Amortisssement direct et réduction échéance pendant 12 mois

Bonsoir,

le crédit mutuel nous a fait une proposition avec un amortissement direct. Jusque là aucune banque ne nous en avait parlé et on découvre donc cette possibilité.
J'ai lu avec intérêt et attention pas mal de messages sur le forum qui expliquent en quoi cela consiste et les modalités de remboursement et je crois avoir bien compris le principe général.

Notamment grâce à Tart In dans ce message là :

Citation:

Comme je l'ai bien dis ci-dessus,
en amortissement direct, on paie :
- la part assurance en entier, comme elle figure dans l'échéancier, comme une fois que la construction terminée
- la part remboursement de capital en entier, comme elle figure dans l'échéancier, comme une fois que la construction terminée (celle-ci varie légèrement à chaque échéance)
- la part intérêts sur la somme restant due (donc proportionnellement à ce qui a été débloqué) que l'on détermine grâce au petit calcul que j'ai mis plus haut >> ce ne sont pas des intérêts intercalaires

mais je n'ai pas lu quoi que ce soit qui ressemble à la proposition qui nous a été faite, c'est à dire de ne pas payer d'intérêts intercalaires en amortissant directement la capital mais avec une échéance réduite pendant 12 ou 18 mois le temps de la construction. (les 2 offres ont été éditées)
c'est à dire que nous paierons des mensualités de 630€ pendant 12 mois (si on fait ce choix) puis 989€ jusqu'à la fin du crédit.

Au premier coup d'oeil, cela parait séduisant, on n'y avait pas pensé, mais en faisant attention à notre budget dans les prochains mois, nous pourrions payer notre loyer actuel + ces 630€.
Mais je me dis que cette réduction d'échéance doit bien se payer quelque part et j'ai du mal à estimer son montant et comparer avec l'estimation de frais intercalaires que nous ferait payer un amortissement différé. Ne serait ce pas des frais intercalaires déguisés, puisque réduction d'échéance = différé d'amortissement et donc plus d'intérêts ??? J'imagine bien qu'au final on paye plus qu'avec un amortissement direct comme présenté ci-dessus, mais autant que si on payait des intérêts intercalaires ou cela garde-t-il un intérêt financier par rapport au cout de ceux-ci ?

D'autant plus que dans l'offre de prêt il y a 5 lignes :

• le ptz +, jusque là les banquiers ont l'air de dire qu'il faut l'amortir dès le déblocage. J'ai vu sur le forum des messages -mais de 2010 - disant que certains ne l'avaient pas débloqué entièrement et ne l'avaientt amortit qu'à la fin de la construction. Donc pas d'intérêt intercalaires pendant ce temps puisqu'à taux 0. Je poserai la question aux banquiers sur cette possibilité de laisser 100€ du PTZ en attente.
• 2 prêt patronaux qui a priori devront aussi être amortis dès le déblocage.
  

• un prêt primo accédant proposé par la banque à un taux préférentiel : 17500€ à 2,5% sur 15 ans)
• le prêt complémentaire de la banque : 4,6% sur 23 ans ça parait haut mais à pondérer avec celui d'au dessus. Et taux encore négociable si d'autres banques proposent mieux. Sur 23 ans car sur un durée supérieure l'amortissement était négatif et d'après la banquière ça ne passe pas (je ne suis pas encore allée défricher ce côté amortissement négatif d'ailleurs). La durée peut augmenter si on emprunte un peu plus d'après elle.

Et si j'ai bien compris ce que j'ai lu ce soir, on peut diminuer les intérêts intercalaires en jouant sur le déblocage de lignes, notamment en demandant un prêt sur plusieurs lignes à la banque. Dans notre configuration on en a déjà pas mal, je ne suis pas sûre qu'un banquier accepte de re-décomposer encore. Mais si par exemple on prend le ptz plus une part de notre apport ça paye le terrain. Donc pas de frais intercalaires pour lui. Ensuite on utiliserait en premier les prêts patronaux qui doivent être amortis de suite pour le premier appel de fond construction en devant certainement compléter avec le prêt à 2,5%. Le prêt principal ne serait débloqué qu'ensuite (au hors d'eau si j'ai bien compris).
Au final sur l'offre seule l'échéance du prêt principal est réduite, les autres sont amortis directement, même celui de la banque à 2,5%.
Je me pose aussi la question des intérêts payés proportionnellement à ce qui a été débloqué, comme le présente Tart In, puisqu'ici tout est lissé. Donc paye-t-on des intérêts dès le début sur des sommes pas encore débloquées ??? (je ne manquerai pas de poser la question à la banquière si nous sommes amenées à nous revoir, je vais peut être lui passer un petit coup de fil d'ailleurs)

J'ai bien pensé à comparer le cout total de cette offre avec celles d'autres banque, mais je n'en ai pas 2 pareils. Je ne sais pas s'ils le font exprès (mais je commence à croire que oui), mais les banquiers arrivent toujours à faire une erreur sur la mensualité d'un prêt patronal (alors qu'on leur donne les chiffres exacts au centime près) ou sur le montant emprunté ou ailleurs (et on s'en rend compte trop tard pour qu'ils refassent l'estimation). Donc rien n'est réellement comparable, surtout qu'ils ont tous leur prêt spécifique Jusque là je découvrais mais maintenant je suis plus aguerrie et je saurais faire attention à mes demandes et à ce qu'elles soient respectées pour pouvoir comparer.
Mais avant de retourner au charbon auprès des banques j'essaye de comprendre justement pour mieux savoir ce que l'on veut (un amortissement direct total me parait compliqué par contre) et par ailleurs faut que je retourne travailler les constructeurs pour affiner le projet maison et vérifier que ce que l'on demande à la banque correspond bien. une fois le constructeur choisi, la maison chiffrée et une estimation des appels de fond je pense que ce sera plus facile pour comparer.
En attendant, que pensez-vous des cette proposition d'amortissement direct avec échéance réduite ?
merci de votre intérêt et de m'avoir lu jusqu'au bout