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Prêt in fine avec un apport pour du locatif ?

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Env. 20 message 31, 11, 30, 2a, 59
Bonjour,
Je désire faire l’achat d’un bien immobilier de 180 000 Euros dans un but purement locatif. J’ai un apport de 120 000 Euros pour cet achat. Mon banquier me propose d’engager 40000 Euros dans la transaction, et faire un prêt in fine de 150 000 Euros sur 15 ans. De faire un placement avec les 80 000 Euros qui me reste dans contrat un multi support, qui me rapporterait dans 15 ans une somme de soit-disant 150 000 Euros ce qui me permettrait de rembourser mon prêt.
Sur les 15 ans, je n’aurai donc qu’une mensualité faible correspondant au coût du prêt...
Qu’en pensez-vous ?
PS : Le revenu locatif de mon bien serait de 750 Euros par mois.
Messages : Env. 20
De : 31, 11, 30, 2a, 59
Ancienneté : + de 13 ans
 
message
Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Env. 600 message Meurthe Et Moselle
Si tu achêtes dans du neuf donc avec de la défiscalisation possible cela peut être interressant pour maximiser ainsi ton déficit foncier (et donc les réductions d'impôt) et tu gardes une petite marge de manoeuvre.

Sinon je ne vois pas trop l'interêt.

A la louche avec une simulation sur du 5% de crédit sur 10 ans
Emprunt classique : emprunt sur 30 000 € - mensualité de 320 € dt au début 125 € d'interêt - revenu locatif de 750 € donc bénéfice de 625 € imposables, a voir avec ton taux marginal hyp de 35% (a moins la manip ne vaut pas le coup)
Tu paieras ton appart : 150 000 (apport) + 120*320 (mensualités) = 188 400 € + paiement de 26250 €d'impôt en plus sur 10 ans
total : 214650

Emprunt infine : emprunt sur 180 000 (tu verra après pourquoi) - mensualité de 750 € - revenu locatif de 750 € donc zéro bénéfice 0 (et donc pas d'impot) + déduction impôts maxi 10300 de déducation de revenu.
Tu paieras ton appart : 150 000 (apport même si il est placé) + 90 000 € d'interêt - 25 à 26 000 € de déduction d'impot sur la période (c'est dégressif est donc pénible à calculer)
total : 214500

L'interêt :
* le sentiment de moins payer d'impot
* trés pote avec ton banquier : gros emprunt, mais aussi gros placement ils adorent Wub
* un peu plus de souplesse et surtout un assurance vie double (puisque qu'assurance sur la crédit et apport à transmettre)
* la qualité de la manip viens de la différence entre le taux de l'emprunt et celui de l'assurance vie, je m'aperçois en faisant les calculs que la remontée des taux a mis un coup méchant à la rentabilité de l'opération (j'ai eu du 4,05 pour ce type d'opération en février avec moins d'apport que toi et donc interêt du crédit et espérance d'interêt de l'AV quasi identique)

Inconvénients ou limites
dans le 1er cas, ton opération te procure une trésorerie immédiate
dans le second c'est surtout un outil de capitalisation.
A voir ton objectif

PAr contre je ne comprend pas plusieurs éléments dans son conseil :
1. Pourquoi te faire prendre un prêt sur 15 ans ? A ce jour les formules de déduction d'impôt permettent un amortissement sur 9 ans, passé ce délai juste avec les interêts tu n'es pas en déficit foncier (ou alors le bien que tu vises est trop cher), donc pourquoi prendre le prêt sur plus de 9 ou 10 ans ?
Surtout que en première approximation avec 10 ans, tu es peu ou prou au montant de ton revenu locatif.

2. Pourquoi te faire mettre un apport de 40000 € et ne pas proposer un emprunt a 100%, c'est tout a fait possible en locatif, surtout que tu nantis plus de 83% du bien.
à 4% 180 000 sur 10 ans tu es à 177 000 € en interêt cumulés, donc avec un peu de versement programmé tu arrive à tes 180 000 €

Sinon conseil général si c'est dans du neuf, fait bien attention à la réalité des loyers, ne te fie pas trop au info des vendeurs. Demande à une agence ce qu'il te proposerais comme loyer avec une garantie vacance locative, c'est bizarre mais pour garantir que le bien sera loué en général il te font baissé le loyer de 10% au moins. Il vaut mieux faire ces calculs sur ces bases là et voir après.
Fait bien tous tes calculs toi même, parce que même les moins malhonnéte ont des modes de calcul un peu "orienté".
Prend en bien compte la date de livraison (si c'est du neuf c'est de la VEFA en général) + les délais de versement des loyers pour ta trésorerie (trimestre échus en général).
Fait trés attention au droit d'entrée sur l'assurance vie qui te plombe tout.

Avec quelques garanties et même si l'immo me semble bien haut en ce moment, ce n'est peut-être pas l'opration du siécle mais cela peut être quelque chose de bien.

