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TERRAIN - (Premier) Achat du terrain et quelques questions.

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Env. 10 message Gard
Bonjour à tous,

Nous sommes un jeune couple trentenaire souhaitant acquérir un bien immobilier.
Après quelques recherches infructueuses dans l'ancien, nous nous sommes intéressés à la construction.
Aujourd'hui je me permets de venir sur ce forum car nous avons trouvé un terrain correspondant à nos critères ... cependant nous pensons que c'est le début de nombreuses questions

J'ai essayé de faire un plan (paint c'est super bien :p) pour représenter le terrain ainsi que les informations importantes (terrain voisin, voirie, ...) : Quartier

  • Légende

- ROUGE : Le terrain que l'on souhaite acquérir.
- VIOLET/BLEU/JAUNE : Terrains des voisins (suivant cadastre).
- VERT : Zone inconstructible (arbres protégés/classé)
- BLANC : Voirie => Le rond, est un carrefour à sens giratoire.
- Maison : L'emplacement de maisons (à peu près) existantes et/ou à venir.

  • Questions réglementaires :

Nous nous interrogeons sur de nombreux point :

-(QR1) Tous les terrains sont en abord d'un parc (classé) avec un château (classé).
Nous avons trouvé le PPMH (périmètre de protection des monuments historique) qui stipule que notre (futur) quartier est soumis à préservation. En gros la construction est soumise à des règles (choix tuiles, couleur, etc.).
Néanmoins en confrontant au PLU on s'aperçoit que ce même quartier est en zone "Tissus à dominante de grands ensembles et tissus mixte" ce qui ne semble pas en accord avec le périmètre de protection.
Question : Le commercial du terrain nous stipule qu'il est impossible de faire plus haut qu'un R+1, mais impossible de trouver sur le PLU. Qui a raison ? (question difficile, je vous l'accorde).

- (QR2) Le terrain en JAUNE est habité par un homme âgé. Nous craignons que si il souhaite vendre, là encore, une résidence naisse. Hors le même commercial nous confirme qu'en plus de la zone de protection il est IMPOSSIBLE de mettre une résidence avec comme entrée/sortie un rond point (oui l'entrée du terrain jaune se fait DIRECTEMENT depuis le rond point, pas de rue). Qu'en pensez-vous ?

- (QR3) De même que le terrain à l'est (le terrain BLEU), si la personne est amenée à vendre, nous craignons là encore une jolie résidence, mais vu que le terrain est en limite de zone protégée (classée) nous pensons qu'il ne sera pas possible de le faire. Qu'en pensez-vous ?

  • Questions aménagement :

Pour information la zone violette (~400m²) va contenir 2 maisons (R+1) mitoyennes qui va nous priver une bonne partie du soleil de l'OUEST.

- (QA1) De manière globale, nous avons peur que ce terrain (en ROUGE) aujourd'hui LUMINEUX (EST/SUD) et proche de la nature, s'assombrit demain ... c'est sans doute une question sans réponses (qui connait l'avenir ?) mais avons nous un moyen de nous en assurer/protéger (a part attendre un éventuel PC d'affiché pour faire un recours) ?


Merci encore de nous avoir lu, ce sont des questions de néophytes mais toute aide sera la bienvenue
Messages : Env. 10
Dept : Gard
Ancienneté : + de 2 ans
 
Env. 60000 message
Si vous cherchez un terrain, jetez un coup d'oeil sur la section "terrains" du site : http://www.forumconstruire.com/terrain/.

92 249 offres de terrains constructibles ou terrains avec maisons y sont référencés. Ça ne coute rien d'essayer
 
Env. 60000 message
Bonjour,
Je vais essayer de vous orienter mais soyez prudent quant à mes réponses qui restent quand même soumise à vérification.
Question 1
Le PLU impose les règles absolues, mais dans votre cas, votre parcelle à peut être été récemment inclue dans le périmètre de ces nouvelles dispositions : Les sites patrimoniaux remarquables (SPR) qui ont été créés par la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016.
Le PLU étant modifié tous les 10 ans environ, il n'est peut-être plus à jour ou simplement écrasé par ces dispositions ponctuelles.
> Consulter les services de l'urbanisme de votre commune !
Question 2
Je serait intuitivement de l'avis du commercial sur l'accès direct sur le rond point fort compromis pour une résidence mais, des dispositions particulières peuvent être acceptées parfois. C'est le service de la voirie qui donne son accord pour les permis de construire.
> Consulter le service de la voirie de votre commune.
Question 3
Si résidence il y a, elle devrait théoriquement respecter les mêmes règles que vous puisque dans le même périmètre. Que craignez-vous ? L'ombre portée des bâtiments ? Les nuisances sonores ? Il y a pas mal de contraintes pour réaliser une résidence (accessibilité, sécurité, parking...) Il y a peu de chance que cette résidence hypothétique soit très imposante compte tenu de la taille de la parcelle...
Question 4
Il n'y a aucun moyen de s'assurer à coup sûr des conditions de votre terrain à moyen terme mais vous pouvez quand même évaluer approximativement l'impact maximal des bâtiments qui pourraient être construits sur cette parcelle bleu. Au pire des cas, les bâtiments implantés en limite de propriété auront une hauteur raisonnable.
> Procurez-vous auprès de l'ABF (Architecte des bâtiments de France) ou des services de l'urbanisme la règlementation REELLE de cette zone.

Une suggestion, votre parcelle étant relativement étroite, si le PLU le permet (sens du faitage) vous pouvez envisager une construction qui s’étirera d'avantage sur un axe nord/sud plutôt qu'habituellement sur un axe est/ouest. Cela vous préservera d'avantage des voisins latéraux. C'est une pratique majoritaire au Usa par exemple.

Bien à vous.
Messages : Env. 60000

 
Env. 10 message Gard
Bonsoir,

Tout d'abord merci pour votre temps et vos réponses très précises.
Sur les points #1 et #2 nous allons effectivement nous rapprocher des services compétents sur le sujet.

Pour le point #3 effectivement nous craignons l'ombre portée des bâtiments dans la zone bleu. Point important non mentionné sur le schéma, mais à l'EST de la maison sur le terrain bleu il existe un bâtiment protégé ainsi que son terrain. Vu que nous souhaitons (pour le moment) mettre l'espace nuit à l'EST de notre parcelle (terrain rouge) nous avons effectivement peur qu'une construction se fasse à l'OUEST du terrain bleu.

Pour le point #4 cela rejoins le point #1 et #2 (nous les contactons dès demain).


Tout à fait pour le dernier point, nous ne sommes pas arrêtés sur le type de maison (plain pied/R+1), ni son implantation (en L, etc.). Le sens nord/sud peut nous intéresser.

Nous reviendrons sur ce forum (peut être pas sur ce sujet) pour présenter le projet (terrain/construction).

Merci encore,
Messages : Env. 10
Dept : Gard
Ancienneté : + de 2 ans
 
Env. 60000 message
Avec plaisir.
- Le PLU vous dira à quelle hauteur un pignon peut être construit en limite de propriété par votre voisin potentiel et donc constituer un masque d'ombrage en provenance de l'Est.
- En fonction de ces éléments, élaborez un plan adapté qui amoindrira ces aspects négatifs.
- Dernière insistance quand à une implantation selon un axe nord/sud, ce sont probablement les constructions qui bénéficient de la plus grande luminosité toute la journée.
Cdt
Messages : Env. 60000

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