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Charpente ancien immeuble

Ce sujet comporte 33 messages et a été affiché 7.594 fois
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Env. 20 message Mulhouse (68)
Bonjour à tous! Je suis nouveau sur ce forum, et je viens vers vous car je ne m'y connait pas du tout en travaux, et principalement pour les charpentes et toitures!

J'envisage d'acheter un gros immeuble ancien, qui date de plus de 100ans.
Cela dit, la toiture en ardoise à l'air d'avoir souffert, et pas mal d'ardoise ont été remplacées. (changement de couleurs)

J'aimerai connaitre votre avis sur la toiture en photo? faut-il tout changer ? ou seulement les ardoises décrochées ou en mauvais état ? Car ce qui est vraiment abimé, se sont les sortes de tours (désolé je ne sais pas comment ça s'appelle)... Sinon le reste à l'air correct...

le budget pour un toi de ce type??? ça doit être énorme!

Voila les photos de la toiture:






En ce qui concerne la charpente, pensez vous quelle est en bon état en voyant les photos ? J'ai remarqué une matière noire brillante au dessus des poutres en bois, est-ce un écran pour éviter les infiltrations ? si c'est le cas, ça veut dire que le toit à été refait je pense ? depuis quand utilise t-on des écrans ?
Voila les photos de la charpente:






Merci par avance pour vos réponse! C'est un très très gros budget donc j'ai un peu peur! :/
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Messages : Env. 20
De : Mulhouse (68)
Ancienneté : + de 14 ans
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Ne vous prenez pas la tête pour la réfection d'une toiture...

Allez dans la section devis toiture du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 3 devis comparatifs de professionnels de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les professionnels, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-143-devis_toiture.php
 
Membre super utile Env. 20000 message Bouches Du Rhone
Bonjour,

Jolie bâtisse...

Le mieux serait tout de même de faire des devis, car comme ça ce n'est pas évident, il y a de la zinguerie à refaire, pas mal d'ardoises à remplacer et sûrement du bois.... et surtout quelques sapines d'échafaudage à monter pour pouvoir en executer les travaux....

non pas évident à estimer comme ça ...

Ludovic.
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Dept : Bouches Du Rhone
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Membre utile Env. 4000 message Pau (64)
Slt

Oui très budget en perspective, tu vas être obliger de tout reprendre car bricoler en l'état c'est perdre de l'argent et tu ne feras que repousser le problème, de plus même même pour un bricolage il faudra un échafaudage et vu sa complexité et sa hauteur, attends toi déjà à la douille de ce poste.

Ardoises, zingueries ouvragés, chéneaux avec habillage de façade sans compter les mauvaises surprises sous ces zingueries dont certains bois seront pourris et à changer. Pour travailler sur ce genre de produit je peux t'annoncer que la note va être salée et ne cherches pas de prix sur le net il ne seront que purement fantaisistes, le plus sérieux est, comme dit Ludo, le passage d'une entreprise, attention pas n'importe laquelle si tu veux un travail de qualité.
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Messages : Env. 4000
De : Pau (64)
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Env. 20 message Mulhouse (68)
Merci pour vos réponses!

Je pensais d'abord seulement changer les ardoises qui sont en mauvais état et celles décrochées ou manquantes.... ça devrait tenir déjà un certain temps... Le temps de mettre de l'argent de coté pour pouvoir attaquer les gros travaux de toiture...
Pour changer queqlues ardoises, je pensais qu'une nacelle pouvait faire l'affaire... environ 1500€ par jour pour une nacelle de 40m...

Une ou deux journées devrait être suffisante... Mais avec la zinguerie j'ai un doute qu'une nacelle suffise...

Le probleme est que j'envisage d'acheter le batiment... donc il ne m'appartient pas! Il est donc difficile de faire appel à une entreprise....

C'est pour cela que je demande l'avis de connaisseurs comme vous pour deja estimer en parti les travaux et de ce fait, ne pas avoir de mauvaises surprise si par la suite j'achète ce bien... Mais c'est vrai que sur photo ce n'est pas évident.

