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Construire une maison passive, acheter ancien ou attendre?

Ce sujet comporte 11 messages et a été affiché 3.044 fois
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Non connecté actuellement atom13
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De : Marseille (13)
Ancienneté : + de 1 an
Message Le 24/08/2013 à 11h01 | Construire une maison passive, acheter ancien ou attendre? | Citer
Bonjour,
Actuellement sur Marseille 5eme nous bénéficions moi, ma femme et ma fille de 2mois, de l'usufruit d'un appartement de 75m2 pendant 10 ans (merci beau papa).
Ma femme étant médecin elle termine sa formation d'ici 2-3 ans (selon ses choix). Dès qu'elle finit un cabinet libéral l'attend à Gap (sa ville natale) à bras ouvert. Pour ma part je suis technicien dans une boite de maintien à domicile et suis mobile.


Nous avons donc le projet de déménager à Gap ou aux alentours (~5-10km maxi) dès qu’elle termine. (elle peut au pire retarder un peu en faisant des remplacements sur Marseille mais ce choix est moins souhaitable)
Nous souhaitons devenir propriétaire d'une maison + jardin. Depuis quelques mois je regarde les annonces et de plus en plus j'envisage de faire construire au vue du prix hallucinant des maisons en vente pour la qualité du bien.
Je me pose énormément de question et j'ai 3 ans pour y répondre.


Actuellement, au vue du temps qu'il me reste, devrais-je privilégier l'achat de l'ancien ? Construire ? Attendre une évolution de marché intéressante?


Nous aspirons à une maison assez classique: salon cuisine us bureau garage terrasse ....Si tout se passe comme prévu nous devrions apporter un petit frère/sœur à notre enfant. Donc un minimum de 3 chambres (voire 4). Je cible des maisons d'environ 130-140m2 avec un terrain d'environ 800-900 m2 minimum.
Je précise que je porte un réel intérêt pour l'économie d'énergie et l'écologie. Dans l'idéal notre bien devra être inscrit dans cette optique et montrer des consommations aussi proche de 0 que possible.
Pour le budget disons qu'il est malléable. Nous avons un apport conséquent(120000€) et nous pouvons accéder à un crédit sans trop se priver grâce à la location de notre actuel appartement (~900€ de loyer) entre autre.


Acheter de l'ancien:


-Dans cette région je regarde les annonces depuis un bon moment. Beaucoup de maisons sont encore en vente après 6-8 mois avec des prix qui descendent mais lentement. Les maisons pour la plupart sont assez vieilles et les travaux pour1) s'approcher des normes RT2012-2020 2) nous plaire semblent conséquent(trop?)
Une négociation des prix (pour les quelques annonces que je suis allé voir)semble possible mais les vendeurs paraissent assez attentistes. Le seul avantage étant la taille du terrain qui est plus grand en moyenne que les terrains en vente actuellement.
Dans l'hypothèse où nous achetons de l'ancien, la maison sera gardée le temps qu'il faudra pour se constituer un patrimoine suffisant pour se permettre de construire beaucoup mieux (un horizon de 10 ans?)
Les maisons qui nous correspondraient sont entre 280000€ et 340000€ prix de vente. visiblement une négociation de 10-20% semble largement possible et en considérant le notaire cela nous ferait un budget moyen de 300000€ sans travaux.(le second œuvre je peux le faire)


Attendre:


-Notre avantage c'est que nous avons le temps. Au minimum 2-3 ans avant de déménager. Si tout se passe comme prévu nous devrions être disponibles pour novembre 2016 donc dans 3 ans et 2 mois.
Est ce qu'il est plus judicieux d'attendre le dernier moment (courant début2016) et parier sur une baisse du prix des maisons ou une baisse du prix des terrains pour construire? La construction d'une maison passive (j'y tiens) dans2 ans sera-t-elle forcement beaucoup moins chère pour compenser une possible remontée du taux de crédit actuel?
De ce que j'ai pu lire, une baisse possible et significative de l'immobilier devrait voir le jour mais pas avant quelques années. Par contre certaines sources prévoient une hausse du taux de crédit assez importante.
Concernant le prix des terrains je ne trouve pas de "prédictions".Mais je me dis que les terrains sont de plus en plus rares (les acheteurs aussi me diriez-vous) donc je ne vois pas pourquoi il y aurait une baisse de prix.


