Renovation et projets de travaux. Avis bienvenus.

Bonjour,

J’ai pour projet d’acheter et de rénover la maison mitoyenne à la mienne afin d’agrandir mon habitation tout en aménageant une partie à des fins locatives.

Description de la maison:
Il s’agit d’une maison construite en 1953, d’une superficie de 40m2 (10,80 m par 3,70 m) par niveau sur trois niveaux. Elle repose sur un terrain en pente, avec une rue située en contrebas au sud et un chemin privé à l'est.
• Sous-sol : total et semi-enterré, avec une hauteur sous plafond de 2 m. À l’arrière, un vasistas donne sur le jardin, tandis qu’à l’avant, une chambre avec fenêtre et lavabo se trouve au niveau du sous-sol.
• Rez-de-chaussée : trois pièces alignées, avec la cuisine au centre. L’entrée principale se fait par la cuisine.
• Extérieur : une véranda simple vitrage longe la maison et sert d’entrée. Cet espace comprend un escalier en ciment occupant tout l’espace reliant le sous-sol au rez-de-chaussée avec des paliers.
• Appentis : situé à mi-niveau au nord de la véranda, il contient une salle d’eau et des toilettes glauques accessibles uniquement depuis la véranda. Une porte permet également d’accéder au jardin.
• Grenier : accessible uniquement par une porte extérieure à l’arrière de la maison. Il est aménageable, mais offre une surface très réduite en loi Carrez (16,2 m²).
L’ensemble de ma maison actuelle et de cette future acquisition forme un « H », où la nouvelle maison correspond à la barre droite de cette configuration.

Travaux envisagés:
Pour adapter cette maison à mon projet, je prévois plusieurs transformations.
Il est probable que je ne fasse qu’une partie, voir juste le minimum dans un premier temps :
1. Rénovation complète :
- Isolation intérieure, menuiseries, elec, plomberie, placo, chauffage radiateur eau, vmc… la totale.
2. Rehausse de l’appentis :
- Surélever la toiture de 80 cm sur 8m2 pour intégrer une salle de bain accessible depuis l’intérieur.
- Transformer une fenêtre en porte pour conserver un accès au jardin.
3. Aménagement du grenier :
-Créer deux chambres avec des fenêtres de toit (Velux). Mettre une petite salle d’eau au milieu.
-Installer un escalier, possiblement en surélevant la véranda, bien que cela implique une refonte complète de l’escalier existant et des contraintes liées à la limite de propriété.
4. Modification du sous-sol :
-Abaisser le sol du sous-sol pour augmenter la hauteur sous plafond et rendre l’espace habitable. Seulement les 21m2 au sud.
Agrandir la fenêtre existante. Mettre un WC et aménager le coin lavabo en salle de bain.
5. Connexion avec ma maison actuelle :
-Créer des passages entre les deux maisons au niveau de la cave, de la cuisine et du grenier afin de conserver une cohérence architecturale et fonctionnelle pour une éventuelle revente.
La cuisine et le salon pourrait être une grande chambre parentale pour ma maison. La cuisine est collée à ma salle à manger.

Interrogations:
- Si je mets l’escalier dans la surélévation, je vais devoir le faire sur mesure. En plus, il va bloquer la luminosité de la cuisine,
mais si je le met à l’intérieur, il va occuper une part importante de la cuisine, qui sert déjà de passage vers les autres pièces.
- La chambre au sous-sol pourrait faire un petit studio indépendant de 21m2, et donc avoir deux locataires. Je ne sais pas si c’est raisonnable.
- Ma chaudière gaz est très puissante, elle peut largement chauffer aussi cette maison, elle avait été dimensionnée pour ma maison avant l’isolation.
Je ne sais pas si c’est bien de trop mélanger les réseaux des deux propriétés. Je pensais passer à une pompe à chaleur air-eau.
- Je ne sais pas si je dois conserver un accès au jardin sous la nouvelle salle de bain. Ce serait pratique d’accéder à la cave par là.
- J’ai assez d’argent pour une partie des travaux, mais à terme j’aurai besoin d’avoir un loyer pour rembourser le crédit.
Mais je me vois mal faire des gros travaux avec un locataire dedans.
- Je vais faire moi-même une grande partie des travaux, mais comme je fais ça les soirs et week-ends, tout prend beaucoup de temps.
Je ne m’inquiète pas pour la réno et la rehausse, mais la surélévation et sa reprise de charpente, et le travail en sous-œuvre, ça ne me parait pas raisonnable.