Transformation d'un garage en habitation !!!

Bonjour,

Moi et mon mari voudrions quelques renseignements.

Nous allons faire l'acquisition d'un terrain de 258 m² avec un garage de 30 m² sur le terrain. Nous avons un COS de 0.40 sur 258 m².
Nous voudrions effectuer une transformation du garage en y mettant un couloir et derrière construire une extension pour la salle principal,
cuisine, salle à manger, salon.

Au dessus du garage, nous aurions souhaité effectuer un rehaussement pour y faire 2 étages pour les chambres, salle de bain...

Mon mari travail dans le bâtiment en tant que Plâtrier - Plaquiste, nous allions faire les plans de notre projet nous même et la construction
nous même sans dépasser les 170 m² pour évider de passer par un architecte, notre budget étant déjà limité.

Ce terrain est situé en pleine agglomération entre 2 maisons.

Nous, nous sommes renseigné en mairie, ils nous ont répondus très incertain, qu'il fallait construire notre habitation en norme RT2012 et passer
par un bureau d'étude pour faire valider les plans pour la demande de permis de construire.

Nous allons signer le compromis le 23/12/2011, ce serait donc une construction qui démarrerais à partir de juin 2012 approximatif !!!

Nous voudrions savoir, si nous devons construire notre projet en BBC et RT2012, sachant que si c'est le cas, notre projet tombe à l'eau !!!

Autre question pour les plans ; devons nous compter le garage déjà existant dans les plans pour ne pas dépasser les 170 m² de construction,
ou sachant qu'il est déjà construit pouvons nous éviter de le compter dans la construction ?

Exemple : Garage 30 m² + 169 m²
Ou : Garage + extension = 169 m²