Hauteur à l'égout du toit

Pas facile de lire un PLU!!
C'est sûr! Même moi, je préfère aller voir mes collègues instructeurs lorsque je dois essayer de déchiffrer ce genre de document!

Avec une terrasse, la hauteur à l'égout me semble devoir être le niveau haut de l'acrotère.. à moins que ce soit le niveau haut de la dalle : je vais me renseigner..

Citation:

C'est quoi les marges d'isolement ? C'est les limites latérales de consructibilité du terrain ou pas ?

Exact.. enfin, il me semble!

Citation:

On me dit que L= 3*H/2. Ca veut dire quoi ?

L est la distance entre le bâtiment à construire et la limite de propriété.
H est la hauteur du bâtiment au droit de cette mesure.
C'est une règle qui fait que plus la maison est haute, plus il faut l'éloigner de la limite (il y a certainement par ailleurs une limite de 3 mètres.. ou la possibilité de construire en limite de propriété dans la bande des 15 mètres : non?

Bonsoir Pierre,

effectivement, je fais " ce que je veux" dans la bande des 15 mètres
Après ces 15 premiers mètres, ma limite de constructibilité est réduite de 3 mètres du côté mitoyen mais ne bouge pas côté rue.
Je pensais donc pouvoir mettre du toit terrasse dans cette partie sans me poser trop de questions. Mais en lisant le PLU, je vois cette obligation de L=3*H/2.
Je me dis que je pars sur une hauteur à l'égout du toit de 2.80m. ( Histoire d'avoir un ordre d'idée, mais j'attends que tu te renseignes ;- ))
D'où L=4.20.
Dois-je comprendre que je dois me décaler de 4.20m des 2 côtés ( côté rue et côté mitoyen ) ?

Merci.

Citation:

Après ces 15 premiers mètres, ma limite de constructibilité est réduite de 3 mètres du côté mitoyen mais ne bouge pas côté rue.

Je ne comprends pas : les 15 m, c'est à partir de la rue! Tu es sur un angle?

Citation:

D'où L=4.20.
Dois-je comprendre que je dois me décaler de 4.20m des 2 côtés ( côté rue et côté mitoyen ) ?

Tout à fait : tu as tout compris!

Citation:

Je ne comprends pas : les 15 m, c'est à partir de la rue! Tu es sur un angle?

Effectivement, je suis sur un angle et les 15 mètres débutent après les 5 mètres réglementaires des places de parking.
Mon problème c'est que mon terrain est long et étroit : 13m sur 38m et constructible sur 10 mètres à cause de la rue.
Et si sur mes 13m j'enlève 8.50m, je n'ai plus que 4.50m de large là où je voulais faire du toit terrasse

Stéphane.

Il faudrait le plan masse avec en rouge les limites de constructibilité reprises...

Je poste cela demain soir.

Merci.

Stéphane.

Bonsoir,

comment fait-on pour insérer une image ?

Merci,

Stéphane.

[/img]

Pour uploader des images, si vous n'avez aucun serveur ou les héberger allez sur :

http://www.imageshack.us/

Uploadez votre image, puis sur le forum, rentrez le lien !

Comme ça ?



Stéphane.

Bonsoir Pierre,

pour la hauteur de l'acrotère est-ce bien 2.50m + 0.30m + 0.33m, soit 3.13m ?
Ce qui donnerait 4.70m de chaque côté. Il resterait 3.60m extérieur soit un couloir

Stéphane.

Superbe ce terrain!
je ne vois pas pourquoi tu veux empiéter au dessus de la bande des 15 m : de toutes manière, je suppose que tu es limité en COS: avec un terrain de 511 m² à quelle SHON as tu "le droit" : les 306m² indiqués?

Tu as déjà 15m X 10 constructibles sur le "carré en angle" : en R+1 cela donne 300m² de SHON : que veux tu de plus?
Par contre, dommage que ce soit des parcelles libres : le lotissement aurait été très joli en opération groupée : tu as tout intérêt à te mettre d'accord avec ton voisin pour prendre le même archi et faire une superbe bâtisse!

De plus tu as une orientation sublime!

Citation:

Ce qui donnerait 4.70m de chaque côté

PAs sûr que le recul soit des deux cotés : moi, je pense qu'il est uniqument coté voisin : sur la rue au contraire, il faut se caler à trois mètres, non?
Je suis même étonné de se recul sur rue: d'un point de vue urbain, cela urait été plus joli en alignement avec la rue!

Ce sera d'ailleurs une des difficultés pour l'archi : comment traiter la limite rue/ terrain là où ce ne sera pas construit : dommage de ne pas avoir un front urbain continu!

Ben en fait, quand tu as déja posé un garage de 3.50m intérieur par 7m, tu arrives vite à la bande des 15m en fait
Et pourtant je ne fais qu'une maison de 130 m2.

Les 306m2 c'est bien la SHON.

