Calcul TEG prêts gigognes

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Le 28/07/2014 à 11h56 Env. 10 message St Priest (69)

Bonjour à tous,

Tout d'abord, merci aux membres actifs du forum. Car grâce à vous chaque internaute constructeur dispose d'une mine d'informations phénoménale pour limiter les risques (malheureusement nombreux) de la construction.

Je me permets de vous solliciter car je suis un peu (beaucoup) perdu.
Nous avons contracté 2 prêts immobiliers gigognes, il y a 2 ans.
Un de 120 mensualités à 1020 euros (TEG 3,85%), ici le tableau d'amortissemntcorrespond à peu de chose prêt à mes calculs sous excel (j'ai deux templatesdifférents grâce au forum).

Un second prêt avec un TEG de 3,99%.
Le capital emprunté est de 134 083 euros.
D'après le tableau d'amortissement nous remboursons :
- 120 mensualité à 455 euros (au total environ 54700 euros)
- 108 mensualité à 1476 euros (aut toal environ 159000 euros).
Au total, sur les 228 mensualités, nous allons remboursé 213700 euros (soit unemensualité moyenne de 213700/228= 937 euros).
Le prêts nous coutera donc 79600 euros

Hors quand je calcule, toujours sous excel, un pret de 134083 euros à un TEG de3,99% sur 228 mensualités je trouve:
- mensualité 840 euros
- interet 57000 euros

Où est mon erreur? Paye-t-on le fait que le second prêt soit échelonné?
Mais du coup, quel serait le "vrai" TEG?

Merci de votre aide.
En espérant que cela puisse également servir à d'autre.
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Par ForumConstruire.com message

Pourquoi ne pas s'adresser à un courtier ?

Sur ForumConstruire.com, il y a une section "crédit immobilier" qui permet d'entrer facilement en contact avec un courtier en crédit immobilier. C'est gratuit et ça permet de comparer les taux de toutes les banques. De plus, dans certains departements, le formulaire calcule aussi les prets aidés !

C'est ici : http://www.forumconstruire.com/credit_immobilier/

vmax87 Picto info

Le 01/08/2014 à 22h18 Env. 100 message Haute Vienne

Bonjour,ou est passé l assurance?

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Le 05/08/2014 à 13h18 Env. 10 message St Priest (69)

Bonjour,

Les mensualités dont je parle sont les mensualités globales (avec assurance).

Pour moi le TEG est le taux global (avec assurance). Mon erreur de calcul serait de ce coté ci.

Merci de votre réponse.

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derfy

Le 05/08/2014 à 17h42 Env. 90 message Finistere

Bonjour,
Le TEG (Taux Effectif Global) indique le coût global d'un crédit immobilier.
Il intègre le taux d'intérêt du crédit (taux de base), le taux de l'assurance, ainsi que les différents frais (dossier, garantie, etc ...).
Il est difficile de calculer un TEG sans toutes ces données.

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Le 06/08/2014 à 08h39 Env. 10 message St Priest (69)

Bonjour,

C'est ce que j'avais en tête pour le TEG.
Donc mon raisonnement est le suivant:
- avec mon tableau d'amortissement je calcul le total de mes mensualités
- à ce total je soustrais le capital emprunter
- j'obtiens le coût "presque" global du prêt (car comme tu le dis les frais annexes ne sont pas inclus, frais de dossier, assurance...)

Ensuite, je reprends les fichiers excel et je rentre les mêmes conditions (duree, montant) puis je fais varier le taux pour retomber sur le même coût "presque" global.
Sur ce deuxième prêt, à mon contrat j'ai un TEG qui est écrit de 3,99%.
Hors d'après mes calculs (sous excel), pour retomber sur le même coût "presque" global du crédit (soit 79 600 €) cela correspond à un TEG de 5.35%

Alors que pour le même excercice sur le premier pret, je retombe à peu près juste.

Bref, soit je rate quelque chose dans mon raisonnement, soit il y a un loup dans mon contrat.

En tout cas merci beaucoup pour vos réponses.
Bien cordialement.

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derfy

Le 06/08/2014 à 14h34 Env. 90 message Finistere

plokijhg a écrit:Nous avons contracté 2 prêts immobiliers gigognes, il y a 2 ans.

Bonjour,
Ce sont des prêts gigognes (ou à paliers ou lissés), donc les 2 prêts sont liés.
Comme vous ne donnez pas beaucoup d'informations concernant les prêts (montant du 1er prêt, taux de base, taux d'assurance, frais, etc ...), je vais faire quelques suppositions (sur le montant du prêt 1, le taux de base, le taux d'assurance, etc ...)

* Prenons les 2 prêts séparément :
prêt 1 : 101 917€ à 3% sur 10 ans avec un taux d'assurance de 0.48% (100% sur 2 têtes). Cela fait un "pseudo TEG" de 3.86% (ne connaissant pas les frais).
Des mensualités de 984€ hors assurance et 1024€ assurance comprise.
Coût du prêt 1 (assurance comprise) de 21 000€.

prêt 2 : 134 083€ à 3.21% sur 19 ans avec un taux d'assurance de 0.48%. Cela fait un "pseudo TEG" de 3.99%.
Des mensualités de 786€ hors assurance et 840€ assurance comprise.
Coût du prêt 2 (assurance comprise) de 57 000€.

Soit une mensualité sur les 10 premières années de 1864€, puis une mensualité sur les 9 années suivantes de 840€.
Soit un coût global du crédit de 21 000€ + 57 000€ = 78 000€ (hors frais).

* Maintenant, dans votre cas, les 2 prêts gigognes :
Vous avez une mensualité de 1020€ (prêt 1) + 455€ (prêt 2) = 1475€ sur les 10 premières, puis 1475€ (prêt 2) sur 9 années suivantes.
Soit une mensualité constante de 1475€ sur 19 ans. Cela fait un "pseudo TEG" à 3.98%.
Soit un coût global du crédit de (1475€ x 19 ans x 12 mois) - (101 917€ + 134 083€) = 100 300€ (hors frais).

La mensualité de départ est plus faible (1475€ sur les 10 premières années), en contrepartie le coût global est plus important.

Un espérant vous avoir aidé,
Cordialement

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plokijhg Picto info

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Le 07/08/2014 à 11h00 Env. 10 message St Priest (69)

Merci bien.

C'est exactement ça.
Je paye plus cher le fait de moins remboursé au début.

Je regrette juste que dans mon contrat je n'ai pas le calcul equivalent que vous m'avez fourni.

En tout cas merci beaucoup pour votre réponse et votre temps.
Bien cordialement.

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