Vos messages me font un peu peur...
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Messages : Env. 20
De : Mulhouse (68)
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Env. 2000 message Gironde
C'est quand même bien naturel quand on se positionne pour l'achat d'un bien de ce genre (très beau bâtiment au passage ) d'estimer des travaux avec des entreprises compétentes. Si le propriétaire actuel le refuse c'est peut être qu'il y a quelquechose à cacher.
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Env. 20 message Mulhouse (68)
Merci pour le beau batiment!

Oui c'est vrai tu n'as pas tord, mais ben de l'intérieur tu n'as pas accès à beaucoup de charpente. A la limite la personne pourra déjà me dire ce qu'il faut en voyant le toit de l'extérieur... Mais bon je pense qu'une personne du métier va de toute façon te dire qu'il faut tout changer.... Normal!

C'est aussi pour cela que je demande sur internet...

En plus le pro il faut le payer... payer quelqu'un pour un devis, alors que le batiment ne m'appartient pas... si par la suite je ne l'achète pas, se sera de l'argent perdu...

Et pour la matière noir au dessus des poutres? vous en pensez quoi ? c'est un écran de protection ? les ardoises directement ?

je ne sais pas du tout...
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Messages : Env. 20
De : Mulhouse (68)
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Membre super utile Env. 20000 message Bouches Du Rhone
c'est du feutre bitumeux interdit à la pose aujourd'hui.....

Ludovic.
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Messages : Env. 20000
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Env. 20 message Mulhouse (68)
C'est interdit pour quelle raison ? dangereux ? Nocif ?

Quelle est sa fonction ? étanchéité de la toiture ?

Je suppose que ça ne laisse pas respirer le toit de la même façon que l'écran actuel ?
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Messages : Env. 20
De : Mulhouse (68)
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Membre super utile Env. 20000 message Bouches Du Rhone
on l'employait à l'époque sous le zinc pour éviter les condensations... ce produit rets un truc inflammable et non respirant......
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Messages : Env. 20000
Dept : Bouches Du Rhone
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Env. 3000 message La Grée Saint Laurent (56)
Ha, cette bâtisse.


Une photo permet de confirmer un truc qui va pas malheureusement jamais l'inverse (une couche de peinture, de plâtre ou autres permets de faire croire que çà va bien).

Un truc pour savoir si une poutre est morte, est de la sonder.
tu prends un couteau pointu et tu l'enfonce dans la zone de la poutre qui te semble suspect (pieds de murs, zone humide, assemblage ...).
Si le couteau s'enfonce dans le bois de 2-3 mm environ le bois est sain. Si la pointe du couteau s'enfonce de plus d'un centimètre le bois est mort.

Les ardoises à mon avis sont bonnes mais à remplacer !!!!!

c'est à dire que les cloues sont totalement rouillés et donc même si l'ardoise est bonne il faut la changer pour remplacer le cloue !!!!

cdt
Edité 2 fois, la dernière fois il y a +14 ans.
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Messages : Env. 3000
De : La Grée Saint Laurent (56)
Ancienneté : + de 14 ans
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Env. 20 message Mulhouse (68)
Merci pour ces informations! Je vais faire le test sur différentes poutres.
Certaines ont l'air saines, et d'autres un peu moins, on verra bien.

Pour le feutre bitumeux, si je change la toiture, faut-il enlever ce feutre pour le remplacer par un écran actuel, ou est-ce que je peux le laisser ?

Concernant la location d'une nacelle, pensez-vous que c'est possible pour changer quelques ardoises et refaire de zinguerie ?
Ou faut-il obligatoirement monter un échafaudage ?

Désolé pour toutes ces questions.
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Messages : Env. 20
De : Mulhouse (68)
Ancienneté : + de 14 ans
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Env. 2000 message Gironde
Juste un conseil en passant, ce n'est à mon avis pas ce genre de bâtisse qu'il faut choisir si on est limite niveau budget. Tout dépend de ce que vous voulez faire mais si refaire la toiture ne passe pas niveau budget, quid des menuiseries, de l'isolation, de l'éléctricité etc...
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Messages : Env. 2000
Dept : Gironde
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Env. 20 message Mulhouse (68)
L'électricité, les chaudières au gaz, les murs, sont bons... Pas de gros travaux à prévoir. En tous cas pour ce que j'ai déjà vus.
A part quelques fenêtres à remplacer par du double vitrage et quelques petits détails... Mais ce n'est pas ça qui m'inquiète. La toiture par contre c'est un autre budget... Le prix d'achat est déjà assez conséquent, alors s'il faut encore rajouté 200 000 euros pour refaire toute la toitures, ça va être dur!