Stéphane.

Comment savoir si le recul doit se faire des deux côtés ?

Stéphane.

En y réfléchissant, je me disais même que tu aurais du acheter les deux parcelles et mettre en location la maison de la seconde parcelle! Tu aurais été sûr que le voisin aurait construit en parfaite complémentarité avec toi!

Citation:

Comment savoir si le recul doit se faire des deux côtés ?

Ben, eller voir l'instructeur avec ton plan masse!
Je ne sais pas si la commune instruit elle-même ses permis ou si c'est encore la DDE qui le fait : le demander à la mairie puis aller voir l'instructeur : tu seras fixé

Bonsoir,

Citation:

En y réfléchissant, je me disais même que tu aurais du acheter les deux parcelles et mettre en location la maison de la seconde parcelle!

Ben, c'est interdit dans le règlement du PLU...et au prix du terrain, je n'aurais jamais pu faire une maison, alors 2

Citation:

Je ne sais pas si la commune instruit elle-même ses permis ou si c'est encore la DDE qui le fait

On passe par un architecte conseil, puis ensuite on a le droit à la DDE.
L'instructeur est alors la DDE ?

Stéphane.

Je cherche de l'aide pour l'interprétation de cet article de PLU
"
ARTICLE UE 7 IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES.
1. Par rapport aux limites latérales
1.1 A l'intérieur d'une bande de 15 mètres d'épaisseur prise à partir de l'alignement ou de la limite de la construction qui s'y substitue en cas de recul imposé :
a) la construction de bâtiments joignant la limite séparative est autorisée.
b) si la construction ne joint pas la limite séparative, les façades latérales doivent en être écartées d'une distance au moins égale à la moitié de leur hauteur à l'égout du toit ( L=H/2 ) avec un minimum de 3 mètres.

1.2 A l'extérieur de la bande de 15 m d'épaisseur, la largeur des marges d'isolement ne doit pas être inférieure à une fois et demie la hauteur à l'égout du toit ( L=3H/2 ) avec un minimum de 3 mètres."

Tout d'abord, ce 1.2 est une recommandation ou une obligation ?

D'autre part, je viens d'avoir une modification de ce PLU, que vous allez trouver ci-dessous, et je voudrais savoir si je suis concerné ( et si oui quels sont le(s) changement(s) ) ou non.

" Voies ouvertes à la circulation automobile.
1.1 Les constructions, parties de construction ou extensions, pourront s'implanter indifféremment à l'intérieur des emprises constructibles maximales au sol, dont les limites sont figurées par des lignes tiretées aux documents graphiques des plans de détail, tout en respectant les règles de l'article 7.1 "

Merci,

Stéphane.

Citation:

c'est interdit dans le règlement du PLU.

Comment cela?
Il y a quelque chose qui m'échappe!!
Comment est-ce rédigé?

Tu es en lotissement : c'est donc le réglement de lotissement que tu appliques...
Ce qui doit être écrit, c'est que le fait de disposer de deux parcelles (pour faire deux maison!) t'oblige à tout de même à considérer les deux parcelles comme indépendantes pour l'application des règles : cela je le comprendrai..

Citation:

Au prix du terrain, je n'aurais jamais pu faire une maison, alors 2

Le seconde ne te coute rien : elle est couverte par le prix de la location!

Citation:

On passe par un architecte conseil, puis ensuite on a le droit à la DDE.
L'instructeur est alors la DDE ?

Quel architecte conseil? Celui de la DDE, celui du CAUE?
Rien ne t'oblige à passer par l'architecte conseil, mais c'est vrai que c'est mieux.. surtout si tu vas le voir avec ton architecte!
Tu n'es pas soumis à l'Architecte des Bâtiments de France?

Et rien ne t'empêche d'aller voir quand tu veux la DDE : c'est encore un service public Même si dans le cas présent il n'agit pas en son nom mais qu'il est mis à la disposition de la commune.

Citation:

c'est interdit dans le règlement du PLU.


Comment cela?
Il y a quelque chose qui m'échappe!!
Comment est-ce rédigé?

Tu es en lotissement : c'est donc le réglement de lotissement que tu appliques...
Ce qui doit être écrit, c'est que le fait de disposer de deux parcelles (pour faire deux maison!) t'oblige à tout de même à considérer les deux parcelles comme indépendantes pour l'application des règles : cela je le comprendrai..

Tu as raison Pierre01."Tout regroupement de lots individuels est interdit."

Citation:

Quel architecte conseil? Celui de la DDE, celui du CAUE?
Rien ne t'oblige à passer par l'architecte conseil, mais c'est vrai que c'est mieux.. surtout si tu vas le voir avec ton architecte!
Tu n'es pas soumis à l'Architecte des Bâtiments de France?

Et rien ne t'empêche d'aller voir quand tu veux la DDE : c'est encore un service public Même si dans le cas présent il n'agit pas en son nom mais qu'il est mis à la disposition de la commune.

