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cerambyz
Auteur du sujet

Messages : Env. 100
De : Gard (30)
Ancienneté : + de 12 ans
Le 12/01/2017 à 14h22
Je dois quitter ma RP..... Dois-je la vendre ou l'utiliser
Bonjour amis forumeurs,

La vie étant faite d'événements, d'aléas, j'envisage de vendre OU louer ma résidence principale afin de me laisser de la marge niveau finances pour investir dans le locatif.
Il est effectivement plus facile mathématiquement d'investir dans le locatif lorsque vous êtes locataire.

Etant propriétaire depuis 8 ans de ma résidence principale (RP), j'envisage donc de revoir mon patrimoine différemment.

La question que je me pose est la suivante : vaut-il mieux vendre ma RP afin de me dégager de tout crédit immo en cours et louer mon logement afin d'investir OU louer ma RP et en faire mon premier investissement locatif finalement ?

Que dois-je vérifier, calculer pour faire le bon choix ?

Avec mes remerciements.
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Terrain 815m² acheté sur Logrian
Maison de 127m² avec gge et dépendances de 50m²
Prêt 3.95% accepté le 12 juin 2007
Chantier débuté mi-septembre 2007
http://www.forumconstruire.com/construire/viewtopic.php?t=48852
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Globetrotter21

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 400
Dept : Cote D'or
Ancienneté : + de 5 ans
Le 12/01/2017 à 17h06
Bonjour,
Je pense que c'est surtout la réponse des banques qui va vous aider à faire votre choix...Elles vont calculé ce qu'il est possible de faire sans prendre de risque (pour elles). Je m'étais renseigné à une époque, et il semblait compliqué d'investir avec un crédit de résidence principale (même en la louant).
Selon le montant vous restant à rembourser de votre crédit en cours, il serait peut-être aussi utile d'essayer de le renégocier aux taux actuels (bien inférieur aux taux d'il y a 8 ans), où le faire racheter. ça peut aussi aider pour les éventuels investissements.
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cerambyz
Auteur du sujet

Messages : Env. 100
De : Gard (30)
Ancienneté : + de 12 ans
Le 12/01/2017 à 17h28
Bonsoir et merci pour la réponse.
J'ai effectivement déjà bien renégocié mon prêt il y a 1 an.

Je n'ai pas encore mis d'annonce pour voir les réponses. Mais je me pose cette question aujourd'hui.
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cerambyz
Auteur du sujet

Messages : Env. 100
De : Gard (30)
Ancienneté : + de 12 ans
Le 13/01/2017 à 14h06
Quel serait dans mon cas le souci de transformer ma RP en investissement locatif ?
Ya-t-il un souc à considérer cette RP pour mon 1er investissement ?
Il faudrait que mon loyer couvre bien sûr mes mensualités.

Merci
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HugoTheKing

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 6000
Dept : Haut Rhin
Ancienneté : + de 8 ans
Le 13/01/2017 à 15h34
Encore faudrait-il avoir une garantie que le loyer tombe tous les mois. Et si jamais votre logement devait être vacant pour une certaine periode, quel serait votre plan B ?
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Achat terrain: 10/12/2010
Dépot Permis: 14/01/2011
Permis accordé: 15/02/2011
Début travaux: 28/03/2011
HE/HA: 06/09/2011
Emménagement: 15/08/2012
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cerambyz
Auteur du sujet

Messages : Env. 100
De : Gard (30)
Ancienneté : + de 12 ans
Le 13/01/2017 à 15h45
Oui c'est effectivement le frein, mais dans ce cas, dans tout investissement locatif, ce serait un frein.... non?
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cerambyz
Auteur du sujet

Messages : Env. 100
De : Gard (30)
Ancienneté : + de 12 ans
Le 13/01/2017 à 17h09
Quel plan B en cas de vacances de loyers pour tout autre investissement locatif ? Le problème est à poser pour toutes les situations non ?

