Consei Résolu

Bonjour à tous,

Il y a quelques mois, j'ai vendu ma maison. Voici les détails de cette vente :

Chronologie de la vente :
- Novembre 2023 : Signature d'un mandat exclusif avec une première agence immobilière.
Durant ce mandat : Plusieurs visites ont été organisées, dont deux ont donné lieu à des offres acceptées et signées chez le notaire. Cependant, ces deux ventes ont échoué en raison de la rétractation des acquéreurs.
- Janvier 2024 : Résiliation du mandat exclusif après le délai de deux mois.
- Février 2024 : Signature d'un mandat simple avec une deuxième agence immobilière. Cette dernière a organisé plusieurs visites, présenté une offre sérieuse que j'ai acceptée, et la vente a été conclue chez le notaire en avril, pour une finalisation en juillet.

Tout s'est déroulé sans incident, et la maison est désormais vendue.

Problème actuel :
Ce matin, soit cinq mois après la vente, j'ai reçu un courrier de la première agence m'informant qu'elle avait fait visiter le bien aux acheteurs durant la période de son mandat exclusif. Elle me demande le règlement de 38 000 € de commission au titre de cette visite.

Éléments à prendre en compte :
- Je n'ai jamais reçu d'offre, ni d'informations concernant les acquéreurs de la part de la première agence.
- La deuxième agence affirme avoir fait signer un bon de visite aux acheteurs avant la vente.

Clauses du mandat exclusif :
D'après le mandat exclusif signé avec la première agence, voici les clauses pertinentes :

- Mandat simple : Pendant les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation du mandat, le vendeur ne peut négocier avec un acquéreur à qui le bien aurait été présenté par l’agence ou un mandataire substitué. À défaut, une indemnité forfaitaire équivalente à la rémunération prévue est due.
- Mandat exclusif : Pendant la durée de l'exclusivité et jusqu'à 12 mois après sa fin, le vendeur ne peut négocier avec un acquéreur ayant visité le bien par l'intermédiaire de l'agence ou d'un mandataire substitué. En cas de non-respect, la même indemnité est due.

Et aussi :
LE MANDANT S’INTERDIT, PENDANT LA DUREE DU MANDAT ET PENDANT LES 12 MOIS SUIVANT SON
EXPIRATION, DE TRAITER DIRECTEMENT OU PAR L’INTERMEDIAIRE D’UNE AUTRE AGENCE, AVEC UN ACQUEREUR AYANT ETE PRESENTE PAR LE MANDATAIRE OU UN MANDATAIRE SUBSTITUE. EN CAS DE VENTE REALISEE PAR LUI-MEME OU PAR UNE AUTRE AGENCE, LE MANDANT S’ENGAGE A EN INFORMER IMMEDIATEMENT LE MANDATAIRE EN LUI NOTIFIANT PAR LETTRE RECOMMANDEE AVEC ACCUSE DE RECEPTION OU PAR MAIL LES NOMS ET ADRESSES DE L’ACQUEREUR ET DU NOTAIRE REDACTEUR DE L’ACTE AUTHENTIQUE. EN CAS DE NON-RESPECT DE L’UNE DES OBLIGATIONS ENONCEES AUX PRESENTES PAR LE MANDANT, IL DEVRA PAYER AU MANDATAIRE UNE INDEMNITE COMPENSATRICE FORFAITAIRE EGALE AU MONTANT DE LA REMUNERATION PREVUE DANS LE CADRE DU PRESENT MANDAT. ENGAGEMENTS SPECIFIQUES CONCERNANT L'EXCLUSIVITE CONSENTIE.

Pendant toute la durée du présent mandat en exclusivité, le MANDANT s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire la vente des biens objet du mandat. Après expiration du mandat, et pour le cas où les biens seraient toujours disponibles à la vente, le MANDANT retrouvera la faculté de procéder lui-même à la recherche d’un acquéreur. En cas de non-respect de l’une des obligations énoncées dans le présent article par le MANDANT, il devra payer au MANDATAIRE une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue dans le cadre du présent mandat. Dans le cadre de l’exclusivité, le MANDATAIRE s’engage à mettre en œuvre tous les moyens nécessaires pour promouvoir le bien afin de le vendre rapidement, de diffuser l’annonce et les photos du bien sur son site Internet ainsi que sur les portails Internet adéquats, et de procéder à des actions commerciales de proximité.


Problématique juridique :
Je comprends que si les acheteurs avaient visité le bien via la première agence, la seconde n'aurait théoriquement pas pu finaliser la vente. 

Cependant :
- Je n'ai jamais eu connaissance des coordonnées ou du nom des visiteurs apportés par la première agence.
- Comment aurais-je pu m'assurer qu'il ne s'agissait pas des mêmes acquéreurs sans cette information ?

Je suis dans une grande incertitude quant à mes droits et obligations dans cette situation.

Questions :

- Quels sont mes recours possibles face à cette réclamation ?
- La deuxième agence, en ayant fait signer un bon de visite aux acheteurs, ne devrait-elle pas être en mesure de prouver qu'elle est l'intermédiaire légitime de cette transaction ?
- La première agence peut-elle exiger le paiement alors qu'elle ne m'a jamais transmis d'offre ni les coordonnées des visiteurs concernés ?

Et pour information, j'ai pris contact avec les acquéreurs, qui m'affirment n'avoir jamais signé de bon de visite avec la première agence (mais je vois sur internet que des mails peuvent remplacer un bon de visite) et ils m'affirment également qu'ils n'ont jamais fait d'offre à la première agence car il n'avait pas le budget nécessaire avec les 38.000€ de commission (la deuxième agence avait que 5.000€ de com).

Merci d'avance pour vos éclaircissements.

Cordialement