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Le prêt à différé d'amortissement : kézako ?!

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Photographe Env. 90 message Seine Maritime
Bonjour à tous,

Je propose ce sujet à titre d'information, car j'ai l'impression qu'il est plutôt méconnu alors qu'il ne présente à mon sens que des avantages (du moins lorsqu'on est propriétaire avant la construction).

Il s'agit donc du prêt à différé d'amortissement, que notre banquier nous a proposé directement à la présentation de notre projet.

Comment ça marche : vous faites construire, vous allez donc devoir débloquer des fonds au fur et a mesure de la construction. Le prêt à différé d'amortissement vous permet de ne payer que les intérêts dits "intercalaires" (sans le capital) sur les sommes débloquées, pendant la période de construction. La durée maximale de différé d'amortissement est fixée à 3 ans dans notre contrat. Cela laisse le temps de confortablement terminer les travaux.

A la fin de la construction, vous quittez votre bien actuel, et habitez dans votre nouvelle maison. Vous commencez désormais à rembourser le capital en plus des intérêts (remboursement classique de votre crédit).

La période de différé d'amortissement vient en supplément de la durée de votre crédit. Par exemple, vous empruntez sur 20 ans, vous paierez des intérêts sur une période allant jusqu'à 23 ans.

Cette formule présente de multiples avantages en tant que propriétaire de votre bien actuel :
- vous pouvez cumuler 2 crédits, les intérêts de la construction représentant une somme modeste par rapport au capital. Si vous êtes déjà au taquet de votre endettement avec le premier crédit, vous pouvez peut être moduler votre crédit actuel afin de faire passer ce surplus d'intérêts.
- vous n'avez pas besoin de vendre votre bien avant le début de la construction, et donc devoir partir en location, payer un loyer qui reste de l'argent perdu, 1 seul déménagement, pas de risque de devoir rester en location plus que prévu si la construction traine, etc...
- vous continuez à amortir votre bien actuel le temps de la construction ! ce qui est redoutable si vous estimez que votre bien ne perdra pas de valeur le temps de la construction.

Il faut cependant bien faire ses calculs : vous allez payer 2x des intérêts pendant la construction (nouveau et ancien crédit), il ne faudrait pas que cette somme deviennent trop grosse par rapport au loyer potentiel que vous auriez à payer. Quand bien même, il faut également prendre en compte l'amortissement pendant la période de construction qui est de l'argent que vous récupérerez en plus à la vente.

Un petit exemple chiffré : vous êtes propriétaire de votre logement estimé à 200000e. Il vous reste 150000e à rembourser et 15 ans sur votre crédit à 2%. Vous empruntez 250000e pour votre construction à 1.5% sur 20 ans . Votre construction va durer 1 an et demi (entre achat du terrain et vente de votre bien).

Vous vendez tout de suite pour louer:
- vous récupérez 50000e à la vente
- vous économisez 4300e d'intérêts (150000e à 2% par an sur un an et demi)
- vous devez payer un nouveau loyer pendant 1 an et demi

Vous différez l'amortissement de votre construction et vendez dans 1 an et demi (à 200000e)
- Vous payez 4300e d'intérêts supplémentaires sur votre ancien crédit
- Vous avez amorti 13000e supplémentaires sur votre ancien crédit, vous récupérez donc 63000e à la revente, soit 58700e si on retire les intérêts payés
- Vous payez les intérêts intercalaires sur votre construction (qui sont progressifs car les fonds sont débloqués au fil de l'eau, mais qui seront de toute façon inférieurs à 5400e (= 250000 à 1.5% sur un an et demi))
- Vous vous retrouvez donc avec au minimum 53300e (en réalité bien plus), ce qui est déjà plus que si vous vendez de suite, alors que vous n'avez payé aucun loyer !
- Vous ne déménagez qu'une fois
- Vous amortissez encore si la construction prend du retard
- Vous ne payez pas de loyer !!

Si vos taux d'intérêts sont encore plus bas, vous comprenez donc qu'il n'y a selon moi aucune logique à partir sur un prêt relais ou encore revendre tout de suite et partir sur une location.

Si vous estimez que votre bien va en plus prendre de la valeur pendant la période de construction, c'est d'autant plus le bonheur.

Je précise que je n'ai aucune idée des critères d'allocation de ce genre de prêt, et que les banques choisissent peut être des profils d'emprunteurs plus "sécurisés".
En tous cas, si vous êtes financièrement en mesure d'assumer ces intérêts intercalaires en plus de votre crédit actuel, je ne vois pas pourquoi votre banque ne pourrait pas vous l'accorder.

