Demande de prêt et remboursement crédit locatif

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billout37 Picto info

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Le 24/03/2011 à 23h47 Env. 40 message Essonne

Bonjour,

Mon intérrogation : on a un projet terrain+construction. Pour le financer, PTZ+, 1% logement et prêt classique. Je suis en ce moment dans les démarches bancaires.
Ma situation financiere, à une vache prêt :
- des revenus salariaux : total 3500 net/mois
- caf 2 enfants : 125e
- un appart en locatif (robien) qui génère un loyer (570) et dont on rembourse un crédit 750e
rien d'autres à signaler.

Les premiers contacts bq (l'histoire est un peu longue, je passe), font un peu tous le mm cacul :
ressources net : 3500+125+570-750=env 3450
donc capacité : 33% de 3450= 1150
sur 25 ans, assurances comprises, la simul dans ma bq tourne aux alentours de 1020e/mois (29% d'endettement) dc on pourrait penser que ça va.
Pour comparer, je ss allé voir un courtier, qui tombe sur le même chiffre d'env 1020. Sauf que lui a le discours suivant : les banques, pour établir le tx d'endettement, vont rajouter à la mensualité (1020) le montant du remboursement du credit lié au robien (750). On arrive dc à 1020+750=1780/3450=50% d'endettement!!!
Il n'a donc mm pas pris mon dossier. Je suis sorti assommé, surtout qu'on ne m'a jamais alerté sur ce mode de calcul.

Questions à vous tous : est ce usuel que les bq calculent ainsi, en tenant compte 2 fois d'un rbt de crédit immo, une fois dans le calcul des revenus nets et une autre fois en l'ajoutant dans l'endettement?
Des expériences de ce type à partager?
Merci.

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Par ForumConstruire.com

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scsm81 Picto info

Le 25/03/2011 à 08h45 Super photographe Env. 3000 message Pont De Larn (81)

Bonjour,

oui ça parait logique, s'ils tiennent compte du loyer qui rentre, de prendre en compte la mensualité, mais pas comme ça.
En principe le loyer qui rentre n'est compté qu'à hauteur de 80% (pour frais liés au locatif..foncier par ex)...

Dans votre cas
3500+125+456 = 4081 de revenus (456 = 80% de 570)
4081 - 750 = 3331

Donc 3331 dispo soit capacité d'emprunt 999 € (donc total crédit 1749), 30%.

Donc au final:
Revenus = 4375 (3500+125+570)
Crédits = 1749 (750+999)

soit environ 40% d'endettement. Tant que vous avez un locataire pas de souci...

Ce calcul avait été fait pour nous pour un rachat de crédit (on a aussi du locatif).

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Super photographe

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tarte in Picto info

Le 25/03/2011 à 12h04 Membre utile Env. 6000 message Nord Cotentin (50)

Bonjour,

moi j'aurais plutôt dit :

revenus = 3500+125+456 = 4081€, comme le dit scsm81
(et encore, j'suis pas sûre qu'il faille prendre les alloc, car ça dure pas

)

soit capacité d'emprunt = 4081/3 = 1360€
vous en avez déjà 750€ d'utiliser pour le prêt locatif
il ne vous resterait donc que 1360-750 = 610€ pour un nouveau projet

...

16/10/2009 : compromis
06/01/2010 :CCMI
29/01 : dépôt PC - ok le 09/04
Prêts OK avec PTZ MEN
19/05/2010 : Propriétaires Terriens
28/05 : Terrassement
09/06 : Fondations
17/09 : HE/HA
25/01/11 : Livraison!!
23/04/2011 : enfin chez nous!!!

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xaramelaz Picto info

Le 25/03/2011 à 13h16 Bloggeur Env. 100 message Tarn

Voici la méthode qui peut aussi être utilisée :

revenus : 3500 (pas de prise en compte de la CAF car disparaîtra avant les 25 ans)
capacité d'emprunt totale : 3500/3 = 1167€

capacité utilisée pour le locatif : prêt locatif - 70%*loyer hors charges = 750-0.7*570 = 750-399 = 351€

=> emprunt possible pour le nouveau projet = 1167-351 = 816€

Mon dossier ressemble un peu au tien avec des chiffres différents et sans revenus CAF.
Aucun des organismes contactés n'est tombé sur le même taux d'endettement après ses calculs !

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billout37 Picto info

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Le 25/03/2011 à 13h52 Env. 40 message Essonne

3 réponses différentes, ce qui prouve que l'histoire du 33%, c'est du bidon.
Donc un pro qui m'affirme : le calcul que font toutes les banques, c'est comme ça, c'est qu'il a pas envie de prendre le dossier.
C'est le 5 eme pro (un courtier) que je vois pour ce projet, et le seul qui me dit que j'explose le taux d'endettement.
Le 1er rencontré m'a dit qu'il fallait remboursé le credit auto, ce qui est logique, et ce que j'ai fait. Mais aucun autre ne m'a alerté sur le fait que l'investissement locatif serait un boulet. Au contraire, un directeur d'agence m'a dit que d'avoir ce type de produit (quand il marche, avec les loyers qui rentre, assurance impayé etc) était plutot un bon point...
En gros, s'assurer que le dossier est carré, complet et bien soutenu par l'agence.

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scsm81 Picto info

Le 25/03/2011 à 13h53 Super photographe Env. 3000 message Pont De Larn (81)

xaramelaz a écrit:Voici la méthode qui peut aussi être utilisée :

revenus : 3500 (pas de prise en compte de la CAF car disparaîtra avant les 25 ans)
capacité d'emprunt totale : 3500/3 = 1167€

capacité utilisée pour le locatif : prêt locatif - 70%*loyer hors charges = 750-0.7*570 = 750-399 = 351€

=> emprunt possible pour le nouveau projet = 1167-351 = 816€

Mon dossier ressemble un peu au tien avec des chiffres différents et sans revenus CAF.
Aucun des organismes contactés n'est tombé sur le même taux d'endettement après ses calculs !