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Projet non conforme au PLU (Val De Marne)

Ce sujet comporte 7 messages et a été affiché 498 fois
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wiu
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 5 ans
Le 03/03/2016 à 14h27
Projet non conforme au PLU
Bonjour,

J'aimerais avoir des conseils sur la bonne manière d'agir dans la situation où nous sommes.

En avril 2015, nous avons missionné un architecte (mission complète) avec le projet suivant: 

- extension R+1+comble aménageable d'une maison de plain pied. Nous avons suggéré l'endroit où mettre cette extension. 
- brique thermo machin + ite
- et limiter la mission au HEHA (ite inclue)
- modifier le toit du garage pour avoir un toit plat

Le contrat indique une shab prévue d'environ 72m² pour un budget (extension+modif garage) de 95 000€



La phase "Esquisse - APS" se passe bien, vient ensuite la phase "DPC/Obtention du permis".

Premier problème: le premier estimatif est à 195 000€. 
    On demande des modifs pour baisser le coût: le toit courbe -> deux pans et zinc -> tuiles. Entre temps on reçoit l'etude de sol qui invite à réaliser une dalle sur terre plein et pas un VS comme prévu dans le premier estimatif. On reçoit donc un nouvel estimatif de presque le même montant! Après analyse celui-ci contient des erreurs (notamment la surface de toitures est 3x celle du toit courbe...) et ne tient pas compte des préconisations de l'étude de sol.  Refus de l'architecte de nous fournir un estimatif corrigé, le motif invoqué est que chaque estimation est facturée par l'entreprise de gros oeuvre qui la réalise.

Deuxième problème:
    Avant hier, j'ai déposé la demande de permis à l'urbanisme et le lendemain une charmante dame m'informe qu'il y a un problème: L'extension est en limite séparative de fond de parcelle, ce qui est explicitement interdit par le PLU...

Pour l'instant, l'architecte cherche une solution et doit me rappeler. De mon coté, je suis allé me faire expliquer les détails par la charmante petite dame.


Ainsi, il nous semble que notre architecte aurait dû nous prevenir dès le début de cette impossibilité.
Suite à ce constat nous souhaitons arréter notre collaboration et se faire rembourser les frais engagés inutilement: honoraire de l'APS, étude de sol, attestation BBio

Ce qui est moins clair, c'est la bonne marche à suivre.

Merci de vos conseils.
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Autopromo
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Ne vous prenez pas la tête pour vos travaux d'architecture...

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C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-1-devis_architecte.php
Odilon44

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 9000
De : Wadirum (44)
Ancienneté : + de 4 ans
Le 03/03/2016 à 14h34
Aie, oui... la moindre des choses est d'étudier le PLU avant le premier coup de crayon...
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VanH

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 800
Dept : Pyrenees Atlantiques
Ancienneté : + de 2 ans
Le 03/03/2016 à 15h24
Bonjour,

D'abord négocier avec votre architecte.

S'il n'accepte pas votre demande, il vous faudra saisir le conseil régional de l'ordre
des architectes.

Si pas d'avancée avec le conseil (règlement amiable), reste la procédure judiciaire. 

Les tribunaux reconnaissent souvent les fautes de l'architecte pour la méconnaissance
des réglementations d'urbanisme et le non respect de coût prévisionnel.

Reste que sur ce dernier point, on peut s'étonner que vous ayez accepté de déposer le PC
en étant informé du dépassement de budget...?

Voir différents cas similaire:

http://www.eurojuris.fr/fr/particuliers/patrimoine/construction/articles/devoir-conseil-architecte#.VthEv33hDs1
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wiu
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 5 ans
Le 03/03/2016 à 17h50
Le problème du budget n'a pas été bloquant car j'ai repris l'estimatif:
- J'ai corrigé les erreurs manifestes.
- j'ai déduis les trucs manifestements inutiles. Par exemple, une tranchée de 26m de long avec pose de différents tuyaux (eau sanitaire + eau usée) alors qu'on a seulement besoin de 10m pour les eaux usées, l'eau sanitaire arrivant par la maison existante.
- j'ai déduis les postes non demandés:cloisons et isolation par l'intérieur intérieur.

