Faire construire pour revendre

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bronson94

Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 4 ans

Le 05/02/2015 à 22h53

Faire construire pour revendre

Bonjour tous le monde,

Je me REprésente je m'appelle lionel, j'ai 27 ans et je vis en région parisienne (originaire de Perpignan) et ma situation se rapproche de celle de SALDOR.

Sauf que moi, mon père est dans le bâtiment (il est artisan plaquiste).

Donc je vous explique et excusez moi d'avance pour certaine de mes approximations (si il y en a

)

J'ai la possibilité d'acheter une parcelle à Perpignan, type 3 faces de 270m2, pour une surface habitable de 85m2.

Ce genre de bien d'apres "LEBONC***" est en vente aux alentours des 200 000, 250 000 euros.

Je suis conscient que LEBONC*** ne reflette pas la realité du marché de l'immobilier mais à titre indicatif c'est utile....

Je souhaiterai faire construire, en faisant une grosse partie des travaux, sauf maçonnerie afin d'avoir la décennal, et revendre des la fin de la construction.

Donc mes questions sont:

1)Je m'expose à etre imposé sur la plus-value de la vente à hauteur de combien? j'ai pus lire aux alentours de 30% mais rien de precis

2)J'ai lu également que je pouvais être exonéré d’impôt sur la plus value si "Première vente d'un logement autre que la résidence principale" je rentre dans ce cas la?
source : source : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F10864.xhtml

3)Mon calcul (prix d'achat terrain+frais de notaire+construction+revente+impot plus value 30%) me fait quand même bénéficier du plus-value qui pour moi est importante (environ 50 00 euros), le fait que mon pere soit dans le batiment y est pour beaucoup. Mon calcul est il juste sur la forme?

Merci pour votre attention et excusez moi si maladresse il y a.

@ bientot

Auto-promo

Ne vous prenez pas la tête pour vos travaux d'architecture...

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C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-1-devis_architecte.php

Florian46

Bloggeur

Messages : Env. 100
De : Narbonne (11)
Ancienneté : + de 8 ans

Le 05/02/2015 à 23h12

A mon humble avis, vous n'êtes pas un businessman.

1) Vous trouverez la réponse sur Internet et notamment sur les textes de loi. (20% + 2 à 6% au delà de 50 000€ de PV)
2) Vous trouverez la réponse sur Internet et notamment sur les textes de loi. (NON sauf si vous n'êtes pas proprio de votre RP et que vous réinvestissez sous 24 mois tout cet argent dans l'achat d'une RP).
3) 5000€ ou 50 000€?
SI c'est 50 000€ ca vaut peut-etre le coup.
Attention à la possible requalification par le fisc en marchand de bien.

Mais sans vouloir être méchant. Au vu des éléments que vous apportez, je ne suis pas sur que vous sachiez faire un Avant Métré et un Quantitatif - Estimatif digne de ce nom. Car toutes les questions que vous avez posées trouvent leur réponse sur les sites comme légifrance ou vos-droits. Mais vous souhaitez peut-être qu'on vous fasse le boulot.

Bien cordialement

Mon Récit Autoconstruction Totale: http://www.forumconstruire.com/recits/recit-25682.php

bronson94

Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 4 ans

Le 05/02/2015 à 23h25

Pour etre requalifier par le fisc en tant que marchand de bien il faut qu'ils prouvent le caractère habituel de l'activité, tout en prenant en considération le facteur temps (nombre d'opérations réalisées sur un nombre d'années déterminé).

Dans mon cas c'est la première opération.

Belissimo

Messages : Env. 50
Dept : Bouches Du Rhone
Ancienneté : + de 4 ans

Le 06/02/2015 à 07h30

Bonjour
il faut etre proprietaire depuis 1 an et y vivre, en tant que residence principale pour revendre et etre exoneré de toutes taxes.
tu peux en vendre une par an si tu veux,du moment que c est ta residence princpale depuis 1 an.
ca va etre beaucoup de trvail

voila...

deffrey

Membre super utile

Messages : Env. 6000
De : La Rochelle (17)
Ancienneté : + de 13 ans

Le 06/02/2015 à 09h27

Bonjour,

Fiscalité, quand tu nous tiens!!

- 1) C'est très précis: IR=19%, Pts Sx=15,5%, soit 34,5%, Si PV importante (>50 000€) surtaxe de 2 à 6%.
Si vous êtes en couple, possibilité de limiter les effets de la PV importante en faisant une acquisition/construction en indivision. Le résultat est divisé par 2.
- 2) Possible si vous n'êtes pas proprio de votre RP actuelle et si vous vous engagez:
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7284-PGP.html
- 3) La plus value sera calculée en deux temps:
* sur le terrain,
* sur la construction. Il faudra faire établir les factures à l'adresse du chantier, et les conserver toutes, car elles seront sans doute réclamées par le service FE, puisque le calcul de la PV se fera à partir de leur montant.

@+

multiplie toi mais ne te disperse pas!

bronson94

Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 4 ans

Le 06/02/2015 à 10h10

Merci belissimo pour ton intervention.

@deffrey: tu las dis!!! lol Je suis un peu a la ramasse niveau fiscalité et montage financier.....

D'autre part c'est très intéressant ce que tu me dis concernant l’acquisition/construction en division, peux tu m'en dire plus?

