Impôt sur l'immobilier locatif : comment déclarer les loyers que vous avez touchés

Micro-foncier, régime réel, déficit foncier, charges déductibles... Bienvenue dans le monde des revenus fonciers ! Ou, sans jargon, dans le monde des propriétaires qui louent un logement, touchent des loyers... et doivent les déclarer au fisc quand a sonné l'heure de la déclaration de revenus.

Si les loyers perçus chaque année ne dépassent pas 15 000 euros, vous avez le choix entre le régime d'imposition réel, qui nécessite un décompte strict des charges, et le régime simplifié dit « micro-foncier ». Plus d'un tiers des contribuables déclarant des revenus fonciers font le choix de ce régime simplifié, qui permet d'éviter de remplir une déclaration annexe, et de bénéficier d'une déduction forfaitaire plutôt que de lister le menu détail de vos dépenses locatives.

Ce choix s'opère dès le début de l'étape 3 de la déclaration en ligne. A la rubrique « Revenus », vous devez soit cocher la case « Micro foncier : recettes brutes n'excédant pas 15 000 euros / location non meublée » pour le régime simplifié, soit la case « Revenus fonciers / location non meublée ».

Si vous cochez la case « Revenus fonciers », pour choisir le régime réel, une fenêtre s'ouvre immédiatement, vous demandant quelle déclaration annexe correspond à votre situation : la 2044 dans la plupart des cas, la 2044 spéciale de façon plus marginale pour des dispositifs fiscaux spécifiques (15% des foyers déclarant des revenus fonciers sont concernés), et la 2044 EB si vous êtes concernés par les dispositifs d'investissement locatif (Pinel, Denormandie, Scellier, etc.).

Cochez les cases qui correspondent à vos choix et types de revenus locatifs.

Attention : si vos ressources locatives dépassent 15 000 euros, vous devez nécessairement opter pour le « régime réel » en déposant une déclaration annexe 2044. En revanche, si vos revenus fonciers sont inférieurs à ce seuil et que vous choisissez le régime réel, ce choix est irrévocable pendant 3 ans, donc pour les revenus 2022 mais aussi pour les revenus 2023 et 2024. Par ailleurs, « vous ne pouvez pas déclarer un de vos biens selon le régime micro foncier et l'autre selon le régime réel », comme l'explique le fisc dans sa documentation : ce choix concerne forcément l'ensemble de vos biens.

Une partie de vos revenus fonciers provient de la détention de parts de SCPI ? Cela ne vous empêche pas d'opter pour le micro-foncier, tant que l'ensemble des ressources sont inférieures à 15 000 euros. En revanche, si vos revenus fonciers proviennent uniquement de SCPI, vous êtes contraint d'opter pour le régime réel.

D'autres exceptions : vous devez remplir l'annexe 2044 spéciale si vous avez investi dans une « SCPI fiscale » soumise à un régime spécifique (amortissement en Robien ou Borloo), ou le formulaire 2047 dédié aux revenus de source étrangère pour certaines SCPI. Dans ce cas, il est conseillé de vous appuyer sur le reçu fiscal fourni par le gestionnaire de SCPI.

Opter pour le « micro-foncier » est clairement l'option de la simplicité ! Pas de déclaration annexe : vous devez uniquement remplir le montant de vos revenus locatifs bruts perçus en 2022, sans les amputer d'aucune charge, à la case 4BE de la déclaration « classique » 2042. Le fisc va vous demander, en complément, le nombre de biens concernés, la ou les adresses, et l'identité des locataires actuels : ces informations sont les seules qui sont préremplies si vous louez ces biens depuis plusieurs années.

Un abattement forfaitaire de 30% sera automatiquement appliqué par le Trésor public à ces recettes brutes, afin de compenser les charges ponctuelles et récurrentes liées à votre bien immobilier. Si cette déduction forfaitaire ne vous semble pas à la hauteur de vos dépenses locatives, vous pouvez opter pour le régime réel mais en étant conscient que ce choix vous engage sur les deux prochaines déclarations ... Lire la suite de l'actu sur Moneyvox