UCB : Taux de 5.71 sans prêt relais ni interet intercalaire

Hello,

Je suis en pleine recherche d'une banque pour financer l'achat d'un terrain et la construction d'une maison. Nous sommes allés voir hier UCB (filiale de BNP Paribas) qui nous propose :
Prêt de 178 000 euro = mensualités de 1100 sur 25 ans (ass comprise)
Avec un petit utilitaire, on a vu que cela faisait un taux de 5.71 !!! Je trouve ça énorme, non ?

On a 24 mois pour vendre notre appart et cela sans passer par un prêt relais. On ne payera pas d'intérêt intercalaire.
Ils récupèrent la mensualité sur un compte ouvert à la BNP. Donc obligation d'y ouvrir un compte et d'effectuer chaque mois un virement dessus pour l'alimenter!

En fait, voilà le calcul qu'ils nous ont fait :
Terrain + Construction maison + Frais notaire + Rachat crédit appart = 268 000
Montant à emprunter = 268 000 - 30 000 (PEL) = 238 000

En sachant que pour le montant de la vente de l'appart, on va faire estimer l'appart et ils demanderont 80% de la vente d'ici 24 mois.
Exemple : estimation à 75 000, 80% de 75 000 = 60 000.
En sachant que l'on peut verser entre 80% et 140% (donc entre 60000 et 105000).

Donc, d'après leur calcul, dès que l'offre de prêt est acceptée, ils nous débloquent 238 000 euro, on rembourse l'emprunt de l'appart (fait à la caisse d'épargne) et l'on commence à rembourser l'emprunt de la maison à hauteur de 1100 euro (ainsi, pas d'intérêt intercalaire).
Disons que 20 mois + tard on vend l'appart 90 000, et bien on a le choix entre donner les 60 000 et garder 30 000 de côté et alors on garde des mensualités de 1100 euro/mois. Ou alors on profite d'avoir vendu + cher que ce qui était estimé et on donne + que les 60 000 et ainsi on diminue soit le nombre d'années (25) soit les mensualités (1100)

Du coup, je trouve que 5.71 est un taux énorme mais pas de prêt relais et pas d'intérêt intercalaire, je trouve ça chouette!
Qu'en pensez-vous? Est-ce une ******* déguisée ou une bonne affaire ?
Merci de votre aide