Merci
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cerambyz
Auteur du sujet

Messages : Env. 100
De : Gard (30)
Ancienneté : + de 12 ans
Le 31/01/2017 à 20h10
En fait, je vais DEVOIR quitter ma RP et déménager et je me pose ainsi cette question : vendre ma RP ou la louer  RP pour en faire mon premier investissement....

Edité 1 fois, la dernière fois il y a +1 an.
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rmg

Messages : Env. 90
Dept : Meuse
Ancienneté : + de 6 ans
Le 25/02/2017 à 22h09
Bonsoir,
voir aussi une simulation fiscale,vos loyers vont entrer en revenus fonciers,moins les intérêts de l'emprunt et qq charges d'entretien, et s'ajouter à vos revenus.... 12 mois de loyer imposés à 14%=1,6 mois de loc.
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eudom

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 500
De : Yvelines (78)
Ancienneté : + de 2 ans
Le 25/02/2017 à 22h49
Re: Je dois quitter ma RP..... Dois-je la vendre ou l'utili
cerambyz a écrit:
La question que je me pose est la suivante : vaut-il mieux vendre ma RP afin de me dégager de tout crédit immo en cours et louer mon logement afin d'investir OU louer ma RP et en faire mon premier investissement locatif finalement ?

Que dois-je vérifier, calculer pour faire le bon choix ?

Bonjour,

Il n'y a pas de réponse simple à cette question.
Je pense que pour arbitrer, rien de tel que de faire quelques calculs sous Excel et de tirer quelques formules.

Moi je raisonnerais en regardant quelle est l'option qui me permet de maximiser mon patrimoine à horizon de xxx années.
Il faudrait étudier les deux scénarios, et les chiffrer. Faire ressortir à chaque fois la rentabilité nette de tes investissements locatifs (par rapport à la valeur de ta maison si tu la loues ; par rapport au prix d'acquisition d'un investissement tiers si tu vends ta RP pour réinvestir).

Et regarder, entre aujourd'hui et l'horizon de temps que tu t'es défini :
- quels sont tes flux annuels générés par cet investissement, nets d'impôts bien sûr (ils peuvent être négatifs, cela veut dire que l'autofinancement n'est pas acquis),
- quelle est la valeur projetée du patrimoine à cet horizon de temps (cela implique des hypothèses et n'est donc pas quelque chose de figé dans le marbre, mais cela donne une bonne indication).

Par ailleurs, à titre personnel, je pense que c'est plus complexe de louer une maison qu'un appartement. Je dis cela notamment en termes de travaux et de gros entretien : c'est souvent plus cher et plus complexe à gérer pour une maison que pour un appartement (ou tu ne paies, en gros, que les appels de fonds de la copro + qq réno intérieures).

Il faut réfléchir aussi aux régimes fiscaux envisageables pour réduire au maximum l'imposition sur les loyers : c'est ce que dit rmg, mais il ne faut pas oublier les prélèvements sociaux de 15,5% en plus ! Je t'invite à te renseigner sur la défisc possible : le LMNP (pour moi le mieux, mais il faut que ce soit approprié... après ce n'est pas compliqué de louer avec qq meubles), le meublé classique avec 50% d'abattement, le non meublé au régime réel, les conventionnements ANAH de type "Cosse Ancien"...
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olivier888

Messages : Env. 10
Dept : Vosges
Ancienneté : + de 1 an
Le 17/03/2017 à 18h41
Réponse évidente
VENDRE VOTRE RESIDENCE PRINCIPALE car vous bénéficiez de l'exonération de l'impôt sur la plus value. 
Environ 30% sur la plus value à 10 ans et il en reste jusqu'à 30 ans si vous louez.
De plus vendre n'est pas facile, alors cela vous fera une première expérience dans une période ou vous êtes motivés.
Ne pas passer à coté de cette exonération fiscale que vous regrèterez durant de très longues années.
Saluations
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