Surélévation ossature bois au dessus d'un local commerical

Bonjour à tous,

J'ai acheté récemment une maison à rénover. L'ensemble est en 2 parties attenantes
- la maison coté droit : R+1 et grenier à aménager (150m2) en cours de rénovation, sera mon habitation dans quelques mois si tout va bien.
- coté gauche un local commercial : le bar en RDC de 50m2 et arrière-salles (35m2 rdc et 35m2 au 1er)

Mon projet une fois la rénovation de la maison terminée est de faire une surélévation R+2 du local commercial pour du locatif (au dessus de la partie bar uniquement). Création de 85m2 plancher + 15m2 de terrasse avec puit de lumière, et ouverture du mur de l'arrière salle haute pour récupérer une 3eme chambre. 
Egalement ouverture dans le mur au niveau de mon grenier pour pouvoir dans le futur récupérer les 2 chambres au 2è pour la maison si besoin.
L'entrée du logement serait commune avec celle de ma maison (avec sas indépendant et sécurisé). L'emplacement de l'escalier est "réservé"

- J'ai consulté mon PLU ainsi que l'urbanisme en mairie, à priori il n'y a aucune contre indication pour faire cette surélévation. En théorie possibilité de faire même 3 étages, pas de création d'emprise au sol, zone urbaine. Pas vraiment d'obligation niveau matériaux à part la brique rouge en façade, et encore.
- Archi obligatoire (>170m2), pas encore consulté. J'attend de débroussailler un peu plus.
- J'ai déjà rencontré plusieurs entreprises sur place, la plupart pour ossature bois car c'est mon idée de départ. Toutes les entreprises ne m'ont pas parlé de faire une étude de fondations, certaines juste un chainage. Bien sur cela dépend de la nature des matériaux, poids ossature bois vs parpaings.


Vue 3d de la surélévation (11m70 pour le mur coté allée - 13m20 pour le mur coté maison, la rue faisant un certain angle avec l'axe de la maison)
 

Photo du mur extérieur à araser et surélever (depuis l'allée privée)



Au niveau de ma démarche globale je pense :
- Demander le permis de construire en premier lieu
- Si PC accepté, faire une étude de sol pour déterminer si les 2 murs (en briques de 38 cm epais) peuvent reprendre la charge des 2 étages ajoutés. Voir si besoin de faire des fondations et poteaux à l'intérieur du local et avec quel surcoût. Fondations impossible à l'extérieur, l'allée ne m'appartient pas.
- Arasement du mur et démolition de la toiture ( 2 pans fibro ciment amiante... aie aie) à ma charge
- Je fais faire les fondations, poteaux et chainage par une entreprise.
- Pour le plancher du premier je pense partir sur une dalle béton 15cm max en plancher metal, portée de 4m30 intérieur. Faisable soi-même, gain de poids par rapport à un système hourdis-poutrelles. Au niveau de la sécu incendie pour le local du bas, le plafond devra être coupe feu 1h mini, ce qui est le cas directement avec une dalle (à voir en détail pour épaisseur et diam armatures). De plus la dalle béton protègera mon RDC des intempéries pendant le chantier (mobilier de bar, frigos etc juste en dessous), plus galère avec un plancher bois
- escalier en béton (cf post sur ce forum) à ma charge
- Pour les murs de coté je pars sur de l'ossature bois (gain de poids et possibilité de faire soi même). Mur en facade en briques rouge de 22 pour l'unité par rapport à l'existant, ou parement sur ossature (sera probablement imposé dans le PC)
- L'allée en gravier (photo) est privée donc il me semble que c'est interdit de réaliser des ouvertures même non ouvrantes. Vous confirmez cela? Cela ne me pose pas de problème, il y aurait un toit terrasse accessible avec puit de lumière au 2eme. Ce toit terrasse permettra d'exploiter la toiture plate située au dessus d'une chambre de la maison (25m2 de toit zinc "accessible" uniquement par velux actuellement, très galère) donc grande terrasse de 40m2 en tout.
- Pour le 2eme étage : 35m2 de plancher intérieur et 15m2 de terrasse dont verrière pour le salon en dessous
- Concernant la toiture je ne sais pas vers quoi m'orienter mais de preférence une toiture plate ou faible pente. Je ferai appel à une entreprise.
- L'idée est d'orienter mes choix afin de pouvoir réaliser un maximum de choses par moi même, et sans me bousiller le dos de préférence. Travailler le bois me botte, le parpaing beaucoup moins.

Je table sur un budget de 60k pour tout ce qui est gros oeuvre, inclus les menuiseries. Est ce que cela parait déconnant ?
Donc le cas où il faudrait refaire des poteaux pour la descente de charge (au pif je dirais 8 poteaux), cela veut dire que mon mur se trouvera en retrait par rapport à l'existant ? Ou alors cela va créer du cisaillement qui sera repris par le chainage ? Quelqu'un peut m'expliquer plus en détail comment se calcule la descente de charges et comment c'est fait en pratique?


Je vous remercie d'avance pour vos remarques et réponses par rapport à mon projet
Merci à ceux qui auront lu ce message jusqu'au bout