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Construction location, quel statut ?

Ce sujet comporte 5 messages et a été affiché 147 fois
maneight
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Alpes Maritimes
Ancienneté : + de 6 mois
Le 03/03/2019 à 22h51
Construction location, quel statut ?
Bonjour à tous, 

J'espère trouver ici des personnes qui pourront m'aider dans ma réflexion.

Je vous présente d'abord rapidement mon projet et vous pose mes questions ensuite.

J'ai acheté avec ma femme il y a 3 ans un terrain dans une commune des alpes maritimes de 2100 m2. Un an plus tard, un voisin m'a proposé d'acheter 550 m2 supplémentaire, totalement enclavé et attenant à mon terrain.

Nous avons donc pris le temps de " penser " le projet qui nous plaisait et nous avons déposé un permis de construire.
Lors d'une consultation auprès de la mairie avant dépôt final il y a un mois, la mairie nous a conseillé de nous dépêcher car le PLU allait rapidement changer pour les communes de la métropole Niçoise.

Aujourd'hui, notre PLU nous autorise à construire 15 % d'emprise au sol en incluant route + piscine + terrasses + bâti. Mon projet incluant prêt de 300 m2 de route (150 m2 d'une route déjà existante + 150 d'une nouvelle route pour accéder au "haut" de mon terrain qui est un terrain en restanque)

Le nouveau PLU (sous réserve de validation) devrait permettre construire 10 % d'emprise au sol mais il exclurait les routes, les terrasses et les piscines.
Bref, vous l'avez compris, dans mon cas, je peux envisager 260 m2 au sol environ.

Rapidement, je me suis posé la question de savoir si je pouvais alors construire 2 maisons.

Ma volonté ne serait pas de construire pour revendre ce qui serait hyper rentable à court terme ... mais de construire pour en louer une des 2 et garder le contrôle sur la maison de mes voisins de proximité.

Bien évidemment, je cherche à optimiser le montage pour que la 2ème maison me paye une partie de ma résidence principale.

Pour vous donner quelques chiffres liés à notre région "folle" en terme d'immobilier ... je pense construire la seconde maison pour 350 - 400 K€ au total. 
Le loyer estimé est de 2500 à 3000 € mensuel.

Je lance le débat ...

Quel montage préconiseriez-vous sachant que mon but final serait de :
- Construire un patrimoine
- Profiter de l'opportunité pour baisser mes charges globales ou augmenter mon revenu.

Je précise que je n'ai pas suffisamment de revenus pour supporter une éventuelle imposition sur les revenus supplémentaires qu'engendreraient de tels loyers tout en payant un crédit qui correspondrait au montant des échéances ... (nous sommes dans la tranche à 30 % en IR)

Merci à tous pour votre aide dans cette belle aventure immobilière !!
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LARZAC

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 7000
Dept : Aveyron
Ancienneté : + de 8 ans
Le 04/03/2019 à 03h53
Bonjour, Tout d'abord, il faut voir s'il y a de la demande pour la location de maison, et surtout des gens suffisamment solvables.

Si vous voulez que ce soit plus rentable, normalement, il ne faut pas mettre tous ces oeufs dans le même pannier. Donc, mieux vaudrait 2 ou 3 appartements plus petits qu'une seule grande maison. Ainsi, lorsqu'un logement est vacant, il reste les deux autres loyers qui entrent, alors qu'avec une seulement maison, plus rien ne rentre.

De plus on obtient plus de loyer avec deux ou 3 appartements. Mais là aussi, il faut voir s'il y a de la demande. Voir ce qu'il y a à proximité. Les locataires n'aiment pas être trop loin de leur boulot, et les étudiants de l'établissement où ils se rendent.

Il faut bien examiner ce qu'il y a aux alentours, et les besoins avant de se décider.

Attention aux piscines en location.
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Patzz

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 200
De : Bourges (18)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 04/03/2019 à 07h24
Bonjour
À aucun moment vous évoquez la fiscalité, qui dans votre cas peut complètement bouleverser votre projet sachant que sur des investissements neufs , seuls les frais financiers sont déductibles, ce serait trop simple...
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maneight
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Alpes Maritimes
Ancienneté : + de 6 mois
Le 04/03/2019 à 08h40
Bonjour et merci pour vos réponses !

@LARZAC :
Je n'ai pas la possibilité de faire plusieurs logements mais un seul.
Ce sera donc une maison de 150 m2 environ.
Pour notre "débat", j'aimerai partir du principe qu'il y a une forte demande (nous sommes sur les hauteurs de Nice et le marché est totalement saturé. Quand il y a une maison à vendre ou à louer elles partent en quelques semaines (des fois beaucoup moins).

Vous dites attention au piscines en location ? à quoi faut-il faire attention ? Entretien ??


@PATZZ : 
C'est justement sur ce point que je souhaite discuter. J'ai retourné le problème dans tous les sens et je ne vois pas d'autres solutions de "vendre" mon terrain à ma SCI et de constuire en SCI avec un statut à l'IS ... ce qui permettrait d'amortir mon bien et donc de caler le CA de la SCI à l'amortissement afin de viser un résultat proche de 0 et donc pas d'imposition ...

Il y a peut-être d'autres alternatives ??

C'est sur ce sujet que je souhaite débatre et chercher la meilleure solution 
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LARZAC

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 7000
Dept : Aveyron
Ancienneté : + de 8 ans
Le 04/03/2019 à 16h25
Bonjour, Pour ces questions là, votre notaire serait probablement de bon conseil.
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En cache depuis le vendredi 13 septembre 2019 à 15h45

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