D'autre part si vous estimez que votre bien va perdre de la valeur sur la période de la construction, il faut forcément reconsidérer le calcul avec cette moins value.

Concernant l'assurance, la période de différé d'amortissement est "incluse" dans l'assurance du crédit global. J'avoue que ces histoires d'assurance à mensualité fixe mériteraient un post dédié, mais l'idée c'est qu'on ne paye pas plus longtemps l'assurance, en revanche on commence à la payer dès le début de la construction. Il y a donc un décalage entre la mensualité d'assurance et l'amortissement du crédit.

Voilà, j'en ai terminé, si vous avez des commentaires ou des questions n'hésitez pas, j'espère que ces informations pourrons vous servir à éviter des galères de location !
Peut-être que cela mériterait un post-it car j'imagine que cela peut intéresser beaucoup de monde.

Au plaisir
Picto recompense Photographe
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Membre ultra utile Env. 10000 message Rhone
Bonjour,

Je ne pense pas être particulièrement informé sur le monde bancaire, mais ça semble être quelque chose de relativement commun et surtout quasi systématiquement proposé par les banquiers lorsqu'il y a des difficultés à rembourser le prêt tout de suite en raison d'autres éléments (prêt relai, loyer, ...).
Ca existe même sur d'autres types de prêts (j'en avait un pour payer mes études, j'avais un différé sur le restant de mes années d'études et je commençais à rembourser après mon diplôme, lorsqu'en théorie j'avais un travail et un salaire).

Ca a un gros inconvénient quand même : ça coûte très cher. Durant toute la durée du différé, on paye les intérêts sur les sommes débloquées, argent qui ne sert à rien d'autre qu'à rémunérer la banque (on ne retrouvera pas ces sommes lorsqu'on remboursera le prêt). Des fois il n'y a pas trop le choix mais il faut le savoir.

Et lorsqu'on compare des méthodes de financement, TOUJOURS comparer avec le coût total. Des fois suivant ce qu'on fait, ça peut énormément augmenter (par exemple un prêt lissé coûte très très cher par rapport à ses équivalents non lissés).
Totalement inutile, donc complètement indispensable !
Mon récit d'autoconstruction : Un p'tit coin de verdure au milieu de nulle part
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 10000
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Env. 40 message Seine Maritime
Merci pour ce post !!!
Mais comme dit plus haut, les frais que nous payons pendant le temps de la constructions les frais communément appelés frais intercalaires vont dans la poche de la banque. Alors même si cela ne représente pas mensuellement le montant d'un loyer cela reste de l'argent de perdu.
La banque m'a proposé cette possibilité effectivement. Mais mensuellement entre l'amortissement du prêt global ( dit achat revente )et les frais intercalaires je me retrouvais avec des mensualités assez conséquentes....
Messages : Env. 40
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Photographe Env. 90 message Seine Maritime
Je suis d'accord que ces intérêts intercalaires sont de l'argent perdu pour vous et dans la poche de la banque.
Mais un loyer c'est aussi de l'argent perdu pour vous, pas dans la poche de la banque certes, mais perdu pour vous.

Que ce soit clair : l'idée n'est pas de cumuler avec un prêt relai, mais remplacer le prêt relai pour éviter de devoir vendre avant le début de la construction. Et ainsi continuer à amortir le prêt du premier bien durant la construction. C'est exactement ce qui fait que le bilan financier est positif à la fin de la construction (à condition que le premier bien ne perde pas de valeur), même en ayant payé des intérêts intercalaires.
Picto recompense Photographe
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Membre ultra utile Env. 10000 message Rhone
Le problème c'est que toutes les banques n'accepteront pas de parier sur la vente du bien, sans faire de prêt relai, juste avec un différé d'amortissement.
Le risque, c'est que le bien à vendre ne se vende pas, ou se vende moins cher que prévu. Donc la banque (dans la plupart des cas) poussera au prêt relai, avec un prêt relai calculé sur 70% de la valeur estimée du bien à vendre. Si on est dans le cas de vendre pour racheter, je ne suis pas certain qu'on puisse se passer du prêt relai si on vends après avoir acheté. Même si le différé de remboursement est tentant !
Ou alors on cumule le prêt relai et le différé de remboursement.
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Picto recompense Membre ultra utile
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En cache depuis le vendredi 09 avril 2021 à 21h03
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