A coté de ce recalcul, on envisageait de s'occuper nous même du toit du garage car prévu à 14 000€...
Et globalement les prix unitaires de cet estimatif me semblent sur estimés par rapport à ce que je vois ici (même en tenant compte d'une 'prime' à l'ile de france) et par rapport à une facture de cette entreprise pour une contruction réalisée chez nos voisins il y a 3 ans. Construction conçue et suivie par la même architecte sans soucis.
Et dernier point, on avait annoncé un budget (qui nous semblait) raisonnable en deça de notre budget max.


Puisqu'on parle d'argent, je peux parler de l'exotisme de la facturation de ses honoraires:

Notre contrat prévoit un payement suivant les différentes phase de la mission, les montants pour chaque phase sont indiqués suivant un % du budget estimé et il y a une condition de mise à jour une fois les différents devis signés. Jusque là, ça semble tout à fait classique.
La facture pour la phase APS est arrivée un peu en avance par rapport à la fin de la phase. Nous avons attendu la fin effective de l'APS pour envoyer le chèque. 
Peu après les estimatifs, on a reçu un avenant à signer sans que le sujet ait été abordé. L'avenant portait sur la mise à jour du budget prévisionnel de l'opération et quelques détails du projet. L'avenant était accompagné d'une facture comportant la mise a jour de la facture de APS et 50% de la phase suivante... On lui a indiqué que cet avenant était inutile.
Début février, on a reçu une facture correspondant à 95% de la phase PC...

Et aujourd'hui je me demande si je vais recevoir la facture à 100% du PC !
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Archi-Masqué

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 800
Dept : Herault
Ancienneté : + de 5 ans
Le 04/03/2016 à 16h16
C'est quoi votre contrat ? Si c'est un contrat type de l'Ordre, vous pouvez déjà saisir la commission de conciliation de l'Ordre.

Après sur le fond, ce n'est pas une manière de travailler de la part de l'architecte, et ça me semble absolument pas sérieux de sa part. La première chose que l'on attend de nous c'est de faire des chouettes projets, réalisables et donc à minima qu'ils répondent aux attentes règlementaires. Nous sommes installés depuis 6 ans, nous avons déposé environ 20 PC, zéro refus, et pourtant y'avait des trucs tendus (PPRI, établissement recevant du public, secteur sauvegardé, etc...). Un architecte ce n'est pas gratuit, mais il se doit à mon sens de contacter au préalable les services instructeurs, de faire une relecture, de leur présenter le projet et de déminer les possible erreurs.
Pour info, si on passe en dallage (sauf si on parle d'un radier), on passe en VS, et normalement c'est moins cher un dallage...
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Personne ne dessine sa maison en coupe sur le ForumConstruire !
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wiu
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 5 ans
Le 04/03/2016 à 17h47
Archi-Masqué a écrit:C'est quoi votre contrat ? Si c'est un contrat type de l'Ordre, vous pouvez déjà saisir la commission de conciliation de l'Ordre.

Un contrat qui ressemble au modèle fourni par l'ordre. On l'a reçu rapidement mais il n'a été pas signé avant plusieurs mois. Signature qui a eu lieu parce que nous l'avons imprimé en double en prévision d'un rdv avec l'architecte!
Cette histoire de VS est emblématique de nos relations: par défaut c'est vide sanitaire, bon il faut partir sur une solution. Une fois en main les résultats de l'étude de sol, pas de changement. Je rappelle que si j'ai fait faire une étude de sol, c'est pour s'en servir -> Accord. ET dans la version suivante du PC, le VS est toujours là mais agrémenté d'un commentaire disant que le VS était plus isolant !
Et ce genre d'échange s'est reproduit sur d'autres sujets: iti en plus ou à la place de ite à certain endroit / mode de pose des fenêtres / composition du toit. Voilà comment on met 10 mois pour finaliser un projet.
En y repensant, je ne vois pas comment on aurait pu sentir le problème avant de s'engager. Nous étions content des premiers échanges.
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wiu
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 5 ans
Le 04/03/2016 à 18h31
Finalement notre architecte a reconnu son erreur et en fin de compte elle accepte de nous rembourser les frais engagés.
Comme quoi, on n'est jamais à l'abrit d'une bonne surprise!

Espérons que le chèque arrive...

Pour ceux qui se trouveraient dans le même cas, voilà des éléments juridiques utilisables:
Article 1147 du code civil
http://www.juritravail.com/jurisprudence/JURITEXT000007458683.html
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En cache depuis le mardi 18 juillet 2017 à 11h55
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