Construire:


La aussi notre avantage c'est le temps que nous avons et qui est, comme expliqué plus haut, extensible mais pas souhaité. Nous avons donc l'opportunité de monter un projet solide.
Je vous avoue qu'à l'écriture de ce message et après avoir longuement parcouru la toile c'est l'option que je considère la meilleure par rapport à notre situation...mais je ne suis qu'un novice dans le domaine.
Etant souvent chez les beaux-parents qui habitent à Gap nous avons l'occasion de visiter des terrains et de cibler précisément nos attentes dans cette région. Je vais d’ailleurs visiter cet après-midi un terrain.
Nous avons donc le temps de trouver un terrain convenable et à un prix le plus attractif possible sur le moment. Puis de monter le projet de maison passive tranquillement, et selon nos envies.
Concernant le terrain, le prix est quand même significatif. La moyenne des terrains ciblés est d’environ 120000€ pour un terrain viabilisé et notaire payé.
Reste donc la maison passive. Alors Architecte ou constructeur ? J’ai l’impression que la voie de l’architecte est bien plus sage d’autant que je n’ai pas trouvé (ou pas assez cherché ?) de constructeur de maison passive dans les règles de l’art.
Si l’on se base sur le budget de l’ancien de 300000€. Il me reste donc 180000€ pour la maison. Je n’ai pas compris les travaux dans l’ancien et/ ou la différence de consommation énergétique entre l’ancien et la maison passive sur la durée qui me ferait grimper mon budget d’au moins 20000-30000€non ? (pour coller au budget de l’ancien). Peut-on donc construire une maison la plus passive possible par un architecte pour 200000€ environ (tout compris donc toutes taxes/travaux confondues annexes) à l’heure actuelle ?


Quel choix privilégier ? D’un côté l’achat de l’ancien paraît sécuritaire mais nous n’avons pas ce que nous voulons et des travaux pour la rendre un peu plus « verte » sont conséquents. D’un autre la construction d’une maison passive paraît exitante mais semée d’embuches. Enfin puisque nous pouvons attendre un peu, ne vaut-il mieux pas attendre une baisse des prix de l’immobilier ou de la construction passive ?

Voici ma problématique. Je conçois que mon choix est cornélien et que la lecture de ce pavé est emm..ant. Ceux qui arriveront ici auront toute mon attention et surtout toute ma considération. Je suis ouvert à toutes critiques pour peu que celles-ci soient fondées.

Merci à tous.
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Non connecté actuellement IrisdeMunich

Messages : Env. 4000
De : Munich
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Message Le 24/08/2013 à 18h25 | Citer
Il y a aussi l'auto construction (ou semi auto construction) ou jusre le hors d eau / hors d air.. n'étant pas pressé ça peut valoir le coup et ça réduit les coût sans se faire mal au cou.... coucou.

Enfin bon, c'est une option....
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Non connecté actuellement laeti37

Messages : Env. 500
De : Tours (37)
Ancienneté : + de 2 ans
Message Le 24/08/2013 à 19h16 | Citer
Je pense que vous trouverez vous même votre réponse en visitant des biens à vendre. Si aucun ne convient après un certain nombre de visite alors en effet faites construire. Cherchez un terrain et profitez du temps que vous avez pour faire toutes les démarches tranquillement et lancer la construction.
Personnellement au début je ne voulais pas faire construire mais après 25 visites de maison, on a décidé de se lancer et je ne regrette pas, au contraire si demain on doit déménager alors je voudrais qu'on refasse construire!
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Non connecté actuellement Zelda

Messages : Env. 600
Dept : Savoie
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Message Le 24/08/2013 à 19h43 | Citer
Bonjour,

A votre place, je chercherais tranquillement un terrain pour commencer, c'est le plus important, et le plus dur à trouver.
Ensuite, prenez le temps d'étudier le projet, sans compter que vos moyens vont augmenter quand madame aura fini ses études, vous aspirerez à un autre standing ...

Une maison de qualité en passif a 200 k€, impossible (sauf auto construction bien sur)

Pour les archis, nous on est pas fan au vu des expériences passées. La solution maitre d'œuvre peut être une bonne approche je trouve si le pro est de qualite
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Non connecté actuellement atom13
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
De : Marseille (13)
Ancienneté : + de 1 an
Message Le 26/08/2013 à 09h38 | Citer
J'ai fais la visite de plusieurs maisons et de plusieurs terrains et jusque là rien ne m'a convaincu où alors à un prix prohibitif.
Dans le cas des hautes alpes j'ai l'impression qu'il faut vraiment s'éloigner de Gap pour avoir peu être l'opportunité de trouver soit un terrain de plus de 900m2 à prix raisonnable soit une maison qui ne soit pas surcoté.

