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Construction de maisons mitoyennes

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Nouveau membre Env. 10 message Pyrenees Atlantiques
Bonjour à tous,

Je ne sais pas si une petite présentation est obligatoire avant d'enchainer sur des questions mais voilà l'idée :

J'ai 32 ans, je vis en concubinage avec mon amie. Nous sommes locataires d'un appartement à Bayonne mais propriétaires de 3 appartements à Bayonne également que nous louons. 2 LMNP, 1 classique.

Nous avons pour projet une acquisition d'un terrain d'environ 2.400m² dans les environs de Bayonne.
Les prix étant ce qu'ils sont dans la région, nous envisageons cette acquisition avec un couple d'amis proches afin d'y faire construire 2 habitations en R+1 d'environ 100 à 120m² qui deviendraient nos résidences principales.
Budget globale environ 600 à 650.000,00€, soit 325.000,€ pour chaque couple.
Nous rencontrons actuellement plusieurs sujets pouvant mener à des difficultés avant bien la pose du premier parpaing.

L'achat du terrain, à 2 ? A 4 ? En indivision ? En SCI ? Diviser le terrain en 2 avant achat ?
Dans l'idée de base, on achète 1 terrain, on fait bâtir 1 grosse maison, qu'on divise.
Et donc moi je pensais à une SCI d'attribution. 
C'est simple, la SCI porte le projet pour nous 4, via des emprunts bancaires persos classiques, et à l'issue de la construction, chacun récupère son lot et tout le monde est content. Dans un monde idéal ça ressemble à ça.
Le hic, c'est les banquiers qui ne comprennent absolument rien au montage. Et ceux qui essaient à peu près de comprendre ont peur pour leurs garanties…
Elles préfèrent l'indivision, ce que j'ai du mal à comprendre et que le notaire déconseille farouchement. Et je ne comprends pas pourquoi elles préfèrent financer un projet sous cette forme. 
Ou sinon, elles nous demandent de diviser le terrain en 2 avant construction.

Donc, pourquoi ne pas diviser le terrain avant, chacun a son terrain et on construit en mitoyenneté, le terrain étant relativement étroit ?
Et bien il semblerait que si on se retrouve avec 2 lots sur 2 terrains bien distincts pour y construire 2 maisons mitoyennes, les règles classiques d'urbanisme s'appliquent. 
Cela nous limiterait possiblement à un mur de 3m de haut entre les 2 propriétés. On ne peut pas imaginer les maisons mitoyennes par un garage avec "rien au dessus". Ne serait-ce que par sens esthétique…
On a abordé la question du permis valant division, mais à priori le permis de construire sera difficile à faire valider…

D'où mes questions :
Est-ce que j'ai ici des spécialistes de la mitoyenneté ? Pourquoi ne pourrions-nous pas construire des maisons mitoyennes en R+1 "total" ?
Quel montage semble le plus judicieux pour réconcilier nos amis banquiers et urbanistes qui semblent ne pas parler la même langue ?

Merci du temps passé à me lire et de vos retours,
Messages : Env. 10
Dept : Pyrenees Atlantiques
Ancienneté : moins d'1m
 
message
Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre super utile Env. 2000 message Yvelines
Bonjour,

Avez-vous lu le PLU, et en particulier son règlement ? Ceci déterminera la chronologie construction/division, et vous permettra de savoir si vous pouvez avoir un R+1.

Le permis de construire valant division ne peut pas concerner la construction d'un seul bâtiment, le projet doit en prévoir plusieurs (art. R.431-24 du code de l'urbanisme).

Selon le PLU, il est peut être plus facile de construire d'abord, puis de diviser ensuite. La division dans le but de bâtir (lotissement) est soumise à autorisation d'urbanisme (R.421-19 et 23) alors que la division d'un terrain bâti ne l'est pas (R.442-1).
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 2000
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 6 ans
 
Nouveau membre Env. 10 message Pyrenees Atlantiques
Bonjour,
Oui nous avons bien lu le PLU qui nous permet bien d'avoir un R+1.
Le vrai problème réside + dans le montage que nous proposons aux banques pour le financement car je suis bien d'accord qu'il est + simple de bâtir d'abord puis de diviser, que l'inverse.

Est-il concevable d'acheter le terrain en indivision à 4, puis d'y construire "2 lots maisons" totalement privatifs ?
Nous nous avançons peut-être trop en disant cela mais nous souhaitons également faire les choses proprement puisque les biens seront forcément vendus et/ou loués un jour.

Je vous remercie en tout cas de la précision des éléments apportés.
Messages : Env. 10
Dept : Pyrenees Atlantiques
Ancienneté : moins d'1m
En cache depuis le lundi 05 avril 2021 à 05h17
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