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Fuite en toiture causée par deux tuiles endommageant le joint du Velux

Ce sujet comporte 14 messages et a été affiché 218 fois
Jean475
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Pyrenees Atlantiques
Ancienneté : + de 3 mois
Le 06/06/2019 à 12h51
Fuite en toiture causée par deux tuiles endommageant le join
Bonjour,

Appartement sous-toiture.

L'appartement a des fenêtres de toit (Velux) posées à la construction en 1995.
L'étanchéité est par plomb flexible souple 2mm.
Une fuite s'est déclenchée au niveau du joint bas et a causé quelques dégâts dans les parties privatives.

Le joint était moulé sur la tuile du bas et la tuile du dessus, posée d'origine en prenant en sandwich le joint.
Ce joint a été cisaillé, on ne sait pourquoi.

La déclaration d'infiltration a été faite à l'assurance qui indique que les infiltrations viennent de la toiture sont de la responsabilité de la copropriété, et qu'il faut faire intervenir le syndic. Ce que j'ai fait.

La semaine est congé pour beaucoup d'entreprises, personne ne peut intervenir d'ici mardi prochain, vu le Lundi de Pentecôte. Il est attendu de la pluie pour lundi.

Le syndic dit que, très probablement, ce qui concerne les Velux, la responsabilité est privative. J'ai regardé le règlement de copropriété et rien ne le mentionne. Il est écrit:

Chapître: Frais de réparation (répartis entre les copropriétaires)

Les frais de réparation, de toute nature, grosses ou menues, à faire aux gros murs (sauf cependant les menues réparations à faire aux gros murs à l'intérieur des appartements ou locaux), aux toitures, aux têtes de cheminées, aux canalisations d'eau, de gaz, d'électricité, aux tuyaux du tout à l'égoût, à ceux d'écoulement des eaux pluviales, à ceux conduisant les eaux ménagères au tout à l'égoût, (sauf les parties intérieures à l'usage exclusif et particulier de chaque appartement ou locaux en dépendant), aux portes d'entrée, aux descentes des caves et garages et aux couloirs des caves.

... Autre paragraphe n'ayant rien à voir les fenêtres ni toitures... puis...

Les frais de ravalement des façades, auxquels s'ajoutent, mais seulement lorsqu'ils sont la conséquence d'un ravalement général, les frais de peinture et de réparation des extérieurs des fenêtres, des persiennes, des garde-corps des fenêtres, balcons ou terrasses de chaque appartement, bien que ces choses soient parties privatives.

[color=#000000]Les fenêtres de toit (Velux) sont donc exclues, à mon avis, des fenêtres de façade, et font partie de la toiture sans mention particulière d'une partie privative. En plus, c'est le joint qui a été[/color]

[color=#000000]Par ailleurs, il y a 15 jours, dans un autre bâtiment de la résidence, même problème... un ravalement a été fait il y a 18-24 mois avec démoussage des toitures par anti-mousse... on a donc marché sur ces toitures d'une façon assez intensive à cette époque. Et ce sont les tuiles de couverture qui ont créé la perforation... très probablement.[/color]

[color=#000000]Qui doit réparer et payer cette réparation... ? Le particulier ou la copropriété ?[/color]
[color=#000000](pour l'intérieur de l'appartement, c'est l'assurance qui prend en charge)[/color]

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Ne vous prenez pas la tête pour vos travaux de pose de tuiles...

Allez dans la section devis couverture du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de couvreurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les couvreurs, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-80-devis_couverture.php
raym5108

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 500
Dept : Marne
Ancienneté : + de 3 ans
Le 06/06/2019 à 13h31
Bonjour,
c'est le gros problème des dégâts des eaux. Faites une déclaration à votre assurance, ils feront le nécessaire consultez la convention IRSI, vous saurez à qui incombe les travaux, et votre assurance fera le nécessaire si le lien ne fonctionne pas tapez dans google "convention IRSI"
www.draber-neff.fr/medias/fichiers/synthese-convention-irsi.pdf
le propriétaire est assuré, le locataire est assuré, la copro est assuré, mais les assurances se rejettent toujours la responsabilité, la convention IRSI clarifie le problème.
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Jean475
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Pyrenees Atlantiques
Ancienneté : + de 3 mois
Le 06/06/2019 à 22h34
Je lis que c'est l'assureur qui prend tout en charge ? Et non le syndic ?
Pourtant l'assureur me renvoie vers le syndic... ?
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raym5108

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 500
Dept : Marne
Ancienneté : + de 3 ans
Le 07/06/2019 à 11h38
Bonjour,
imprimez la convention et mettez lui sous le nez. Toutes les mêmes les assurances: vous payez, mais quand elles peuvent se débiner, elles n'hésitent pas
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Jean475
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Pyrenees Atlantiques
Ancienneté : + de 3 mois
Le 07/06/2019 à 12h24
OK merci. Je vais le faire.

