Achat RP d’un petit appartement ancien : quels travaux prioriser ? (Électricité+humidité)

Bonjour à toutes et à tous !

Je prépare l’achat de ma résidence principale et j’aimerais recueillir des conseils avant de me lancer dans d’éventuels travaux. Je commence tout juste à me renseigner sur la rénovation, donc j’ai encore beaucoup de questions et du mal à distinguer ce qui est prioritaire de ce qui relève simplement de l’amélioration esthétique.

Le logement (cf lien album photos en fin de message)

Il s’agit d’un appartement T2 de 46 m², situé au premier étage d’un immeuble ancien construit avant 1948, dans l’Hérault. Un garage se trouve au rez-de-chaussée, sous l’appartement.

Le logement est actuellement vacant.

D’après le DPE établi en janvier 2026 :

- Classe énergie D (188 kWhEP/m²/an).
- Classe climat B (7 kg CO₂/m²/an).
- Coût annuel d’énergie estimé entre 860 et 1 190 €, selon les prix de référence de 2021 à 2023.
- Chauffage individuel par convecteurs électriques.
- Ballon d’eau chaude électrique de 150 litres.
- Fenêtres et portes-fenêtres en PVC à double vitrage.
- Ventilation par entrées d’air hautes et basses, sans VMC mentionnée dans le DPE.
- Plusieurs parois, notamment des murs extérieurs en pierre, sont décrites comme non isolées.

1. Humidité dans le garage et l’appartement

C’est ma première inquiétude. Lors de mes visites, j’ai constaté que l’appartement sent le renfermé et l’humidité dès qu’il pleut ou qu’il a plu. Des traces de moisissures sont également présentes juste au-dessus de la fenêtre de la salle de bains. Je n’ai pas remarqué de traces similaires dans les autres pièces disposant d’une fenêtre.

Le garage étant situé juste en dessous, je me demande s’il pourrait y avoir un problème d’humidité dans cette partie du bâtiment, mais je n’ai évidemment pas assez de connaissances pour en déterminer l’origine. 

- Quelles vérifications faudrait-il faire avant l’achat ? 
- Faut-il faire intervenir un professionnel pour rechercher une éventuelle infiltration, un problème de façade ou de menuiserie, une condensation liée à la ventilation, ou une autre cause ?
- Est ce qu'un vide sanitaire serait utile, pertinent et possible ?

J’aimerais surtout savoir comment éviter de commencer des travaux de finition ou d’isolation qui masqueraient le problème sans le résoudre.

2. Électricité, tableau électrique et câblage

On m’a indiqué que le logement avait été loué auparavant et que l’installation électrique devait donc être aux normes. Je préfère néanmoins faire vérifier son état plutôt que de partir de cette supposition.

J’aimerais avoir une installation sûre, lisible et pratique, avec un tableau électrique bien organisé et clairement identifié. Je souhaiterais aussi éviter autant que possible les câbles apparents dans l’appartement et le garage.

Je parle notamment des fils passant en apparent dans des goulottes ou moulures, plutôt que de passages intégrés aux murs ou dissimulés dans des aménagements.

- Quelles solutions sont envisageables dans un logement ancien ? 
- Est-il possible d’améliorer le tableau et de reprendre le cheminement des câbles sans refaire absolument toute l’installation ?

J’envisage éventuellement un faux plafond (hauteur sous plafond actuelle = 2,7m) et, selon les besoins, des travaux d’isolation intérieure ou de doublage des murs. 

- Dans quel ordre faut-il réfléchir à ces différents postes pour éviter de devoir rouvrir les murs ou le plafond quelques mois plus tard ?

3. Quelles autres améliorations prévoir, et dans quel ordre ?

Le logement a également besoin d’un rafraîchissement esthétique. Je n’aime pas la peinture à la texture irrégulière et je souhaiterais retirer un meuble intégré dans le salon. Je me demande aussi si le carrelage existant mérite d’être conservé.

Mon objectif serait de repartir, autant que possible, d’une base saine et assez neutre, puis de rénover et d’aménager progressivement à mon rythme.

Est-il judicieux de conserver le carrelage s’il est en bon état ? Peut-on lisser les murs sans tout déposer ? Si une isolation intérieure est nécessaire, est-il préférable de reprendre les cloisons ou les doublages en même temps ? Et un faux plafond est-il compatible avec une isolation bien pensée ?

Je cherche surtout à comprendre dans quel ordre procéder (sécurité et éventuels problèmes d’humidité, électricité, isolation et ventilation, puis murs, plafonds et sols).

4. Le contexte financier

Je travaille 35 heures par semaine, au SMIC, et mes charges fixes estimées à environ 700 €. Mon budget travaux sera donc limité. Je préfère avancer progressivement, en commençant par ce qui est indispensable, plutôt que de vouloir tout refaire immédiatement. Je sais qu'il y a des aides via France Rénov'.

Je ne compte pas nécessairement conserver ce logement à très long terme : j’aimerais en profiter à moyen terme (moins de 10 ans), puis envisager une revente ou une mise en location selon ma situation future.

Mes questions principales :

- Quels problèmes faut-il impérativement faire vérifier avant de finaliser l’achat ?
- Quels travaux sont prioritaires pour la sécurité et la santé du logement ? Comment organiser les différents travaux sans devoir refaire plusieurs fois les mêmes choses ?
- Quels travaux sont accessibles à une débutante motivée (mais avec peu de trésorerie x)), et lesquels vaut-il mieux confier à un professionnel ?
- Quelles améliorations peu coûteuses peuvent réellement faire une différence, sans engager immédiatement une rénovation complète ?

Je suis preneuse de retours d’expérience concrets, notamment de personnes ayant rénové un petit appartement ancien avec un budget serré.

Merci d’avance pour vos conseils !


Pour voir les photos, voici le lien de l'album Google photos :

Album T2 46m2