Merciiii

deffrey

Membre super utile

Messages : Env. 6000
De : La Rochelle (17)
Ancienneté : + de 13 ans

Le 06/02/2015 à 11h39

Bonjour,

Je ne me permettrais pas de dire que vous êtes à la ramasse! La référence au businessman n'est pas de moi!!

"En cas de cession conjointe par un couple marié, les époux sont considérés comme des co-cédants. Toutefois, il est admis d’apprécier le seuil de 50 000 € comme en matière d’indivision, c’est-à-dire au niveau de la quote-part du bien, et donc de plus-value, revenant à chacun des époux et non au regard de la plus-value totale réalisée par le couple."
Et donc en mettant chaque opération au nom de chacun, le résultat est divisé par 2.
@+

multiplie toi mais ne te disperse pas!

Florian46

Bloggeur

Messages : Env. 100
De : Narbonne (11)
Ancienneté : + de 8 ans

Le 06/02/2015 à 14h08

Donc, dans ce cas là vous évitez sûrement les 2% à 6% d'impôt au delà de 50 000€ de PV.

Mais vous êtes toujours redevable de 34.5% de la Plus value.

Belissimo à raison lorsqu'il dit qu'il faut le faire au titre de sa résidence principal. Le temps d'attente (1an) en vaut la chandelle.
Petit calcul simple (2 cocédants):
100 000 € de PV
34 500 € d'impôts
65 500 € de bénef

Vous attendez un an en vous domiciliant à Perpignan et vous revendez ensuite et évitez ainsi la PV. Cela vous fait 34 500€ en plus sur votre compte épargne et d'un coté pratique, vous n'avez pas besoin de monter un dossier facture exprès.

Bronon à raison concernant l'activité de marchand de bien. Cela peut etre au bout du 2ème ou 3ème bien.
Attention cependant à ne pas réaliser l'opération trop souvent car il est certain que vous serez requalifié au bout de quelques unes

Edité 2 fois, la dernière fois il y a +4 ans.

Mon Récit Autoconstruction Totale: http://www.forumconstruire.com/recits/recit-25682.php

bronson94

Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 4 ans

Le 06/02/2015 à 14h10

J'allais y venir!

Comment je peux me déclarer a Perpignan alors que je bosse a paris?

Florian46

Bloggeur

Messages : Env. 100
De : Narbonne (11)
Ancienneté : + de 8 ans

Le 06/02/2015 à 14h14

Bonne question.
Je suppose que si vous vous déclarez officiellement à Perpignan, le Fisc, s'il regarde votre dossier de plus prêt verra que vous êtes à temps plein à Paris.
Peut-être que d'autre personne sauront mieux répondre que moi.

Une question me vient à l'esprit. Vous allez faire quoi de votre boulot pendant la construction ou le 2nd d'oeuvre dans le cas où vous feriez faire le Gros oeuvre? Je veux dire par là, n'allez vous pas prendre des congés sans soldes ou payés ? Et si oui, pour combien de temps?

Mon Récit Autoconstruction Totale: http://www.forumconstruire.com/recits/recit-25682.php

bronson94

Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 4 ans

Le 06/02/2015 à 14h18

Oui je vais prendre pas mal de congés! Combien précisément je ne sais pas...

ced764

Membre utile

Messages : Env. 1000
De : Saint Valery En Caux (76)
Ancienneté : + de 8 ans

Le 06/02/2015 à 21h53

Bonjour, je me joins à cette conversation intéressante.

Être requalifié en marchand de biens coûte cher ? La plus value devient un bénéfice ou un salaire ?

Florian46

Bloggeur

Messages : Env. 100
De : Narbonne (11)
Ancienneté : + de 8 ans

Le 06/02/2015 à 22h19

Il faut s'immatriculer en EURL ou SARL

Donc à partir de ce moment là, La TVA sur la marge est un frais supplémentaire à prendre en compte.
Marchand de bien c'est un vrai métier.

Encore une fois, à partir du moment ou les PV sont taxées et vous faites fonctionner une entreprise, le bénef est Médiocre.
Sauf si c'est votre métier et que vous savez y faire (Achat, Divivion/Rénovation, Revente ou Construction Vente)...

Franchement pour en revenir au sujet, ca me saoulerait de faire un an de boulot, Faire 100k de PV Brut et de donner 20k de TVA et d'être ensuite imposé à l'IR ou IS et payer du RSI à bloc.

Avec les risques que l'activité comporte, autant prendre le total du bénef

Mon Récit Autoconstruction Totale: http://www.forumconstruire.com/recits/recit-25682.php

kesmano

Messages : Env. 80
Dept : Maine Et Loire
Ancienneté : + de 11 mois

Le 02/10/2018 à 18h05

Bonjour,

ce poste date de quelques années mais je me permet de le relancer.

Je suis maçon diplômé , j'aimerai construire une maison et la revendre. faire tout l intérieure je sais faire j'ai déja fais pour ma residence principale.

Pensez vous que c'est rentable ou pas , sachant que je dispose de 150 000 euros de coté pour financer achat d'un terrain plus construction.

l'état va me prendre une partie de la plus value , y a t il des personnes dans ma situation .

Merci

kesmano

Messages : Env. 80
Dept : Maine Et Loire
Ancienneté : + de 11 mois

Le 02/10/2018 à 18h07

Je précise que je ne ferais que cela aucun autre boulot chez un patron à coté .

En cache depuis le mercredi 10 juillet 2019 à 04h39

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