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Problème de conformité d'une maison neuve

Ce sujet comporte 8 messages et a été affiché 569 fois
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Env. 10 message Doubs
Bonjour,

Je sais que ma question est en léger décalage avec le thème du forum car il s'agit d'une question avant achat d'une maison, mais je pense que certains pourront y répondre car ça a du trotter au moins une fois dans de nombreuses têtes.

Cette maison RT2012 de 140m² (Sous-Sol+RDC+Etage) isolée entièrement par l'extérieur, vendue pour cause de divorce, a eu ses certificats de fin de travaux début 2014 (RT2012+Mairie).

Seulement le propriétaire a effectué des aménagements supplémentaires courant 2017 dans les volumes existants, soit 3 ans après la conformité :

- Création d'un bureau à l'étage du garage attenant à la maison: 20m²
- Aménagement d'une partie du vide sanitaire en caves à vin et rangements: 30m²

Donc au final la maison ne fait plus 140m² mais 190m².

Selon ce que m'a raconté le propriétaire hier soir au moment de la visite, il avait prévu ces aménagement futurs au moment de la construction et prévu les attentes nécessaires:

- Porte de communication isolée et étanche entre son étage et celui du garage qui servait de stockage (Local non chauffé à l'époque)
- Le niveau sous-sol a été déclaré au PC en partie habitable (30m²; h=2,2m) et vide sanitaire (30m²; h=1,2m) avec trappe intérieure pour visite (transformé en porte depuis)...

Au début des travaux les maçons ont dû faire toutes les fondations à la même altitude et lui ont proposés de prolonger le dallage isolé dans le vide sanitaire afin qu'il se retrouve avec un sous sol complet (ce que l'étude de sol autorisait)... mais qu'il devait créer un faux plafond "temporaire" à 1,75m dans le nouveau "Vide sanitaire" pour être en conformité en cas de contrôle sous 3ans... ce qu'il a fait avant de faire ses travaux en 2017.

Sinon ce sous sol semble sain (ventilation, chauffage, murs béton sans traces de salpêtre ou autre...)

Pour le propriétaire il est dans les règles au niveau de l'urbanisme au niveau des délais et prescriptions, mais "pas forcement au niveau des impôts comme une très bonne partie du parc français (ex: garages ou combles aménagés en chambres, vide sanitaires en cinéma... sans déclaration)"... car c'est déclaratif...

De plus il a demandé à une de ses connaissance (en bureau d'étude je crois) une mise à jour de l'étude RT2012 avec les nouveaux aménagements et il resterait conforme à ce niveau.
 
Comment cela peut se passer pour moi en tant que futur acquéreur potentiel? 
 
Sachant que si dans 5ans il se peut que je sois muté et donc revendre cette maison? Patate chaude en devenir?

La maison est trés sympa, agréable à vivre, un vrai coup de coeur pour ma femme et moi mais je reste partagé avec cette histoire même si c'est alléchant...

Ce proprio a t-il été trop bavard? Gare aux délations dans ce cas...

Merci.
Messages : Env. 10
Dept : Doubs
Ancienneté : + de 5 ans
 
message
Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

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Membre utile Env. 1000 message Toulouse (31)
Il a crée de la surface de plancher illégalement (comme la ministre de la culture...). Il faut qu'il fasse un permis de régularisation.
Il doit maintenant trouver un architecte prêt à engager sa responsabilité sur les travaux effectués mais surtout prêt à s'asseoir sur la déontologie ! En effet, un architecte ne peut pas déontologiquement déposer un permis pour un bâtiment qu'il n'a pas conçu...
En bref, ce monsieur n'a pas respecté les règles d'urbanisme ni de recours obligatoire à l'architecte. Votre notaire devrait vous éclairer quant à la suite à donner à cette affaire (risques encourus si vous ne déclarez pas, si vous déclarez, si vous voulez revendre...)
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 1000
De : Toulouse (31)
Ancienneté : + de 13 ans
 
Membre super utile Env. 2000 message Finistere
Petit subtilité cependant il faut savoir si il l'a déclaré au moins aux impôts ?! Via le document h1, sinon c'est 5ans à rattraper or amende éventuel....
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 2000
Dept : Finistere
Ancienneté : + de 6 ans
 
Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Bonjour,

Ce propriétaire m'a l'air d'un baratineur de première.
D'abord, il a effectué des travaux sans aucune autorisation : création (surélévation garage ?) d'un bureau de 20 m² et aménagement d'un vide sanitaire en habitation de 30 m² pour un joli total de 50 m². Étant donné que cette création dépasse 150 m², il a l'obligation d'avoir recours a un architecte. Et ce n'est pas parce qu'il les avait "prévu" que ça rend légitime quoique ce soit.
Par ailleurs, son "vide sanitaire" avec un faux plafond à 1,75m de haut est constitutif de surface de plancher et vraisemblablement d'une partie habitable. Un faux plafond ne permet pas de sortir de la SP car elle est calculée à partir du plafond, le faux plafond n'est qu'un décor. Il a donc utilisé un artifice pour leurrer les agents de la ville en cas de contrôle qu'il avait prévu et anticipé. Pour moi, cela révèle une personne malhonnête.
De plus, le délai de prescription pénale est de 3 ans à compter de l'achèvement des travaux litigieux (art. 8 code procédure pénale), et la prescription administrative de 10 ans (art. L.480-14 CU). En conséquence les délais courent toujours jusqu'en 2020.
Il a donc tout faux quand il prétend être en règle avec l'urbanisme, et en plus il vous affirme qu'il n'a rien déclaré aux impôts. Et ce n'est pas parce d'autres contribuables ne sont pas en règle également que cela minimise sa propre fraude.
Il s'agit d'une bonne grosse patate chaude, et en plus vous n'avez aucune assurance que des voisins n'ont pas engagé une procédure contre lui. Un seul conseil : fuyez.
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +5 ans.
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 4000
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 9 ans
 
Env. 10 message Doubs
Merci pour ces réponses.

Ça laisse perplexe tout ça...

Petite précision il n'a pas touché le volume du garage, donc pas de surélévation, juste un aménagement d'un local non chauffé (combles de garages)...
Messages : Env. 10
Dept : Doubs
Ancienneté : + de 5 ans
 
Membre super utile Env. 2000 message Finistere
Et pour finir à ce qui a été déjà dit au dessus, en cas d'incendie, de catastrophe naturelle etc... l'assurance pourra si je m'en trompe pas jouer sur la non conformité/déclaration pour minimiser voir ne rien donner ....
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 2000
Dept : Finistere
Ancienneté : + de 6 ans
 
Membre utile Env. 1000 message Toulouse (31)
Merlin25 a écrit:Merci pour ces réponses.

Ça laisse perplexe tout ça...

Petite précision il n'a pas touché le volume du garage, donc pas de surélévation, juste un aménagement d'un local non chauffé (combles de garages)...

Chauffé ou pas, il s'agit de surface taxable et de surface de plancher. Cela aurait dû être déclaré en mairie et aux impôts. 
Qu'en dire votre notaire ?
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 1000
De : Toulouse (31)
Ancienneté : + de 13 ans
 
Env. 10 message Doubs
Bon après en avoir discuter avec pas mal de monde, nous avons décidé de ne pas poursuivre et de tenter l'aventure de la construction.
Surtout après avoir aperçu trop de "problèmes potentiels et de vices à peine dissimulés" dans les maisons proposés à la vente de part chez nous...

Merci à tous
Messages : Env. 10
Dept : Doubs
Ancienneté : + de 5 ans
En cache depuis le vendredi 22 mars 2024 à 07h25
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