pente : ce type de terrain peut freiner une division en bonne et due forme

 

 

  • L’implantation de la maison existante. En effet il vous faut regarder de près la position des portes et fenêtres, aussi si la maison déjà construire est au milieu du terrain, cela rendra le projet plus difficile.

 

Si votre terrain paraît compliqué à diviser, faites-vous aider par un expert. Un géomètre, un architecte, un expert de la division seront les plus à même de vous conseiller.

Dans quel cas diviser son terrain ?

Selon votre projet, il existe plein de cas dans lesquels on peut diviser son terrain :

  • Vendre une partie de son terrain
  • Lancer une construction de maison sur l’autre moitié de son terrain afin de la louer ou de la vendre
  • Construire une maison individuelle sur le nouveau terrain pour vendre ou louer l’ancienne
  • Faire un achat à deux couples par exemple, un prend le terrain, l’autre l’existant
  • Faire deux lots sur un même terrain

Quelque soit votre projet, n’hésitez pas à vous faire aider par un expert qui vous apportera conseil et solutions sur votre division : accès aux terrains, ouvertures, intimité…

Les procédures administratives pour diviser un terrain

À partir du moment où vous décidez de diviser un terrain pour créer un terrain constructible, cela entre sous le régime du lotissement. Il y a donc des procédures et des contraintes de réglementation à respecter, différentes si il s’agit juste d’une division ou d’une construction à part entière.

5 documents administratifs sont nécessaires à votre division :

  • Le certificat d’urbanisme opérationnel, pour s’assurer que la division est viable
  • Le certificat d’urbanisme général, pour décrire les règles d’urbanisme qui s’appliquent sur le terrain
  • La déclaration préalable de lotissement, qui permet la division de la parcelle pour construire sur le futur terrain
  • Le permis de construire, pour la future construction sur la nouvelle parcelle
  • Le permis valant division, qui permet la construction sur la parcelle qui sera divisée      

Vous pouvez consulter le tableau complet du détail des différentes procédures administratives en cliquant ici.

La finalisation de votre projet de division

Une fois toutes les clauses sus citées remplies, votre division sera définitive à l’édition du procès verbal de bornage. Une fois cette décision actée, la nouvelle parcelle est inscrite au cadastre. Pour le bornage, vous devrez absolument faire appel à un géomètre-expert.

L’acte de vente du ou des terrains clôturera donc la division.

Les acteurs de la division

Ce guide a été rédigé par :
Terra in Design
Specialiste de la division de terrain.
http://www.terraindesign.fr

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Rédigé par :


Spécialiste de la division de terrain.
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Les commentaires des membres :

