Cadastre

Bonjour,

Les documents fournis par le cadastre sont des documents fiscaux.

Ils ne font pas foi sur la contenance d'une parcelle. Mais une telle erreur cadastrale n'est pas habituelle.

Quant à la clause de non garantie des vices cachés pour défaut de contenance, elle peut paraître exorbitante et illicite mais en fait, il n'en est rien

Art. 1643 du code civil a écrit:

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie."

En clair, le vendeur n'est pas tenu de garantir les vices cachés dont il ignore l'existence. La garantie légale des vices cachés connaît donc une possibilité d'aménagement en ce qui concerne les vices cachés ignorés par le vendeur.

Par ailleurs, s'agissant d'un défaut de contenance, il faudrait pouvoir prouver que ce défaut de contenance est constitutif de vice, c'est à dire et par exemple qu'il empêche un usage normal de la chose.

Il semble difficile d'agir sur ce terrain. Il me semble plus judicieux d'agir sur le terrain de l'erreur (article 1110 du code civil) pour invoquer la nullité du contrat. Mais je ne suis pas avocat, je peux me tromper.

Autant dire que la réponse de la chambre des notaires est tout à fait surprenante.

Le notaire en l'état actuel ne peut préciser dans le contrat en observation particulière que la surface mesurée par géomètre est de 700 m². Mais il est obligé, en l'absence de procès verbal de cadastre publié, de reprendre la contenance fournie par les services du cadastre dans la désignation de la parcelle.

Il me semble, mais je n'en suis pas certain, n'ayant jamais été confronté au problème, que les services du cadastre demandent qu'un géomètre-expert libéral fasse les relevés nécessaires pour l'établissement du procès-verbal de cadastre (coût à la charge du client par conséquent). Une fois celui-ci publié le notaire peut indiquer dans son acte la bonne surface cadastrale confirmée par un extrait modèle 1.

Qm

bonjour
tu devrais conslter un avocat avant la date de signature de l'acte et avec ton compromis.
surtout si
- vendeur = professionnel
- achat au M2
- achat du terrain "à batir", l'importante différence de surface pouvant le rendre impropre à sa destination premiere.
A+

je suis d'accord avec ça (très bons réflexes) sauf qu'à l'évidence :
- il ne s'agit pas d'un lotisseur (240 m² de différence sur un lot de lotissement )
- que le prix n'est pas au m² sinon la question n'aurait pas été là même
- qu'en l'état actuel la demande de permis portera sur une parcelle de 940 m² suivant indications portées au cadastre.

J'ajoute que cette clause d'exonération de garantie des vices cachés, s'agissant d'un vendeur professionel de l'immobilier, n'est jamais prévue à l'avant contrat comme étant inopérente.

Qm a écrit:

qu'en l'état actuel la demande de permis portera sur une parcelle de 940 m² suivant indications portées au cadastre.

Tu es sur de cela ?
Dans mon quartier le minimum pour construire est 800m² de terrain. Le cadastre indiquait sur 792m², le plan de masse du géomètre 806m².
On a donc déposé un PC avec indiqué 806m², avec les calculs correspondants (on est en shon max sur ce terrain).
Le PC a été accordé sans pb en fonction de ces données. Si c'est le cadastre qui avait fait foi, mon terrain n'aurait pas été constructible et la maison dessus trop grande.

Oui, le cadastre ne fait pas foi comme j'ai pu le rappeler précédemment.

Les erreurs cadastrales sont hélas légions.

Néanmoins, les services instructeurs n'ont pas la possibilité d'aller contrôler la contenance réelle de la parcelle. Les demandes sont généralement traitées sur la base des surfaces données par les services du cadastre et reportées en toute bonne foi sur l'imprimé par les demandeurs.

Mais il est vrai que dans le cas présent, une telle différence risque de se voir sur le plan de masse même si le terrain a une forme complexe et il convient certainement d'édulcorer mon propos (j'ai pas réfléchis )

La loi SRU conduisant à une sur-densification des constructions, les règles de minima vont avoir tendance à se raréfier.

Si toutefois la demande est accrochée au motif d'une contenance insuffisante et après acquisition, fafa pourra assurément demander la résolution de la vente.

Il serait intéressant de chercher d'où provient une pareille erreur.

fafa, y a t'il une surface minimale pour construire ? un coefficient d'occupation des sols pour la zone concernée ? dans l'affirmative quel est-il ?

bonjour
tout d'abord, c'est une maison que l'on achète sur 940 m² (indication de :petite annonce, compromis et cadastre) Apres un entretien avec le notaire celui ci dit qu'il n'y a aucun problème que le cadastre c'est au petit bonheur la chance (le cadastre ne sert qu'au paiement des impots) qu'il est impartial face aux 2 parties ! je lui ai bien dit que je ne doutais pas de la bonne foi des vendeurs. mais le notaire ne doit il pas vérifier la superficie du bien ? et à partir de quelle surface peut on s'estimer avoir été lésé ? le notaire nous dit que s'il ne restait que 50 m² alors là on pourrait "râler" nous signons cet apres midi car ce notaire si impartial nous dit que tout est normal (c'est bien le seul ! le banquier, la chambre des notaires , nos parents et amis ne trouvent pas ça normal !)
merci de vos réponses

fafa a écrit:

mais le notaire ne doit il pas vérifier la superficie du bien ?

non ce n'est pas un géomètre.

les erreurs sont très fréquentes mais à ce point c'est exceptionnel. Personnellement, je ne qualifierai pas la situation de "normale".

Ceci étant dit, les vendeurs ne sont pas professionnels de l'immobiliers et donc peuvent valablement s'exonérer de la garantie des vices cachés (dont ils n'avaient pas connaissance).

Le terrain n'a pas rétréci depuis votre visite et le prix n'a apparemment pas été exprimé au m².

Par conséquent, le préjudice ne peut être constitué que si cette différence de surface vous conduit à revoir votre projet de construction (ce sur quoi vous n'avez pas répondu)

Que pense le géomètre de cette erreur et se propose t'il de faire quelque chose ?