Le prêt à différé d'amortissement : kézako ?!

Bonjour à tous,

Je propose ce sujet à titre d'information, car j'ai l'impression qu'il est plutôt méconnu alors qu'il ne présente à mon sens que des avantages (du moins lorsqu'on est propriétaire avant la construction).

Il s'agit donc du prêt à différé d'amortissement, que notre banquier nous a proposé directement à la présentation de notre projet.

Comment ça marche : vous faites construire, vous allez donc devoir débloquer des fonds au fur et a mesure de la construction. Le prêt à différé d'amortissement vous permet de ne payer que les intérêts dits "intercalaires" (sans le capital) sur les sommes débloquées, pendant la période de construction. La durée maximale de différé d'amortissement est fixée à 3 ans dans notre contrat. Cela laisse le temps de confortablement terminer les travaux.

A la fin de la construction, vous quittez votre bien actuel, et habitez dans votre nouvelle maison. Vous commencez désormais à rembourser le capital en plus des intérêts (remboursement classique de votre crédit).

La période de différé d'amortissement vient en supplément de la durée de votre crédit. Par exemple, vous empruntez sur 20 ans, vous paierez des intérêts sur une période allant jusqu'à 23 ans.

Cette formule présente de multiples avantages en tant que propriétaire de votre bien actuel :
- vous pouvez cumuler 2 crédits, les intérêts de la construction représentant une somme modeste par rapport au capital. Si vous êtes déjà au taquet de votre endettement avec le premier crédit, vous pouvez peut être moduler votre crédit actuel afin de faire passer ce surplus d'intérêts.
- vous n'avez pas besoin de vendre votre bien avant le début de la construction, et donc devoir partir en location, payer un loyer qui reste de l'argent perdu, 1 seul déménagement, pas de risque de devoir rester en location plus que prévu si la construction traine, etc...
- vous continuez à amortir votre bien actuel le temps de la construction ! ce qui est redoutable si vous estimez que votre bien ne perdra pas de valeur le temps de la construction.

Il faut cependant bien faire ses calculs : vous allez payer 2x des intérêts pendant la construction (nouveau et ancien crédit), il ne faudrait pas que cette somme deviennent trop grosse par rapport au loyer potentiel que vous auriez à payer. Quand bien même, il faut également prendre en compte l'amortissement pendant la période de construction qui est de l'argent que vous récupérerez en plus à la vente.

Un petit exemple chiffré : vous êtes propriétaire de votre logement estimé à 200000e. Il vous reste 150000e à rembourser et 15 ans sur votre crédit à 2%. Vous empruntez 250000e pour votre construction à 1.5% sur 20 ans . Votre construction va durer 1 an et demi (entre achat du terrain et vente de votre bien).

Vous vendez tout de suite pour louer:
- vous récupérez 50000e à la vente
- vous économisez 4300e d'intérêts (150000e à 2% par an sur un an et demi)
- vous devez payer un nouveau loyer pendant 1 an et demi

Vous différez l'amortissement de votre construction et vendez dans 1 an et demi (à 200000e)
- Vous payez 4300e d'intérêts supplémentaires sur votre ancien crédit
- Vous avez amorti 13000e supplémentaires sur votre ancien crédit, vous récupérez donc 63000e à la revente, soit 58700e si on retire les intérêts payés
- Vous payez les intérêts intercalaires sur votre construction (qui sont progressifs car les fonds sont débloqués au fil de l'eau, mais qui seront de toute façon inférieurs à 5400e (= 250000 à 1.5% sur un an et demi))
- Vous vous retrouvez donc avec au minimum 53300e (en réalité bien plus), ce qui est déjà plus que si vous vendez de suite, alors que vous n'avez payé aucun loyer !
- Vous ne déménagez qu'une fois
- Vous amortissez encore si la construction prend du retard
- Vous ne payez pas de loyer !!

Si vos taux d'intérêts sont encore plus bas, vous comprenez donc qu'il n'y a selon moi aucune logique à partir sur un prêt relais ou encore revendre tout de suite et partir sur une location.

Si vous estimez que votre bien va en plus prendre de la valeur pendant la période de construction, c'est d'autant plus le bonheur.

Je précise que je n'ai aucune idée des critères d'allocation de ce genre de prêt, et que les banques choisissent peut être des profils d'emprunteurs plus "sécurisés".
En tous cas, si vous êtes financièrement en mesure d'assumer ces intérêts intercalaires en plus de votre crédit actuel, je ne vois pas pourquoi votre banque ne pourrait pas vous l'accorder.

D'autre part si vous estimez que votre bien va perdre de la valeur sur la période de la construction, il faut forcément reconsidérer le calcul avec cette moins value.

Concernant l'assurance, la période de différé d'amortissement est "incluse" dans l'assurance du crédit global. J'avoue que ces histoires d'assurance à mensualité fixe mériteraient un post dédié, mais l'idée c'est qu'on ne paye pas plus longtemps l'assurance, en revanche on commence à la payer dès le début de la construction. Il y a donc un décalage entre la mensualité d'assurance et l'amortissement du crédit.

Voilà, j'en ai terminé, si vous avez des commentaires ou des questions n'hésitez pas, j'espère que ces informations pourrons vous servir à éviter des galères de location !
Peut-être que cela mériterait un post-it car j'imagine que cela peut intéresser beaucoup de monde.

Au plaisir