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Et bien voila des explications claires et précises, Merci Biggrin !
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Oui, division de terrain, comme ça on se retrouve avec de grandes maison et de tout petits terrains, c'est la mode chez nous ... Enfin, on sait bien qui pousse à cette opération ... quand on sait que les agents immobiliers ne touchent qu'une commission sur la vente d'une maison + un terrain, mais qu'ils en touchent 2 en cas de division de terrain.
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Nous, nous avons procédé en réalisant un permis valant division - Mon frère et moi (2 couples) nous avons trouvé un terrain de 1900m2, avons signés le compromis de vente à 4, ensuite fait appel a un géomètre afin de diviser le terrain équitablement. Maintenant le projet est entre les mains de la DDT avec tous les documents de division réalisés par le géomètre. La division sera effective dés la réception des maisons jumelées... Chaque parcelle auront leur propre n° de lot et chacun sera propriétaire de son "morceau"...
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Très intéressant Stema, félicitation pour ce beau projet ! Nous sommes un peu dans cette réflexion également et votre retour d'expérience est appréciable. Il me semblait que le permis valant division ne fonctionnait que lorsqu'une construction était déjà existante. Votre terrain était il divisible au démarrage ?
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Niflon : Alors ce fut long et pas facile je vous l'avoue, 6 mois pour mettre tout cela au point (et que les vendeurs soient patients)... Au départ on nous proposait une copropriété ce qui ne nous plaisait guère.... Puis finalement c'est un géomètre qui nous a indiqué cette solution. Pour la division il a juste fallu voir avec la règlementation de la Mairie. Certaine Mairie accepte les construction sur des terrains dés lors que ceci fasse une surface minimum de 500m2, ou 1000m2 etc... Ca dépend de la Mairie, enfin de la règlementation en place.
Pour notre cas il n'y avait aucune règlementation sur la surface minimum par habitation donc on a divisé presque moitié-moitié afin que sur l'avenant au compromis de vente on ne soit pas obligé de faire des calculs d'appoticaire au tantième près... Du coup le calcul est simple terrain de base négocié à : 93 000 et au final -> 46.500 par couple pour environ 900m2 chacun.... Il ne faut pas oublier les frais de division pour le notaire mais ca a couté 1000€ donc divisé par 2 couples = 500€ chacun de notre poche ! Après c'est à nos risque et périls car si la DDT refuse de validé le permis, ont aura perdu 6 mois et engagé quelques frais de géomètre. Mais c'est le seul moyen pour nous d'être propriétaire un jour... Les terrains et la construction coutent cher, et on ne voulait pas de copropriété car si l'un d'entre nous venait a vendre c'est un coup a avoir des soucis avec ses futur voisins, car en copro il faut tjrs demander a ses voisins leur accord si on veut planter un arbre ou pour la réparation d'une clôture etc.... Du coup on ne se sent pas vraiment chez soit...; Alors que le permis valant division, c'est chacun chez soi et chacun fait ce qu'il veut dans son jardin etc.... Bref croisons les doigts que la DDT aille dans notre sens ! On devrait en savoir + d'ici 15 jours En revanche pour demarrer un tel projet il faut être sure du couple avec qui vous engagez cette aventure quand même...
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Le décret du 28 février 2012 modifie les règles de division des terrains à bâtir. Il semble qu'un permis d'aménager soit nécessaire dès la division en 2 lots et non 3 lots comme indiqué dans les documents de ce dossier. Celui-ci est donc obsolète
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Si j'ai bien compris Corsette, dès lors qu'on divise un terrain, on crée un lotissement mais le permis d'aménager n'est pas systématique. Il l'est par contre dans le cas de la création d’aménagement commun. Dans mon cas par exemple, je divise en 4 un terrain mais 2 de ces terrains sont accessibles par une voie existante (donc pas besoin de créer d'allée commune). Pour les 2 terrains restants, une voie privée doit être aménager pour les desservir. Je vais donc devoir déposer une DP pour les 2 premiers et un PA pour les 2 autres.
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Ca y est !!! Nous avons reçu,en recommandé hier, la décision de la DDT.... Permis accordé .... ! Encore pas mal de chose a voir malgrés tout .... Quant à la division réelle, elle sera effective après la construction (dés réception de nos clefs), et je pense que nous devrons revoir le notaire pour cette raison ! Je dois prendre rdv avec lui dés demain et prendre contact rapidement avec le distributeur d'eau du secteur bref encore du boulot en perspective....
L'affichage légale a été planté sur le terrain hier donc reste a attendre les 2 mois de recours des tiers, et si tout va bien le 05 juillet nous serons propriétaire du terrain et la construction pourra démarrer !
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Bon signature devant notaire le 11 juillet.... Plus qu'un mois de recours des tiers ! Et petite rectif la division sera effective non pas a la fin de la construction mais le 11 juillet à la signature !
Finalement le permis valant division est pas mal ! C'est long administrativement parlant, et il faut tomber sur des personnes qui connaissent un peu ... Enfin nous, nous avons dû nous débrouilleren faisant des recherche sur le net car personne ne savait trop de quoi il retournait ! Mais maintenant notre constructeur et l'agence immo vont pouvoir proposer cette solution a leurs clients qui ont des moyens limités et la possibilité d'acheter en couple par exemple !

Nous sommes actuellement dans les démarches pour le branchement en eau potable sur le terrain nécessaire pour la construction ! Alors là aussi prenez garde car lorsque vous faites votre demande, on vous fait un devis sous huitaine, puis après acceptation de celui-ci il vous faudra compter en moyenne 1 mois (demande d'autorisation réalisée par le distributeur d'eau) puis encore une huitaine pour la réalisation du branchement.... Nous en sommes au début du mois d attente pour les autorisations.... Pourvu qu'ils fassent vite car le constructeur a prévu de réaliser les fondations (vide sanitaire et dalle) durant les 2 dernières semaines de juillet afin qu'au mois d'aout (période "morte" pour cause de congés) cela profite au séchage .... Croisons les doigts car nous sommes juste juste niveau timming !
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bonjour

le fait d'avoir fait une division et non plus une copropriété vous dispense t-il de coller les 2 maisons, ce qui est, il me semble, obligatoire dans le cas du terrain en copropriété ?
merci
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Perso nous réalisons 2 maisons jumelées pour une question de cout et une question de règlement de commune (si création de 2 maisons séparée il fallait un espace entre elle en fonction de la hauteur des maisons et en plus il fallait que la construction soit a 3 mètres de la limite du terrain ce qui du cout ne nous permettait pas de réaliser un garage etc....) Mais si nous avions eu la possibilité financière et "règlementaire", nous aurions fait 2 maisons séparée...
Pour la copro nous avons vite abandonné cette idée du coup nous ne maitrisons pas la règlementation de ce système mais quoi qu'il en soit, trop de contrainte pour nous (tant que le voisin est de la famille ca va mais le jour ou un d entre nous part, nous ne savons pas sur quel voisin nous pouvons "tomber" et demander une autorisation a son voisin pour planter un arbre ou autre ca pas question !)
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merci pour la réponse rapide.
Ma question était surtout de savoir si au départ le terrain était vendu en copro pour 2 maisons et que vous avez réussi a le passer en une division ?
merci
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Non le terrain était vendu en 1 seul lot de 2000m2 ... Que nous avons divisé ensuite en 2 lots distincts et a peu près d'égale superficie + 1 lot de 60m2 en partie commune (pas le choix.
Ce sont des particuliers qui vendaient ce terrain.
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merci pour la réponse . En cherchant un peu plus j'ai trouvé quelques réponses avec le " PC valant division foncière".
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