Je peux refaire la toiture, mais pas d'un seul coup! Un morceau chaque année pour étaler les frais... Mais ça fait des dépenses supplémentaires... Donc si je peux d'abord faire le nécessaire pour que ça tienne le coup jusqu'à que j'ai les fonds, et pouvoir tout faire d'un coup, c'est une meilleure idée je pense...

C'est sur que je n'ai pas un budget illimité... c'est pour cela que je pose toutes ces questions et aussi pour éviter d'avoir de mauvaises surprises.
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Messages : Env. 20
De : Mulhouse (68)
Ancienneté : + de 14 ans
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Env. 3000 message La Grée Saint Laurent (56)
Citation: C'est sur que je n'ai pas un budget illimité... c'est pour cela que je pose toutes ces questions et aussi pour éviter d'avoir de mauvaises surprises.

ben vue les défauts apparents, il serait sage de prévoir une réserve de 15 % du prix pour les défauts surprises !

et pour moi, je consacrerais un budget de 20 000euros (soit 10% du prix de ta charpente) pour la prestation d'un artisan pour neutraliser en provisoire la couverture, c'est à dire mettre des rustines qui ont pour but d’empêcher que la couverture et la charpente se dégrade plus. Puis tranquillement, prévoir chaque année un budget pour la restauration d'un pan de ta charpente/couverture.

cdt
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Messages : Env. 3000
De : La Grée Saint Laurent (56)
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Env. 20 message Mulhouse (68)
Donc tu penses qu'il faudrait aussi prévoir le changement de la charpente ? ou bien c'est juste une hypothèse ?

Vous n'avez pas un montant approximatif du prix que ça pourrait me couter de faire venir un artisan pour changer quelques ardoises et mettre des rustines provisoires ? En comptant le prix de l'échafaudage (ou nacelle).
Je sais que c'est impossible de donner un prix en voyant des photos, mais juste un ordre de grandeur vu le batiment et le toit ? que je sache plus ou moins à quoi m'attendre pour les premiers travaux en attendant de tout remplacer.
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Messages : Env. 20
De : Mulhouse (68)
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Membre utile Env. 4000 message Pau (64)
Mon avis, je suis bien placer pour en parler puisse que je suis appeler à cela, serait que tu fasses passer un pro sur cette couverture, tu n'en seras quitte que d'une demie journée et par rapport à cet achat cela vaut au moins cette dépense. De plus avec les éléments du couvreur en main tu pourras plus aisément négocier à la baisse, voir même anticiper un éventuel budget réno.

Une réno ne se quantifie pas à tel budget réparation, tu peux avoir de bonne surprise comme de très mauvaises, exemple de la toile goudronnée apparente, si ton zinc est posé direct dessus et bien c'est un mort, bon pour la ferraille et là en plus de la couverture c'est reprise du support. Autre exemple, tu as des chéneaux et vu leur age tu dois avoir probablement des fuites, si c'est le cas il est probable que la sablière sur laquelle repose les chevrons soit touchée et peut être à remplacer, ce n'est pas rien et il vaut que la pièce d'en dessous soit libre sans personne qui y loge. (j'ai quelques photos qui pourraient te faire réfléchir)
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Messages : Env. 4000
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Env. 3000 message La Grée Saint Laurent (56)
Citation: Vous n'avez pas un montant approximatif du prix que ça pourrait me couter de faire venir un artisan pour changer quelques ardoises et mettre des rustines provisoires ? En comptant le prix de l'échafaudage (ou nacelle).


on a pas la surface de toiture et les hauteurs mais voici des éléments pour te faire une idée :

le prix du matériel (ardoise bois) est négligeable devant le prix de la main d’œuvre.
exemple 100ardoises à 0.5euros c'est 50 euros !!!!!

par contre la location d'une nacelle c'est 500euros par jour, voir plus si ta hauteur est conséquente !

un employé coute 150 euros /jour et est facturé bien plus (deux fois environ) !!!!

après comme dit paul, estimer la quantité de boulot sur photo est du domaine de l'aléatoire. même sur place un pro parfois a des surprises au démontage.

