Qui dit la vérité entre constructeur et mairie?

Nous voulons faire construire une maison sur sous-sol complet dont voici les caractéristiques:
Niveau 0 (habitable uniquement) Surface plancher : 114 M2
Niveau -1 (sous- sol) Surface plancher : 118 M2
Sachant que le sous-sol (non isolé) servira de stationnement de véhicules, buanderie et surement zone de jeux pour gamins.
-Emprise au sol 139 M2
- SHON RT: 130 M2
-Surface taxable: 234 M2

Nous avons déjà signé un CCMI (constructeur de pavillon) et le commercial nous dit que les 170 M2 de la loi pour avoir recours à un architecte, concerne uniquement la partie habitable, et nous sommes à 114 M2, tandis que à la mairie, on nous dit qu'il faut passer par un architecte car c'est la somme des deux surfaces (Niveau 0 et 1) qui compte... donc 232 M2.
Au final qui a raison?
Merci de m'éclairer sur cette situation.