Le syndic m'indique que c'est effectivement comme çà que cela doit se passer. Par contre, les travaux de réparation en toiture doivent être organisés par le syndic.
Donc, si je comprends:

- recherche de fuite devant être organisée par l'assureur
- constat à faire entre le copropriétaire et le syndic
- une fois la fuite trouvée, l'assureur transmet l'information au syndic pour réparation
- si la cause provient de la toiture elle-même, le syndic et la copro prennent en charge
- si la cause provient du Velux lui-même, la responsabilité est privative (le règlement de copropriété le stipule). Qui paye un nouveau Velux, l'assureur avec franchise éventuelle ou l'assuré ?
- les dégâts intérieurs sont de la responsabilité de l'assurance, là c'est clair...

J'ai bien résumé ?
Réponse à ma question ?

D'avance merci,
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Jean475
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Pyrenees Atlantiques
Ancienneté : + de 3 mois
Le 07/06/2019 à 12h28
Dans mon cas précis, c'est bien le joint Velux qui est sectionné par 2 tuiles (après qu'on ait marché dessus lors du démoussage de toiture, il y a deux ans).
L'origine provient donc de la toiture (d'ailleurs mal posée d'origine, on ne met pas un joint entre 2 tuiles comme çà).
Mais le Velux a donc été endommagé:
qui va décider :
- soit on change le Velux car on a endommagé celui-ci (le joint plomb étant partie entière du Velux)
- soit on fait une réparation locale

Si la fuite se reproduit, ne serait-ce que dans 1, 2 ou 5 ans, qui porte la responsabilité à nouveau ?
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raym5108

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 500
Dept : Marne
Ancienneté : + de 3 ans
Le 07/06/2019 à 13h13
Est-ce vous le propriétaire? ou êtes vous locataire? de toutes façons, c'est à l'occupant de faire le constat, même si vous n'êtes propriétaire, c'est celui qui subi le préjudice qui fait le constat, éventuellement aidé par votre propriétaire. Cela risque de durer, les assurances ne sont pas pressées. quand vous faites un courrier, constat ou autres, photocopie et LRAR à votre assurance.
personnellement j'ai eu un dégât des eaux, en cause la copro, il y en avait pour 600 EUR, l'assurance de la locataire ne voulait pas prendre en charge, mais il a bien fallut qu'elle cède, cela a duré 6 mois.
pour dans 1 an 2 ou 5 ans c'est un autre problème, il faut déjà résoudre celui là.
bon courage
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Jean475
Auteur du sujet

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Dept : Pyrenees Atlantiques
Ancienneté : + de 3 mois
Le 07/06/2019 à 13h16
Propriétaire
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Jean475
Auteur du sujet

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Dept : Pyrenees Atlantiques
Ancienneté : + de 3 mois
Le 07/06/2019 à 13h22
Cher Raymond, je m'étonnais qu'on manifeste tout le temps en France, mais à force d'avoir des lois mal faites et/ou mal appliquées et/ou ambigües, sans juge de paix efficace, on finit par comprendre la révolte. Il y a des millions de problèmes de ce genre qui empêchent de dormir, la population se fatigue à la longue, et çà mine les gens qui s'opposent les uns aux autres en plus, alors qu'on n'a pas besoin de çà.
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raym5108

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Messages : Env. 500
Dept : Marne
Ancienneté : + de 3 ans
Le 07/06/2019 à 13h57
En tant que propriétaire ce devrait être plus simple, si vous avez plusieurs contrats chez cet assureur, menacez le de le quitter, il va réagir rapidement. personnellement pour être tranquille avec tous ces problèmes, j'ai pris une assurance assistance juridique. Dans une autre compagnie
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raym5108

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 500
Dept : Marne
Ancienneté : + de 3 ans
Le 07/06/2019 à 13h58
Justement le tort chez la plupart, c'est qu'à la fin ils laissent tomber, mais faut être tenace et ne rien lâcher
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Jean475
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Pyrenees Atlantiques
Ancienneté : + de 3 mois
Le 09/08/2019 à 13h03
Je suis propriétaire (pour répondre à une question) et le problème continue:

La réparation de la bavette a été faite en y mettant une "rustine" (fait dans les règles de l'art); le couvreur a dit que, selon lui, c'est une réparation "provisoire". En fait, il y a un morceau de bavette qui a été collé dessus avec un joint Sicaflex comme on fait quand on répare une tuile (et certaines tuiles chez nous ont des réparations au Sicaflex). Donc en théorie, cela doit tenir, mais...
... du coup le syndic a demandé des devis de deux autres couvreurs pour faire une réparation "définitive":
- un couvreur a proposé un encadrement en zinc autour du Velux et il a réalisé ceci dans un autre bâtiment où le même problème avait été découvert - finalement suite au démoussage des couvertures il y a un an (mais personne ne pourra le prouver...). Dans cet autre cas, ces travaux faits en mai ont été votés en AG de juin et considérés à la charge des copropriétaires.
- un second couvreur de très bonne réputation considère qu'une réparation en zinc sur un Velux avec bavettes en plomb ne tiendra pas, et il propose le remplacement du Velux...