Seul un pro surplace peux estimer mais je dirais pour neutraliser la toiture (éviter qu'elle se dégrade plus) part sur deux semaines.


cdt
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Messages : Env. 3000
De : La Grée Saint Laurent (56)
Ancienneté : + de 14 ans
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Env. 20 message Mulhouse (68)
Bonjour,

Je vais écouter vos conseils et appeler un artisan du coin pour qu'il vienne faire un devis. C'est une petite dépense en comparaison au prix de l'immeuble si je l'achète...
C'est vrai que sur photo ce n'est pas évident.

Et puis comme dit Paul, pour la future négociation de prix, ça sera un argument en plus.

Par contre je me suis dit que 2 jours suffiraient pour neutraliser la toiture comme tu dis... Je verrai ça après la visite du pro. Mais je pense qu'il va me dire tout de suite qu'il faut tout changer... En général ils ne te disent jamais que ça va et que vous n'avez pas besoin d'eux... Sans vouloir critiquer les pros présents sur le forum, mais c'est la dur réalité...

Merci à vous
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Messages : Env. 20
De : Mulhouse (68)
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Env. 3000 message La Grée Saint Laurent (56)
Citation: En général ils ne te disent jamais que ça va et que vous n'avez pas besoin d'eux...

Dans ton cas avec des ardoises qui manque du zinc qui a disparue, à mon humble avis tu peux faire tout les artisans de France et de Navarre, tu va avoir du mal à trouver un pro qui va affirmer qu'il n'y a pas besoin d'intervention sur ta couverture

cdt
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Messages : Env. 3000
De : La Grée Saint Laurent (56)
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Env. 20 message Mulhouse (68)
Oui bien sur; mais je voulais dire qu'ils vont tout de suite abusé au lieu de dire la vérité.... Au lieu de me dire qu'il faut faire ce côté car c'est le plus abimé, ils vont me dire qu'il faut refaire tout le toit tout de suite...

Mais bon je n'ai visiblement pas trop le choix!
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Messages : Env. 20
De : Mulhouse (68)
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Env. 3000 message La Grée Saint Laurent (56)
bien sur les deux tours sont à changer mais la seule raison de changer uniquement la couverture c'est quand elle est plus étanche.

donc si sur un rampant, il manque pas d'ardoise ni de zinc, que la maçonnerie éventuel est propre et qu'il ni y a pas de fuite (pas d'humidité), il y a pas de raison de changer la couverture de ce rampant dans l’immédiat !!!!!

Pas de raison de changer la couverture avant quelques années, mais je modère ce propos du faite du bitumineux. Celui-ci peux cacher des débuts de problème.

cdt
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Messages : Env. 3000
De : La Grée Saint Laurent (56)
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Env. 20 message Mulhouse (68)
Oui c'est surtout les 2 tours qui sont le plus touchées, la ou la pente du toit est la plus raide.
Sinon le reste du toit est bon je pense. En tous cas je n'ai rien vu d'autres quand j'ai fait le tour.

Que veux-tu dire en disant que le bitumineux peut cacher des problèmes ?
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Messages : Env. 20
De : Mulhouse (68)
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Env. 3000 message La Grée Saint Laurent (56)
Citation: Que veux-tu dire en disant que le bitumineux peut cacher des problèmes ?


une ardoise peut être cassée, sans provoquer de fuite grâce au bitume par exemple. idem, le zinc peut être poreux mais pas de fuite grâce au bitume.

cdt
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +14 ans.
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Messages : Env. 3000
De : La Grée Saint Laurent (56)
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Env. 20 message Mulhouse (68)
Merci pour ces précisions !

Je vais chercher un artisan et faire un devis. Je vous tiens bien sur informé du constat de l'artisan.
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Messages : Env. 20
De : Mulhouse (68)
Ancienneté : + de 14 ans
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Env. 20 message Mulhouse (68)
Bonsoir à tous,

Cela a pris du temps, mais j'ai finalement obtenu un devis pour la toiture.
Après une petite discussion avec une connaissance qui est du métier, j'avais approximativement chiffré le devis de rénovation de la toiture à environ 250 000 €.
Apparemment nous étions vraiment optimistes, car le devis est tout simplement énorme!! Environ 400 000 € TTC, sans compter l'éventuelle présence d'amiante... Qu'en pensez vous ? Est-il exagéré? Ou réaliste?