Nous avons acheté en février-mars un appart de 155 000 €.
"Apport" sur assurance vie multisupport 64 000 € puis versement mensuel de 500 €
Crédit 585 €/mois qui est couvert par le loyer à 5€ prés.
Donc on paye l'apport qui est minoré (124 pour 155) par les interêts cumulés
Le loyer nous paye les interêts
Les économies d'impots (- les charges locatives) nous font gagné environs 15000 € sur 10 ans et dans 10 ans nous aurons un apport de pur rapport.
Pour l'instant tout ce passe bien, l'appart a été livré cet été et loué en septembre, on verra.

J'espère avoir été claire dans mes explications, ce qui n'est pas sur
Messages : Env. 600
Dept : Meurthe Et Moselle
Ancienneté : + de 14 ans
 
Env. 20 message 31, 11, 30, 2a, 59
Un grand merci pour tes conseils souerette,
En fait voilà dans la situation où je me trouve;

- 1/ ayant un terrain dans le Dpt du Nord de 1800 M2, je désire y faire bâtir un grand plain pied qui me reviendrait à 150000 Euros + 20 000 Euros viabilisation + 10000 Euros diverses = 180 000 Euros... Les agences que j'ai contacté estime un loyer entre 750 et 850 voir 900 dans cette commune. Mon but est de revendre dans 15 ans + ou - (environ 250 000 à 300 000 Euros);

- 2/ Je suis de MONTPELLIER!! donc le Nord c'est bien mais loin... ici on me propose un T2 de 160 000 Euros (!) sur plan (fin de construction 2009), loyer de 600 Euros ?

Mon banquier ne sait pas quoi me conseiller car il ne connaît pas l'immobilier dans le Nord... et moi j'ai actuellement une somme de 120 000 Euros dont il faut bien que je fasse quelque chose...
Je précise également que j'ai une maison dans l'Herault que je loue 900 Euros et sur celle-ci un emprunt que je rembourse 1100 Euros sur 20 ans...
Messages : Env. 20
De : 31, 11, 30, 2a, 59
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Env. 600 message Meurthe Et Moselle
POur les 120 000, si tu manques d'idées tu me les donne et l'affaire est faite W00t

Plus sérieusement, ton témoignage m'appelle quelques questions dont je n'ai absoluement pas les réponses, mais que je penses il faut que tu te poses avant de commencer :

1. Veux-tu absolument investir des 120000 € dans l'immo ?
En règle basique de diversification on évite d'investir tout sur un même produit.
Tu as déjà de l'investissement locatif, as-tu également du financier ? de l'assurance vie ?
C'est moins fiscalisé et plus liquide, ne pas en avoir du tout et avoir plus de 300 000 € dans du locatif me parais dommage.
D'autant plus qu'à mon avis l'immo est bien haut en ce moment et que perso j'anticipe au mieux un plaffonnement, Dans ce cas il faut compter sur la stricte rentabilité locative, sans espoir de plus-value à la revente.

2. le nord ou montpellier ?
j'ai quitté le nord il y a 3 ans donc j'ai perdu en terme de connaissance du marché. Et puis je connaissais surtout la métropole lilloise et vu les prix que tu annonces on en est loin.
Fait attention de ne pas proposé un bien trop "haut de gamme", les gens du nord, comme ailleurs sont attaché à l'achat de leur RP et tu n'aura pas de clientèle de cadre pour la location d'une grande maison.
Il y a 7-8 ans je louais pour 700 € une belle maison 150 m² à 4 km de Lille, mes collègues hallucinaient que je mette ce prix là dans un loyer. Mais Lille change et le marché du locatif maison reste tendu. Je ne pense pas qu'il en ai de même sur Douai, Cambrai, Valencienne ou Fourmies.

Montpellier je ne connais pas.

Dans les 2 cas la fin de construction est longue donc ce n'est pas un critère de choix.
Le rapport loyer/ivt est quasi identique

3. Si tu as déjà un bien immo avec des exédents, le locatif neuf peut te permettre de créer un déficit qui épongera tes exédents actuels, cela augmente la rentabilité globale (et explique l'intérêt d'un in fine), attention simplement de ne pas tout décider sur le prisme de la réduction d'impot et d'étudier l'affaie globalement.

Tu devrais prendre rdv avec un conseiller en patrimoine, dans ta banque ou indépendant, s'il est bon il t'aidera a avoir une vision d'ensemble et a proposer la statégie qui te conviens.
N'oublies pas ma première proposition qui te sortirais de tout tes soucis Rolleyes
Messages : Env. 600
Dept : Meurthe Et Moselle
Ancienneté : + de 14 ans
 
Env. 500 message Ain
Crying Attention au prêt in fine perso je trouve que c'est de l'******* regarde bien les intérêt qu'il va te coûter par rapport à un prêt classique tu as l'impression de payer moins mais à la sortie tu paies plus à cause des intérêts : sur un prêt classique les intérêts sont dus sur le capital restant donc ils baissent au fur et à mesure des années alors que sur le prêt in fine les intérêts sont dus plein pot sur le capital pendant 15 ans (du fait que le capital tu ne le rembourses qu'à la fin)

Voilà ce n'est que mon avis

A+
Flo
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Dept : Ain
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Env. 20 message 31, 11, 30, 2a, 59
Merci de vos réponses,

"souerette" merci de tes conseils et précision utilies, je t'adresse un MP pour t'expliquer ma situation
Messages : Env. 20
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