L'architecte conseil est Philippe MADEC à Paris ( et moi je suis dans le 35 ). Je ne suis pas soumis à l'ABF.

Une question en passant. Si l'architecte conseil n'émet pas d'avis défavorable, le projet peut-il être refusé par la DDE ?

Citation:

Et rien ne t'empêche d'aller voir quand tu veux la DDE : c'est encore un service public Même si dans le cas présent il n'agit pas en son nom mais qu'il est mis à la disposition de la commune.

Ca veut dire quoi en d'autres termes ?

Merci,

Stéphane.

Citation:

Si l'architecte conseil n'émet pas d'avis défavorable, le projet peut-il être refusé par la DDE ?

L'architete conseil est là pour t'écouter avec ton archi. et te donner des conseils.
Si il est de PARIS, c'est que c'est l'archi. conseil de la DDE.

Je ne vois pas bien pourquoi ton archi. ne suivrait pas les conseils de l'arch. conseils...

Quoi qu'il en soit, les vais de l'archi. conseil ne sont pas opposables au tiers : le maire devra trouver une autre raison pour te refuser ton permis!

Mon service gère l'archi. conseil (et le paysagiste conseil) de la DDE : c'est vrai qu'il y a quelquefois des archis qui ne comprenent pas vite : nous devons les convoquer plusieurs fois à la DDE avec leur maître d'ouvrage pour qu'ils comprenent.. mais pour le moment, nous n'avons jamais eu d'échec!

Pour ta dernière remarque, je voulais juste dire (ce que j'ai déjà écrit), c'est que tu sera toujours très bien reçu par l'instructeur de la DDE qui se fera un plaisir de t'expliquer les articles un peu complexe du PLU ou de ton réglement!
Nous sommes un service public... C'est notre boulot et notre vocation! Même si les instructeurs ont évidemment des quotas à respecter en terme de nombre d'actes à instruire par an!

Salut Pierre01,

Citation:

L'architete conseil est là pour t'écouter avec ton archi. et te donner des conseils.

Le problème, c'est que les constructeurs, ou maitre d'oeuvre que je vois me font le plan d'une maison qui ne respecte pas toujours le PLU et c'est moi quio doit leur rappeler qu'ils ont dû oublier certaines contraintes !

Citation:

Si il est de PARIS, c'est que c'est l'archi. conseil de la DDE.

Ca veut dire quoi ?

Citation:

Quoi qu'il en soit, les vais de l'archi

les vais !?!!??

Citation:

Pour ta dernière remarque, je voulais juste dire (ce que j'ai déjà écrit), c'est que tu sera toujours très bien reçu par l'instructeur de la DDE qui se fera un plaisir de t'expliquer les articles un peu complexe du PLU ou de ton réglement!
Nous sommes un service public... C'est notre boulot et notre vocation! Même si les instructeurs ont évidemment des quotas à respecter en terme de nombre d'actes à instruire par an!

Je vais les appeler et prendre un RDV comme cela au moins je serai fixé

Stéphane.

Citation:

vais

Désolé : inversion de lettres : il faut comprendre "avis"!

Citation:

Ca veut dire quoi ?

Les archis conseil ne peuvent pas exercer dans la région où ils travaillent comme archi-conseil.
Voilà pourquoi, il sont toujours "d'ailleurs"!

Au contraire des achi du CAUE, qui sont des archis salariés et donc habitent le département!

Est-ce la DDE qui a le dernier mot sur l'archi conseil ?

L'archi conseil regarde uniquement l'aspect visuel ou il vérifie également les applications du PLU et l'architecture paysagère ?

Stéphane.

Philippe MADEC ?? ...

C'est un très bon architecte !! ... excellentes références le Monsieur …

Nous n'avons que des archis de bonne qualité comme architecte conseil en DDE : vous en doutiez?
Par contre, je suis étonné car il a l'air d'avoir pas mal travailler en Bretagne, ce qui est contraire à ce que je disais plus haut.

J'aime bien ce qu'il dit en ce qui concerne l'insertion dans le site : c'est très proche de ce que j'ai pu expliquer sur ce site dans un autre sujet :
http://www.cndp.fr/magarts/architecture2/entretien.htm

Bonsoir,

Citation:

Par contre, je suis étonné car il a l'air d'avoir pas mal travailler en Bretagne, ce qui est contraire à ce que je disais plus haut.

C'est même pire que cela car il vient d'ouvrir une annexe de ses bureaux de Paris sur Rennes.

Stéphane.

Je vais me renseigner...
Une de mes ingénieures vient d'être nommée à Rennes....

J'ai même appelé ce bureau pour un rendez-vous la semaine prochaine avec M.Hamel qui gère cet "atelier Madec", rue du Maréchal Joffre à Rennes.

Stéphane.