J'aimerai avoir votre avis sur celui-ci, car si le devis n'est pas exagéré, cela me fait vraiment peur....
Voila le devis:




Merci pour vos réponses.
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Messages : Env. 20
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Env. 3000 message La Grée Saint Laurent (56)
bon, j'ai du mal à comprendre le devis exactement il y a aucune unité sauf les euros. Si je comprend bien, il y a 1200m² à refaire. J'ai un prix moyen de 100euros le m² couverture acheté posé détail fait, soit 120ke de devis. Même s'il faut faire plus de boulot ou de location, que la technique n'est pas à la portée du 1er venu, trois fois plus chère c'est pour moi une addition bien salé.

exemple le prix des ardoises il te les vend 115euro/m², elle sont en titane ou c'est de la lause qualité historique !!!!!!!!!!!!!!

et aussi la volige à 40euros/m², alors que la volige c'est 5 euros/m² (suivant l'épaisseur). a ce prix tu as un parquet en chêne !!!!!!!!!

à mon avis il veut pas le faire ce chantier.

cdt
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Messages : Env. 3000
De : La Grée Saint Laurent (56)
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Membre utile Env. 4000 message Pau (64)
Slt


Tu peux rechercher une autre entreprise, cela ils sont hors compétition.

Déjà le devis n'est pas clair, aucune précision de matériaux, ardoise, zinc, aucune précision de pose, quantitatif sommaire, je sais pas si cette entreprise à pignon sur rue mais déjà avec un devis pareil tu devrais te poser des questions.
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Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 4000
De : Pau (64)
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Env. 20 message Mulhouse (68)
Merci pour vos réponses. En effet je me suis dit la même chose en voyant le devis. Il n'est pas clair du tout, et pour être franc, je n'ai franchement rien compris... Unsure
Mais l'entreprise qui a fait ce devis a été contacté par l'agent immobilier, et non par moi.
Cette démarche a été faite dans le but de savoir de quoi on parle lors de la future négociation du prix de vente.Huh

Cela dit, plus le montant du devis est élevé, plus je peux négocier le prix de vente de l'immeuble... Donc à la limite moi ça m'arrange qu'il soit énorme ce devis, mais j'avoue que si je dois réellement payer autant pour refaire la toiture, ça va être difficile.
Pour moi, entre 200 et 250 K€ pour la toiture complète, me semble correct.

Mais je ne suis pas du métier, donc je préfère avoir l'avis de professionnels comme vous pour être sur. Il est clair que si l'immeuble m'appartient, je n'irai sans doute pas voir cette entreprise pour effectuer le travaux. s'ils font les travaux comme leurs devis...

Donc vous pensez que ce devis est vraiment trop exagéré? même pour une toiture assez complexe comme celle-ci ? Wink
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Messages : Env. 20
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Env. 20 message Mulhouse (68)
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Membre utile Env. 4000 message Pau (64)
Oui son devis est exagéré, et oui tu trouveras moins cher.

Maintenant pour savoir combien cela pourrait te couter c'est difficile de te répondre sans tous les éléments en mains et là seul un métreur sur place peut en faire le détail.
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Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 4000
De : Pau (64)
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Membre ultra utile Env. 10000 message Bordeaux (33)
pour avoir eu en main des devis pour le même type de projet, oui, un peu cher (de 50 k€ environ)
et y'a une option (traitement du bois) qui devrait être direct dans le chiffrage
"To do is to be" - Nietzsche
"To be is to do" - Kant
"Do be do be do" - Sinatra
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Picto recompense Membre ultra utile
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De : Bordeaux (33)
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Membre utile Env. 4000 message Pau (64)
gill a écrit:pour avoir eu en main des devis pour le même type de projet, oui, un peu cher (de 50 k€ environ)
et y'a une option (traitement du bois) qui devrait être direct dans le chiffrage


Et bien d'autres aberrations, autre que le traitement !
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Picto recompense Membre utile
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Membre ultra utile Env. 10000 message Bordeaux (33)
c'est ce qui m'a sauté aux yeux
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Picto recompense Membre ultra utile
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