Choix des techniques et matériaux d'isolation maison à rénover

Bonsoir,

Désolé long post j'espère que vous tiendrez jusqu'au bout   

mon conjoint et moi sommes en train d'acquérir une maison de 1965 à 2 étages, mitoyenne des deux côtés, c'est un investissement locatif.

Nous cherchons à réduire sa consommation énergétique, pas forcément le top du top mais un minimum quoi...
Je lis beaucoup de choses et nous n'arrivons pas à y voir clair et à choisir, j'aurai donc besoin d'avis, merci

Je précise que mon conjoint sait faire pose fenêtres, isolation (sauf par l'extérieur) et qu'on doit faire refaire l'électricité (par un pro car il semble que que ce soit une obligation non ?).

Je vous fais une description :
la maison fait 95 m², elle est classée C (je ne sais pas comment elle a fait, vous me direz, il y a une clim au séjour peut-être pour ça, un comble quand on sait qu'elle est là pour refroidir la pièce...), la chaudière est à gaz (condensation), les radiateurs ont été changés, certains sont en acier et d'autres en fonte, les combles ont été isolés avec de la laine soufflée 30 cm.

Rez-de-chaussée :
porte en métal / verre et petite fenêtre simple vitrage fixe,
- hall (je crois qu'il est chauffé),
- garage avec portail simple
- buanderie (ou cuisine d'été) avec fenêtre simple vitrage et porte simple. 
D'après le DPE les murs de façade du rez-de-chaussée sont en béton banchés et font 25 cm, et les mitoyens 15 (brique creuse, si j'ai bien compris il y a un peu de laine entre le mur et celui du voisin), aucune autre isolation, escalier montant à l'étage sans porte si en bas ni en haut.

Les murs de façade des 1er et 2ème étage sont de 33 cm en briques creuses ("isolation inconnu", du coup on se demande si au final y'a quelque chose dedans, on verra à la prochaine visite, ça nous arrangerait bien mais j'en doute)

1er étage :
- salon / salle à manger traversant, avec 2 balcons, 2 portes-fenêtres avec double vitrage 12 mm gaz argon / kripton posé dans les fenêtres en bois existantes (en remplacement du vitrage simple donc)
- cuisine avec fenêtre double vitrage 12 mm posé de la même façon
- toilette petite fenêtre simple vitrage (petite pièce non chauffée)
- buanderie petite fenêtre simple vitrage (petite pièce non chauffée)

2ème étage :
- 3 chambres, 2 simples vitrage et 1 double vitrage 12mm de gaz posé comme dans ls autres pièces du 1er étage
- salle de bain fenêtre pvc double vitrage 18 mm de gaz.

Alors les questionnements...

- Changer les fenêtres simple vitrage des étages 1 et 2 ok, mais pour ce qui est des fenêtres double vitrage 12 mm sur la fenêtre existante ça vaut le coup ? Mon conjoint trouve que c'est préférable, moi je trouve que c'est dommage pour "si peu" (non ?). Et celles du rez-de-chaussée c'est utile de les changer ainsi que les portes et portails ?

- isoler par l'extérieur ? à ce que j'ai lu balcons = ponts thermiques, aucune autre façade de la rue n'a été isolée donc peut-être refus de la mairie, le coût... (par contre on a des revenus "très modestes" donc les aides sont au max)
Si je comprend bien en isolant par l'extérieur non seulement on n'a pas besoin d'isoler l'intérieur des pièces chauffées mais aussi plus besoin d'isoler le plafond et les murs du garage c'est bien exact ? Du coup on paye plus cher mais on n'a rien d'autre à faire ? (à part les fenêtres et les portes)
Je précise que le crépi de la façade est en assez bon état. 

- isoler par l'intérieur :
on devrait isoler toutes les façades des 1er et 2nd étages + le plafond du garage + le plafond de la buanderie + le mur de garage qui donne sur le hall + le mur de la buanderie qui donne sur le hall c'est bien ça ? Du coup ça veut dire qu'on sépare les pièces chauffées des pièces non chauffées et si le garage et la buanderie ont des portes / fenêtres / portails pas top c'est pas très grave ?

- la salle de bain est assez petite et a une fenêtre double vitrage pvc (18 mm de gaz) en place cette pièce n'a pas vraiment besoin d'être rafraichie on a pensé la laisser et donc ne pas l'isoler par l'intérieur (en plus il y a une cabine de douche récente contre ce mur), elle donne d'un côté sur l'escalier / couloir et de l'autre sur une chambre, je me doute que c'est pas l'idéal mais est-ce très grave (histoire de condensation ?)

Si on isole par l'intérieur on pense mettre des panneaux de laine de 100 mm et des plaques de BA13, bon choix ? inutile de mettre si épais ? (pas assez épais ?). J'ai lu que le polystyrène ça faisait plein de ponts thermiques quand on le creuse pour passer l'elec du coup et là on a aussi les tuyaux de cuivre des radiateurs à passer, du coup je l'ai écarté, j'ai raison ?
On devra avancer tous les radiateurs qui sont sous les fenêtres, et perso ce qui me gêne le plus c'est qu'on ne pourra plus ouvrir les fenêtres à 180° : mon conjoint me dit que même si on change les fenêtres les nouvelles viendront se mettre à l'intérieur du châssis existant et donc l'ouverture sera réduite à 90° (ou un peu plus si on coupe l'isolation à 45° au niveau de l'encadrement comme lu sur ce forum), que pour conserver l'ouverture à 180° il faut aller dans le "sur mesure" et ça va être très cher.

Pour le plafond du garage et de la buanderie j'ai lu que le PU était le mieux mais il me semble très cher (non ?)

Donc voilà on ne sait pas trop pour quelles solutions opter, surtout que ce n'est pas nous qui allons y vivre...

Merci pour vos conseils,
Bonne soirée
Sophie