Donc, la bavette est-elle privative comme l'est le Velux (d'origine de la construction) ? (les deux sont vendus ensemble en général)
(le règlement de copropriété indique la fenêtre est privative sans mentionner les "fenêtres de toit", tout en indiquant que les couvertures sont des parties communes)
Si la toiture a endommagé les bavettes, c'est une partie commune qui a endommagé une partie privative... ? 

Extrait du règlement
Les parties privatives sont celles qui sont affectées à i'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est- à-dire, les locaux compris daiis son lot avec tous leurs accessoires, notamment :
. Les carrelages, dalles, moquettes et en général, tous revêtements

. Les plafonds et les parquets (à l'exception des gros oeuvres qui sont parties conununes)
. Les portes palières, les fenêtres, les volets et éventuellement les porte-fenêtres des balcons ou terrasses particulières

. .....
----
Pour complément d'information, ce site donne aussi les informations suivantes:

https://www.baticopro.com/guides/fenetre-de-toit-en-copropriete.html

[font=Arial, Helvetica, sans-serif]Les fenêtres d’un immeuble sont en général considérées comme des parties privatives, c’est à dire comme « celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire ».
[font=Arial, Helvetica, sans-serif]Toutefois le cadre fixe des fenêtres peut être considéré comme faisant partie de la façade de l'immeuble et donc des parties communes.
[font=Arial, Helvetica, sans-serif]La fenêtre de toit présente la particularité d’être indissociable de l'ensemble de la toiture, élément appartenant au bâti de l’immeuble. Souvent existante dès la construction du bâtiment, elle appartient alors aux parties communes.
[font=Arial, Helvetica, sans-serif]Chaque copropriété étant un cas particulier, il faut chercher la réponse dans le règlement de copropriété. C’est en effet ce dernier qui détermine les éléments appartenant aux parties communes et ceux considérés comme parties privatives.
[font=Arial, Helvetica, sans-serif] 
[font=Arial, Helvetica, sans-serif]S’il n’existe pas de règlement de copropriété ou si celui-ci ne mentionne pas à quelles parties, communes ou privatives, appartiennent les fenêtres de toit, ces dernières sont considérées comme des parties communes car elles appartiennent au gros œuvre du bâtiment. C’est ce dont dispose l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 :
[font=Arial, Helvetica, sans-serif]« Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :  
[font=Arial, Helvetica, sans-serif](…) Le gros œuvre des bâtiments……. »
[font=Arial, Helvetica, sans-serif]---

[font=Arial, Helvetica, sans-serif]Si l'encadrement est une partie commune, alors, je dois laisser faire la réparation, dont je suis le principal payeur et qui ne tiendra pas et qu'il faudra repayer à nouveau dans quelques années ?

[font=Arial, Helvetica, sans-serif]Que faire...
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Jean475
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Pyrenees Atlantiques
Ancienneté : + de 3 mois
Le 14/08/2019 à 14h32
raym5108 a écrit:Bonjour,
c'est le gros problème des dégâts des eaux. Faites une déclaration à votre assurance, ils feront le nécessaire consultez la convention IRSI, vous saurez à qui incombe les travaux, et votre assurance fera le nécessaire si le lien ne fonctionne pas tapez dans google "convention IRSI"
www.draber-neff.fr/medias/fichiers/synthese-convention-irsi.pdf
le propriétaire est assuré, le locataire est assuré, la copro est assuré, mais les assurances se rejettent toujours la responsabilité, la convention IRSI clarifie le problème.

J'ai lu la convention: ne rentre pas dans le cadre de la convention IRSI les "menuiseries extérieures, fermées ou non".
Selon vous, un Velux rentre-t-il dans cette catégorie ?
Merci d'avance,
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Jean475
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Pyrenees Atlantiques
Ancienneté : + de 3 mois
Le 21/08/2019 à 11h56
La réponse de mon assurance: le contrat d'assurance classique ne prend pas en charge la réparation de l'origine de la fuite.

Selon moi, la fuite est causée par un Velux dont la bavette basse (introuvable pour l'instant car ça a 25 ans...), mais en amont, cette perforation provient des tuiles communes qui l'ont perforé, en amont celui qui a marché sur les tuiles (lors du démoussage de toiture de copropriété il y a 18 mois), en amont l'entreprise qui a employé cette personne, etc...

Conclusion ?
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