J'ai fais la visite d'un terrain qui m'a bouleversé car il incarne mon rêve (pas forcement celui de ma femme) le couple divorce et cède donc une partie de terrain à prix cassé. 3200m2 sur Manteyer (dont 2000 zone naturelle) avec une vue splendide et aucun vis à vis...mais c'est à 1315 d'altitude à 20min de gap sur la route de ceuze (station de ski) les commodités ne sont pas tres loin et quand on réfléchie tout est beaucoup plus prés en temps qu'actuellement à marseille. Ma femme redoute surtout l'hiver et l'impossibilité de rouler sous la neige...à voir.
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Non connecté actuellement nanoreso

Messages : Env. 2000
Dept : Sarthe
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Message Le 26/08/2013 à 10h37 | Citer
Heureusement qu'on peut rouler sous la neige, surtout sur les axes qui mènent aux stations! Les bouchons sont plus a redouter que la neige
J'avais la même crainte quand je suis parti pour l’Auvergne pendant deux ans, moi venant de Normandie.

En fait on circule bien sous la neige avec les bon pneus et les bons réflexes, ça s'apprend.
1300 m ça commence a faire haut certes, regarde aussi coté école, collège et lycée, la pension à 11ans :(

Tu as le temps, va voir tes éventuels futurs voisins, prend le pouls en mairie, récolte un max d'infos, assainissement, ramassage scolaire, ordures déchetterie, accès internet( etc...) et acces au chantier pour les engins
et j'en oiublie Tongue
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La théorie, c’est quand on sait tout et que rien ne fonctionne.
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Ici on réunit la théorie et la pratique, rien ne fonctionne et personne ne sait pourquoi...
Non connecté actuellement ciboulettecat Invité

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Message Le 26/08/2013 à 11h30 | Citer
Bonjour,

Quand même penser à ta femme médecin libéral . . .
Il faut parfois se rendre en urgence chez un patient . . .

Et quand tu dis "à 20 min de Gap" , ça fait combien de km ?
En pleine nuit, quand il neige et qu'aucun service de déneigeage n'est encore passé . . . bon courage
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Non connecté actuellement atom13
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
De : Marseille (13)
Ancienneté : + de 1 an
Message Le 26/08/2013 à 11h59 | Citer
Alors voici le genre d'argument très profitable pour moi merci
Je n'avais encore pas pensé à ça et effectivement c'est à prendre en considération. A pondérer avec sa spécialité puisqu'elle est neurologue donc moins "d'urgence" relative en libéral.
Merci beaucoup.
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Non connecté actuellement nanoreso

Messages : Env. 2000
Dept : Sarthe
Ancienneté : + de 2 ans
Message Le 26/08/2013 à 15h11 | Citer
Les consultations neuro a domicile sont rares (elles seraient parfois nécessaire ici Rolleyes ).
elle exercera en clinique j'imagine, donc prêt d'un (relatif) grand axe.


croire que le puy de dôme, ou les hautes alpes, ou d'autres départements sont bloquées du 1er novembre au 30 avril ...

encore une fois, bien équipé, ca circule...
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Messages : Env. 60000

Message Le 26/08/2013 à 15h39 | Citer
atom13 a écrit:Ma femme étant médecin elle termine sa formation d'ici 2-3 ans (selon ses choix). Dès qu'elle finit un cabinet libéral l'attend à Gap (sa ville natale) à bras ouvert.


Et il n'est pas rare qu''un CH fasse venir le spécialiste traitant en cas d'admission d'urgence.
Surtout que le CH de Gap n'a pas l'air d'avoir de service neuro . . .

En prime, c'est tout départementale de Manteyer à Gap


nanoreso a écrit:Les consultations neuro a domicile sont rares (elles seraient parfois nécessaire ici ).

Ce n'est pas du ressort du neuro les problèmes de certains forumeurs
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Non connecté actuellement IrisdeMunich

Messages : Env. 4000
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Message Le 26/08/2013 à 16h54 | Citer
Petit détail : "sur la route de Ceuze (station de ski)"

j'imagine que le maire ou la dde dégage cette route l'hiver pour que les skieurs arrivent à bon port s'ils veulent faire marcher le commerce.

Le mieux c'est d'aller au village, boire un coup, et demander au tenancier, au boulanger , au boucher, (ces 2 derniers font des tournées, ils connaissent le coin par coeur).. etc.. ils seront ravis de vous répondre, chers futurs clients
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